原創(chuàng) 胡偉俊 FT中文網(wǎng)2025年06月17日

提振消費的關(guān)鍵，短期在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以穩(wěn)住總需求；長期在于從土地財政轉(zhuǎn)型，從根本上提升消費率。如何避免兩大誤區(qū)？

文丨胡偉俊

準(zhǔn)確而言，提振消費的關(guān)鍵，短期在于穩(wěn)地產(chǎn)，長期在于去地產(chǎn)。短期在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場來穩(wěn)住總需求；長期在于以財政轉(zhuǎn)型告別土地財政，從根本上提升消費率。

短期而言，提振消費的關(guān)鍵在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

自2021年起，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行。社會消費品零售總額的年均增速，也從2012-2021年的10%降至2022-2024年的約4%。房地產(chǎn)與消費的同步下行絕非偶然。房產(chǎn)占中國家庭財富的60-70%左右，房價下跌導(dǎo)致家庭財富縮水。同時，房地產(chǎn)下行拖累企業(yè)投資和政府支出，進而影響就業(yè)市場。這些因素均導(dǎo)致家庭減少消費、增加儲蓄。

穩(wěn)定房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于扭轉(zhuǎn)預(yù)期。預(yù)期偏弱導(dǎo)致需求不足，房價下跌，令預(yù)期進一步走弱。央行2024年四季度的儲戶問卷調(diào)查顯示，只有約15%的受訪儲戶愿意增加購房支出，處于歷史低位。

弱預(yù)期下，購房者更關(guān)注房價走勢而非政策優(yōu)惠，常規(guī)政策如降息、降低首付比例等效果有限。類似樓市過熱時調(diào)控房地產(chǎn)，常規(guī)手段同樣收效甚微。最終還是靠“三條紅線”等強力措施阻斷開發(fā)商資金流，才使房地產(chǎn)市場迅速冷卻。

如何破局？房價由供需關(guān)系決定，供過于求使房價易跌難漲。應(yīng)通過政策創(chuàng)造需求，扭轉(zhuǎn)預(yù)期。例如，政府可通過收購?fù)恋丶按媪糠俊嵤┡飸魠^(qū)改造等措施，為房地產(chǎn)行業(yè)注入資金。同時，需要恢復(fù)市場對于民企開發(fā)商的信心。購房者往往會因為保交樓的問題，避開民企開發(fā)的樓盤。而且債務(wù)重組進展緩慢，導(dǎo)致房企的新增融資非常困難。面對這種情況，政府可以為房屋交付提供擔(dān)保、有序推進債務(wù)重組，以降低開發(fā)商的信用風(fēng)險，穩(wěn)定行業(yè)運行。

當(dāng)然，穩(wěn)地產(chǎn)并不是促消費的唯一手段。政府也可以通過擴大財政支出來提高總需求，比如全民“發(fā)錢”，或者大幅增加社會福利支出。但現(xiàn)實中，穩(wěn)定房地產(chǎn)或許是最可能落地的政策選項。但具體的政策出臺，可能需要等到出口出現(xiàn)明顯下行。歷史上，從2008年全球金融危機至2020年，外需長期偏弱，房地產(chǎn)作為內(nèi)需之錨作用凸顯。直到2021年出口增長30%，外需激增為調(diào)控地產(chǎn)創(chuàng)造了政策窗口。待外需再度趨勢性下行，房地產(chǎn)的作用將再次顯現(xiàn)。

長期而言，提振消費的關(guān)鍵在于去地產(chǎn)

中國的家庭消費率，也就是家庭消費占GDP的比重，約為38%（2018-22年的均值），遠低于OECD國家的59%。筆者在2023年一篇研報中分析了其背后的三大原因。首先，家庭收入占GDP比重偏低：中國為60%，低于OECD國家的65%。其次，家庭的購房支出偏高：中國家庭收入中約19%用于購房，高于OECD國家平均的8%。第三：在扣除購房后，中國家庭仍將剩余收入的22%用于儲蓄，而OECD國家僅為2%。

因此，提高中國的家庭消費率有三條路徑：提升家庭收入占比、降低購房支出、減少儲蓄率。但要看到這些都是表面癥狀，背后的根源在于土地財政。

首先，在收入分配上，中國公共部門收入中有很大一部分來自土地出讓金（2018-22年占GDP的8%），這部分收入最終由購房者支付，從而擠占了相應(yīng)的消費。家庭收入偏低的另外一個原因在于金融投資收益較低，一方面是家庭財富過度集中于房地產(chǎn)；另一方面在于融資過度依賴土地和政府信用，對資本市場發(fā)展產(chǎn)生了一定抑制。

其次，購房支出占家庭收入比例偏高，原因在于土地財政下，住房用地供應(yīng)受限，使房價相對于收入偏高。根據(jù)第三方機構(gòu)Numbeo的統(tǒng)計，全世界房價收入比最高的十個城市中，中國大陸占了三席（北京，上海，廣州）。

第三，扣除購房后，中國家庭儲蓄率仍高。土地財政的底層邏輯，在于地方政府通過基建投資來推動土地升值，以獲取更多的土地出讓收入，從而進行更多的基建投資。在這種激勵機制下，地方政府更傾向于基建投資而非社會福利。以醫(yī)療支出為例，中國家庭的自付比例高達35%，高于OECD國家平均的19%。由于缺少完善的社會安全網(wǎng)，中國家庭需要為養(yǎng)老，醫(yī)療和教育儲蓄更多資金。

需要看到，這類長期預(yù)防性儲蓄和前面提到的短期儲蓄不同。居民增加短期儲蓄是由房價調(diào)整和就業(yè)下行等周期性因素導(dǎo)致的。一旦房價企穩(wěn)，就業(yè)回暖，人們會減少儲蓄，增加消費。但除非社會福利體系顯著改善，家庭仍將為未來不確定性儲蓄。

去地產(chǎn)化的改革方向

自20世紀(jì)90年代中后期引入的“土地財政”，在歷史上發(fā)揮了重要作用。在稅收能力和資本市場都相對落后的背景下，土地財政動員大量資金投入基礎(chǔ)設(shè)施，與全球化共同驅(qū)動中國經(jīng)濟奇跡。但也要看到，土地財政導(dǎo)致了家庭收入占比偏低，房價偏高，社會福利支出不足，使家庭消費率長期偏低。

三十年后，中國已建成發(fā)達的基礎(chǔ)設(shè)施，而稅收能力和資本市場也有長足顯著進步。如果想真正提振消費，需要告別土地財政，轉(zhuǎn)向財產(chǎn)稅和更完善的所得稅體系。這將提升家庭收入占比，降低購房支出比重，并激勵地方政府增加社會福利投入，從而減少家庭儲蓄、增加消費。

此外，土地財政下房價過高，有房者資產(chǎn)升值，而首次購房的年輕人負擔(dān)沉重。若將土地收入視為隱形稅收，消費傾向更高的年輕群體面臨更高稅率。因此，財政從土地轉(zhuǎn)向稅收，不僅符合公平原則，還將使消費傾向更高的群體有更多資金用于消費。

常見的誤區(qū)：長期問題短期化，整體問題碎片化

回到本文的核心觀點：提振消費的關(guān)鍵，短期在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以穩(wěn)住總需求；長期在于從土地財政轉(zhuǎn)型，從根本上提升消費率。

在這一過程中，需避免兩大誤區(qū)。首先是長期問題短期化：因為“去地產(chǎn)化”是長期目標(biāo)，便忽視短期穩(wěn)地產(chǎn)的必要性。近年來的經(jīng)驗顯示，雖然家庭購房支出下降，但房價下跌帶來的財富損失，加上總需求走弱帶來就業(yè)市場偏弱，導(dǎo)致人們增加短期儲蓄，消費反而變得更弱。其次是整體問題碎片化：只看到表面的癥狀而非根源，雖能治標(biāo)但不能治本。只有通過新一輪財政改革告別土地財政，才能推動中國經(jīng)濟從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向消費驅(qū)動。

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責(zé)任編輯 徐瑾 Jin.Xu@FTChinese.com
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