“我是南京江心洲別墅的業(yè)主，花千萬購房卻踩‘漏水陷阱’，如今被指控‘挖穿長江改地下花園’，被處罰10萬元，索賠175萬元。”

日前，江蘇南京民營企業(yè)家周先生向華商報大風新聞反映自己的遭遇，說他“實在想不通”。

>>>驗收就曾發(fā)現滲漏

“開發(fā)商反反復復沒弄好，簽字收房時注明空鼓”

周先生介紹，他是在2019年4月花費1000多萬元，購置的南京江心洲升龍?zhí)一▓@著?尚院小區(qū)江景別墅。

“是江心島的聯排別墅，房子分為三層，總面積300㎡，當時均價每平方米3.4萬元。江心島是中心的一個島，我們距離長江有五六百米，離島上原先用于灌溉的河渠很近，后來建設方改成河道，開發(fā)商又改成景觀河。”

周先生回憶，原本2021年交房，“但2022年驗收房時就看到地下一層有積水，有的是靠院墻的墻滲進來的，還有是從墻體水管里滲漏出來的，只要外面下大雨，就會灌進來。我們建了群，總共有12戶人家，幾乎家家戶戶都漏水。”

圖為涉事別墅

周先生稱業(yè)主多次和開發(fā)商升龍房地產公司交涉未果，“我們當時不收房，要求開發(fā)商整修，但反反復復就沒有弄好。2023年4月，開發(fā)商通知收房，不收房的話，房子都不知道是誰管了。物業(yè)也說必須簽字收房，我們認為這不合規(guī)，當時打過110報警。”

周先生表示，當年房地產已經不景氣，開發(fā)商被投訴狀況頻出，也曾因為給住戶修防水被媒體曝光。

“一直收不了房，而且開發(fā)商還玩消失，我們去找，整個門都鎖起來了，已經沒有人上班，就沒辦法和開發(fā)商溝通。我們沒有辦法，只好簽字收房，但在上面有注明，不符合收房條件。”

記者看到，交房驗收記錄表顯示，二層有6處空鼓，負二層有8處空鼓，一層有4處空鼓。

周先生解釋稱，發(fā)現的18處空鼓是指漏水，“墻面整體空鼓出來，里面有空氣層，但實際的原因還是由于經常滲水，墻體含有大量的水分，干了之后就會造成空鼓。”

>>>業(yè)主稱被拒絕維修

“開發(fā)商說漏水是小問題，要徹底修好須挖開重做防水”

周先生提供證據，“因為總是漏水，我要求開發(fā)商修房，這些都有完整的記錄，而且是經過城管等職能部門在詢問筆錄上蓋章確認的。”

“開發(fā)商后面不僅拒絕維修，還催促我‘強制交房’，甚至拍胸脯保證‘別墅漏水是小問題，讓我按他們說的修就行’。”

周先生提供業(yè)主群微信溝通記錄，“房產開發(fā)公司一位營銷負責人也買在我隔壁，我們都在群里問他，他說是大領導指派維修就這個樣子了，如果要徹底修好，就要把漏水管道全部拆掉，要把外墻的泥土等設施全部挖掉，還要動用吊機，要重新挖出來再做防水才行。無奈，我們只好自己找人挖土做防水。”

>>>自行維修引發(fā)管涌

“說我違規(guī)開挖破壞河道處罰10萬，被訴索賠175萬”

周先生介紹，令他始料未及的是，他按開發(fā)商提供的防水維修方案施工后，2023年10月引發(fā)河堤管涌，由此官司纏身。

“我調了南京市規(guī)劃局所有資料，開發(fā)商因違法拓寬長江河道、填埋建筑垃圾，導致別墅區(qū)嚴重漏水。我當時聽信了開發(fā)商的話，這本該由開發(fā)商、設計院、監(jiān)理方共同擔責的問題，最終卻讓我獨自背負水務部門高額罰單和關聯方的訴訟，累計索賠超過175萬。”

周先生按開發(fā)商提供的防水維修方案施工后官司纏身

周先生承認目前涉及一系列訴訟案件，其中包括被南京市水務局、江心洲街道辦和一位業(yè)主起訴的案件，“比如說我施工開挖墻壁要罰款，南京市建鄴區(qū)水務局要處罰我10萬，說我違規(guī)開挖滲漏，造成重大影響，說我破壞河道，要求我判賠償河道建設損失。”

周先生表示：“我開挖的原因正當，我們維修施工是在合理區(qū)域。我查了規(guī)劃資料，我們小區(qū)是在規(guī)定的藍線和紅線之外，屬于可開挖的院落。另外，開罰單請拿出罰款的依據。”

>>>“自救”陷尷尬境地

“房產商已經找不到，我花1000多萬買的房子怎么辦？

周先生提出行政復議，“我不是無緣無故開挖，是一直不能修復，而且是房地產公司給的維修方案去開挖，我是出于自救。”事件起因、真正的責任方開發(fā)商的違法操作被“無視”：開發(fā)商交房時已存在河道違法施工、房屋質量缺陷，為何至今未被追責？

周先生介紹，在2017年8月20日，2022年9月21日，同區(qū)域升龍房地產公司多次爆發(fā)漏水事件，眾多住戶至今未徹底解決，是否暴露系統(tǒng)性隱患？

周先生坦言維權艱難，“房地產商已經找不到了，我花了1000多萬買的房子，怎么辦？我的開挖原因是由于相關方未能履職的問題。我只求一個公道，希望相關部門履職盡責，徹查真相，還我合理的責任劃分。”

>>>開發(fā)商營銷經理離職

被指曾在業(yè)主群稱“臨河業(yè)主把土挖了，做一輪防水”

6月22日，記者聯系周先生所稱的南京升龍置業(yè)公司營銷經理，其稱已離職，也否認自己在同一小區(qū)買房，表示自己不認識周先生。

“具體維修，我不太清楚，你說的這個人，我也不認識。你讓業(yè)主去找地產或者物業(yè)。”

周先生提供的業(yè)主群截圖顯示，2021年12月25日，這位升龍置業(yè)營銷負責人曾留言稱：“二期維修，下周開專題會，成立專門維修小組。”

2022年6月，其在業(yè)主群里回應業(yè)主質疑時曾承認：“核心是這個位置沒止水坎，會到我們下疊。有一點設計瑕疵，所以大家還是要改，而且內外都要做（防水）。下疊，尤其是我們臨河的防水一定要做好。門窗換一下，要加個止水坎。另外，院子的土挖一挖，防水重新。”

其曾明確表示：“臨河的業(yè)主，我是建議全部把土挖了，做一輪防水。”

>>>水務局正核查情況

當時是應急局牽頭調查，城管局作出行政處罰有依據

記者注意到，2023年10月15日，南京市建鄴區(qū)應急管理局發(fā)布《關于升龍?zhí)一▓@著尚院小區(qū)業(yè)主內部施工導致河水滲漏地下車庫的情況通告》，通告顯示，公安部門已立案調查，區(qū)應急、水務、建設、房產和城管等部門也已組成聯合調查組開展全面調查，將依據法律法規(guī)，嚴肅追究相關人員相應責任。

2025年6月23日，記者聯系南京市建鄴區(qū)水務局，水管科負責人建議記者聯系區(qū)委宣傳部，“目前的情況我們還在核實。”

工作人員表示，對業(yè)主的行政處罰是依據城鎮(zhèn)排水污水處理條例作出的，“據我了解，10萬元行政處罰決定書是區(qū)城管局作出的，整個調查，當時是區(qū)應急管理局牽頭，但是行政處罰決定是由城管作出的。”

對于前期升龍置業(yè)施工時是否涉及拓寬長江河道，工作人員答復稱，“接受媒體采訪應該和我們辦公室報備一下情況。當時的綜合調查是我們區(qū)應急管理局牽頭，這次網上的輿情是區(qū)委宣傳部牽頭，行政處罰決定書是區(qū)城管局作出的，所以從前到后，你直接問到我們業(yè)務科室不是完全合適。”

記者詢問此事和升龍置業(yè)前期施工有無關聯，工作人員回應稱：“我需要去核實了解，我需要和當時經辦的人員和經辦的部門去核實。”

>>>城管尊重業(yè)主權利

市區(qū)非常重視，業(yè)主反映的情況還在調查，目前涉訴

記者聯系建鄴區(qū)城管局，工作人員表示：“目前據我們了解，這個事發(fā)生以后，區(qū)里面成立了聯合調查組。對于違規(guī)的行為，我們也進行了相應的行政處罰，目前這個案件也在涉訴過程當中。

工作人員解釋稱：“小區(qū)業(yè)主作為被執(zhí)法當事人，可能覺得這一塊并不是他的問題，可能在涉訴，但是前期我們的執(zhí)法程序都已經走下去了，也進行了查處。目前，他（業(yè)主）反映的這些情況還在調查，不過從市里面還是區(qū)里面，都非常重視。”

工作人員表示：“業(yè)主反映這個情況，這是他的權利，我們非常尊重。但是目前相應的就他一系列的行為，可能需要一個定性。據我所知，前面我們房產、應急、水務和城管都有介入，當時成立了調查組。”

>>>律師協助業(yè)主維權

若未核查開發(fā)商是否違規(guī)，水務部門處罰存程序瑕疵

代理律師周兆成受訪指出，周先生指控開發(fā)商在河道管理范圍內如果真的存在違法施工行為，比如擅自拓寬河道、填埋建筑垃圾，且房屋交付時存在嚴重漏水問題，開發(fā)商則涉嫌違反環(huán)境保護及建筑質量相關法律規(guī)定，侵害了業(yè)主的合法權益。如果有證據證明其銷售時未披露上述隱患，則涉嫌消費欺詐。

同樣，如果開發(fā)商提供的維修方案被證實直接導致河堤管涌等損害，那么，開發(fā)商作為專業(yè)主體應承擔責任。

周兆成認為，水務部門處罰決定存在程序瑕疵，未全面核查開發(fā)商是否存在違法事實。

如果設計單位未對違法施工方案提出異議，監(jiān)理方未盡到監(jiān)督職責，也存在過錯，應與開發(fā)商共同承擔賠償責任。

如果有證據證明開發(fā)商在別墅交付前就存在漏水等質量問題，對于業(yè)主而言，可以主張其惡意隱瞞缺陷，要求懲罰性賠償。

周兆成表示：“下一步，我將代理相關案件，以開發(fā)商、設計方、監(jiān)理方為被告對其提起訴訟，為周先生主張財產損失、精神損害撫慰金等賠償。”

華商報大風新聞記者 李華 編輯 劉夢雨