地下空間不僅是通行的通道，更是一座城市消費活力的新戰(zhàn)場。日均400萬客流穿梭的西安地鐵，正迎來一場商業(yè)革命。

港鐵首入西安

地鐵商業(yè)迎來“破局者”

2025年6月，陜西省市場監(jiān)督管理局的一紙公示引發(fā)行業(yè)震動：港鐵中國商業(yè)管理第一控股有限公司與西安市地鐵資源開發(fā)有限公司簽署協(xié)議，共同組建一家持股比例為51%：49%的合營企業(yè)，主攻西安市中小型零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營。

這是繼2020年成都、2024年鄭州之后，港鐵在內(nèi)地布局的第三座地鐵商業(yè)樞紐城市。而西安地鐵日均400多萬人次客流量，位居全國第11位的線網(wǎng)規(guī)模，為這場合作提供了廣闊的想象空間。

01戰(zhàn)略落子，兩年布局終落地

此次合作并非突然而至。早在2023年3月31日，西安市“一把手”就曾會見港鐵公司行政總裁金澤培一行。雙方圍繞“提升軌道交通互聯(lián)互通水平”深入交流，明確將在“軌道交通項目投資、建設(shè)、運營等方面開展務(wù)實合作”。

會見后，陜西軌道交通集團(tuán)與港鐵簽署戰(zhàn)略合作意向書，為今日的合資企業(yè)埋下伏筆。兩年磨一劍，港鐵終于將其標(biāo)志性的車站商業(yè)開發(fā)模式帶入西北重鎮(zhèn)。

根據(jù)公示信息，新設(shè)立的合營企業(yè)將聚焦于“中小型零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營業(yè)務(wù)”。這一戰(zhàn)略定位既規(guī)避了大型物業(yè)開發(fā)的政策復(fù)雜性，又直擊西安地鐵商業(yè)發(fā)展的痛點——覆蓋范圍低、業(yè)態(tài)單一，部分站點商業(yè)街甚至因運營不善整體關(guān)閉。

02盈利密碼，港鐵的TOD模式之道

港鐵公司自1996年實現(xiàn)盈利，是全球少數(shù)能持續(xù)盈利的地鐵運營商。其成功秘訣在于獨創(chuàng)的“軌道交通+物業(yè)/社區(qū)”TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）模式。

在寸土寸金的香港，港鐵通過地鐵建設(shè)帶動土地升值，再聯(lián)合開發(fā)商建設(shè)上蓋物業(yè)，最終以物業(yè)利潤反哺軌道交通運營。德福廣場、日出康城、國際金融中心等知名項目，都是這一模式的代表作。

2024年財報揭示，物業(yè)板塊貢獻(xiàn)港鐵65%的總利潤，遠(yuǎn)超客運業(yè)務(wù)。同時，其車站商務(wù)也表現(xiàn)亮眼：在港運營的1570間商鋪創(chuàng)造36.16億港元零售租金收入，相當(dāng)于日均進(jìn)賬近千萬元。

03內(nèi)地擴(kuò)張，從成都到西安的商業(yè)版圖

西安并非港鐵在內(nèi)地的首站。2020年，港鐵與成都地鐵合資成立蓉港商業(yè)發(fā)展有限公司，開創(chuàng)內(nèi)地軌道商業(yè)合作先河。至今，該公司已在成都15條線路、270余座車站引入41個商業(yè)品牌，業(yè)態(tài)種類增加80%，形成成熟的“成都模式”。

2024年10月，港鐵復(fù)制這一模式，與鄭州地鐵成立合資公司。今年1月，首批“豫盒”商鋪在鄭州地鐵站點亮相，涵蓋飲品、烘焙、便利店等業(yè)態(tài)。

港鐵中國高層曾明確表示，應(yīng)中央發(fā)展消費新模式的號召，公司已在成都、鄭州、西安探索“以存量發(fā)展促進(jìn)消費的車站商業(yè)模式”。2024年年報更明確指出，正在西安、廣州“探索車站商務(wù)發(fā)展機遇”。

04西安需求，地鐵商業(yè)升級的迫切性

西安地鐵商業(yè)現(xiàn)狀與城市地位并不匹配。雖然已在行政中心、北大街、魚化寨等站點打造商業(yè)街，引入快餐、茶咖等業(yè)態(tài)，但運營狀況參差不齊。大唐芙蓉園等站點商業(yè)街客流稀少，甚至出現(xiàn)整體關(guān)閉區(qū)域。

2024年財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，西安市軌道交通集團(tuán)虧損5.26億元，較上年由盈轉(zhuǎn)虧。盡管獲得23.33億元政府補貼，但較2023年減少8.49億元，凸顯出對財政補貼的深度依賴。

西安市政府在2024年8月對政協(xié)提案的復(fù)函中坦承：“加強與專業(yè)商業(yè)運營公司合作”的建議與我市地鐵商業(yè)發(fā)展理念“高度契合”，并透露“市軌道集團(tuán)與港鐵公司達(dá)成戰(zhàn)略合作”，共同組建合資公司開展車站商業(yè)和TOD項目合作。

05未來圖景，車站商業(yè)的變革之路

借鑒成都、鄭州經(jīng)驗，西安可能對大客流車站進(jìn)行二次開發(fā)。在行政中心、北大街等樞紐站增加“商業(yè)盒子”，打造品牌化商業(yè)空間。市民呼聲較高的便利店、飲品鋪等便民業(yè)態(tài)有望率先落地。

更深層次的變革可能在TOD開發(fā)領(lǐng)域。西安已確立“軌道+物業(yè)+社區(qū)”發(fā)展思路，并將其寫入《西安市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》，預(yù)示西安地鐵空間利用的未來方向。目前開發(fā)的9個TOD項目中，魚化寨“山海境”、草灘停車場“江語云庭”已開盤銷售，雁鳴湖站旁，“雁鳴·星河薈”商業(yè)體與地鐵站廳相連，多棟保障性租賃住房矗立其上。

正在進(jìn)行的張家堡片區(qū)城市更新可能成為首個示范項目。規(guī)劃中的環(huán)島西南、東南地塊將建設(shè)超6000平方米商業(yè)空間，與地鐵出入口無縫銜接。若由港鐵參與運營，將展現(xiàn)其“站城一體化”理念的實踐價值。

06挑戰(zhàn)猶存，水土不服的隱憂

港鐵的TOD模式在內(nèi)地推廣并非一帆風(fēng)順。分析人士指出三大挑戰(zhàn)：

土地政策差異——內(nèi)地采用土地使用權(quán)招拍掛制度，港鐵拿地面臨激烈競爭； 消費習(xí)慣不同——香港人口密度高、電商沖擊小，而內(nèi)地消費者更注重體驗式消費； 商業(yè)環(huán)境變化——傳統(tǒng)百貨模式式微，需增加餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)比重。

港鐵在內(nèi)地的商業(yè)項目數(shù)量也遠(yuǎn)低于香港。除北京銀座MALL和深圳天頌項目外，其曾于2017年出售天津北運河站的待開發(fā)商場。西安項目能否避免重蹈覆轍，關(guān)鍵在于能否實現(xiàn)“全球經(jīng)驗與本地需求”的有機融合。

蓉港公司打造“四季嘟成”商業(yè)中島

結(jié)尾

隨著港鐵商業(yè)管理經(jīng)驗的注入，行政中心站連接熙地港、大融城的通道，余家寨站直通四海唐人街的出口，將不再是孤立案例。當(dāng)便利店、早餐車、咖啡鋪漸次點亮地下空間，日均400萬人次的客流將轉(zhuǎn)化為消費增量，為長期虧損的地鐵運營注入自我造血功能。

正如港鐵行政總裁金澤培所言：探索“以存量發(fā)展促進(jìn)消費的車站商業(yè)模式”，將為軌道交通可持續(xù)發(fā)展提供新思路。西北首條直通香港的高鐵去年初已開通，如今港鐵又落子西安，兩座城市的“軌道聯(lián)結(jié)”正從物理通道延伸至商業(yè)基因。

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關(guān)注長安范兒，專注西安解讀陜西，讀懂中國！