從單一地產開發向復合型轉型，打造更有活力與韌性的社區。

呂穎雅/發自廣州

隨著城市發展進入新階段，城市更新成為廣州提升品質、優化空間結構的重要抓手。近年來，隨著政策持續加碼，廣州正加快探索更系統、高效的更新路徑。

在這場浪潮中，如何平衡公共利益與市場運作、傳承文脈與功能提升，成為企業面前的重要課題。本期訪談，我們邀請廣州市第十六屆人大代表、力誠集團總經理張華強，探討他對廣州城市更新格局的理解，以及力誠在深耕廣州過程中的實踐，如何貫徹政策導向、踐行企業理念，并分享其在產品打造方面的探索。

廣州市第十六屆人大代表、力誠集團總經理張華強

中國房地產報：中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，提出轉變城市開發建設方式，建立可持續的城市更新模式和政策法規。您如何看這一頂層設計對廣州城市更新節奏和實施的影響？

張華強：《意見》推動廣州城市更新從規模驅動轉向質量優先，補齊城市功能“短板”成為核心任務。從實踐層面看，主要體現為三方面轉變：

第一，開發邏輯不再單一聚焦住宅或商業，而是同步完善各類公共服務設施。例如我們在荔灣區茶滘開發的誠匯新都項目，除住宅和商辦地塊外，還統籌規劃中小學、幼兒園、公園綠地、市政道路與橋梁等，回應“功能完善”要求。

第二，改造模式從“拆除重建”為主，逐步轉向“留改拆+微更新”并行的綜合路徑，中心城區更注重文化脈絡保護與延續。如茶滘項目保留貫穿片區的廣鋼鐵路，結合花地河生態資源與原生古榕，打造“榕樹下的鐵路主題公園”，實現文化記憶與景觀融合。

第三，在機制層面，財政與金融工具組合發力，正重塑城市更新的資金通道。廣州推廣“做地模式”，由國企承擔一級整備、政府統一收儲掛牌，不僅提升征拆效率，也增強政策性金融機構參與意愿。

中國房地產報：去年以來，廣州推行房票安置、發布《廣州市城中村改造條例》，推進“依法征收，凈地出讓”的改造新模式。您如何看待這些政策帶來的影響？

張華強：這些政策背后有著共同目標——提升城市更新的效率與公平性，為高質量發展奠定制度基礎。

以房票為例，廣州首張房票于去年在荔灣區落地，力誠集團成為納入首批4家“定點入庫”企業名錄的唯一民企，體現區政府對茶滘城市更新工作的高度認可。

《條例》的出臺為城中村改造提供法治框架，其39項條款涵蓋改造流程、土地征收、糾紛解決與法律責任，明確城中村改造的公益屬性，在保障村民權益、安置回遷、產業升級與文化保護方面發揮關鍵作用。

在操作層面，廣州推行“做地模式”，打通融資、安置、土地收儲與出讓全流程，政策性金融機構更愿支持，因其背后有政府統籌與信用保障。依法征收也為“卡點”問題提供解法，以往常因“最后1%”受阻，如今通過《條例》可依法清零，加快項目落地。

中國房地產報：茶滘村作為舊模式下推進的城市更新項目，您認為在改造過程中面臨的重點問題與難點挑戰主要體現在哪些方面？

張華強：首先是融資難題。尤其自2022年以來，隨著行業風險事件增多，銀行對民企信貸明顯收緊。不過，茶滘村項目在融資方面獲得較好支持。銀行對荔灣區城市更新工作持續關注，前期深入了解改造方案、安置進展及工地情況，最終將我們認定為“優質客戶”，并在信貸上給予大力支持。

第二個難點是拆遷。為依法破解拆遷難問題，廣州市住建局近日印發《廣州市舊村莊改造項目拆遷補償安置爭議處理試點項目清單》，在荔灣、天河等四區13個重點項目率先試點爭議處理機制，標志著城市更新法治化邁出關鍵一步，也為保障民生和爭議處理規范化探索了新路徑。茶滘村舊村改造項目（一期）被列為試點項目之一。

中國房地產報：在當前政策主張“公益性優先”的大背景下，您認為在舊城改造中應該如何平衡公共利益與項目運營？

張華強：要實現兩者平衡，關鍵在于前期規劃設計和整體開發節奏把控。以茶滘村改造為例，我們選擇穩健推進路徑，兼顧資金安全和村民權益保障。提出“安置房和公建配套先行”，商品房按照同等復建安置比例進行開發。雖增加前期投入壓力，但換來拆遷效率和社區關系穩定，也為項目贏得良好口碑。

在運營層面，我們推動項目從單一地產開發向復合型轉型。茶滘村歷史悠久，擁有古祠堂、古民居、黃大仙祠等文化遺產，以及百年古樹、河涌水景、花地河水岸等自然資源。我們在保護基礎上，挖掘文旅潛力，通過創新改造、引入經營性收入，推動項目可持續運營，打造更有活力與韌性的社區。

中國房地產報：力誠集團自2006年成立以來，始終立足廣州本地，能否分享一下集團創辦初衷和發展歷程？

張華強：力誠集團自創立伊始便深刻認識到，土地作為房地產企業的核心生產要素，其不可再生性決定了城市發展模式必將從增量擴張向存量優化轉型。基于這一戰略判斷，力誠集團將城市更新確立為核心主業，通過系統性盤活存量土地資源和提升低效用地效能，不僅順應了城市發展規律，更為企業可持續發展奠定了堅實基礎。

更新的內涵是迭代和創新。城市更新，就是在城市建設中堅持將"為客戶提供高品質生活社區"作為創辦初衷。通過將園林街景、多元生活、全生命周期等理念融入存量土地的優化開發，不僅打造出宜居、實用、美觀的好房子，更在有限的土地資源中兌現了理想生活圖景，實現了企業發展與城市更新的有機統一。

集團深耕城市更新多年，自2006年成立，先后打造海珠花園、力誠凱怡大廈、力誠凱怡灣等優質項目。自2009年起推進茶滘村改造，累計交付超45萬平方米、4100套房屋。集團旗下物業、酒店等板塊與地產協同，依托專業服務體系融入全產業鏈，為品質人居與商業空間提供堅實支撐。

中國房地產報：“筑善以誠”是力誠長期堅持的企業理念。請問這一理念在城市更新項目的具體實踐中如何落地？

張華強：第一，以誠為本。在舊改安置中，始終從回遷戶角度出發，以改善居住環境為目標推進安置房建設、動遷洽談與交付；在融資地塊開發上，產品設計亦始終圍繞客戶需求展開。第二，力筑善居。全力打造好房子，倡導以“誠”與“善”為核心理念，營造優質生活空間。第三，力筑善境。不止于產品，更期望客戶、員工、合作伙伴與企業共同成長，達成“大善”境界。

中國房地產報：作為廣州中心城區規模最大的城市更新項目之一，“誠匯新都”整體規劃的愿景是什么？同時，誠匯新都住宅組團“榕誠灣”如何圍繞住建部提出的“安全、舒適、綠色、智慧”好房子標準，展開具體探索與實踐？

張華強：“誠匯新都”命名寓意深遠：“誠”代表“筑善以誠”的開發理念，體現對土地的尊重；“匯”象征資源與功能的多元融合；“新都”寄望通過城市更新，將茶滘舊村打造成為具備城市復合功能的現代都會生活載體。

項目位于白鵝潭CBD核心區，占地約58萬平方米，總建面近200萬平方米，遵循“一軸三脈”大城規劃：以中心商務軸為核心，嶺南風情水街、鐵路歷史文脈、花地河自然景觀脈環繞，融合茶滘人文底蘊與現代規劃理念，構建集總部辦公、高端商業、星級酒店、高品質居住于一體的白鵝潭都會綜合體。

誠匯新都實景圖

住宅組團“誠匯新都·榕誠灣”堅持綠色節能標準，智慧化建設引入華為全屋智能家居系統，并與電信合作推廣“光纖到房”技術，確保無線網絡無死角。項目綠地率約47%，打造“一江四園”生態格局，住宅與公園比例近乎均衡，營造濱水生活氛圍。

此外，項目還榮獲美國TITAN國際金獎，是“廣廈獎”候選項目、中國農業銀行授予優秀項目。

中國房地產報：在諸多城市更新企業中，您認為力誠的差異化競爭力主要體現在哪些方面？

張華強：我們堅持“現金為王”的底線思維。去年項目以“低開高走”策略入市，此舉既保障企業現金流，也讓早期客戶獲得實際價值增長。

同時，對產品力堅持高標準。團隊曾赴紐約，邀請貝聿銘弟子林兵、岡本博參與誠匯新都公共配套設計，希望客戶走出家門感受力誠產品力。此外，廣州計容新規出臺后，涉及陽臺、飄窗、天井等設計調整，第一時間應用于后續產品。

在營銷體系方面，力誠不完全依賴中介渠道，而是自建“內場+外拓”機制，主動觸達目標客戶群。此外，集團采用扁平化架構，決策路徑不超三級。