審定/胡喆

作者/陳府申 錢琲

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寫在前面：

如何正確理解REIT

在寫作本書的過程中，我最大的感受是：

與技術細節(jié)相比，美國REIT最需要從底層邏輯上被重新理解。

在國內，不少從業(yè)者已經(jīng)開始將美國REIT的一些技術試圖運用在國內產品中。比如，我們試圖研究美國REIT的底層資產類型予以借鑒；比如，曾有類REIT產品借鑒了UP-REIT的結構；比如，我們正在學習美國REIT的受托人權責利分配，以及其底層獨立承包商和應稅REIT子公司模式的服務輸出邏輯…等等。

但在進入這些技術環(huán)節(jié)以前，讓我們回到一個更為基礎的問題：REIT到底是什么？

事實上，這才是美國REIT的精髓之一，那就是美國的REIT，在它是產品、是結構、是資產…以前，首先它是一種對于稅收待遇的選擇。

換句話說，那些資產測試、收入測試、結構設置、服務模式、重組安排…一切的一切看似強制的部分，實際上都只是源于一個自由的選擇，那就是，你愿意選擇(elect)REIT的稅收待遇，那么你就要符合REIT的合格身份，以作為享受這種待遇的條件。

這也就是為什么，美國并不存在什么REIT的“基本法”，一切REIT的核心規(guī)則，全部都是美國《稅法典》的條文。

理解了這一點，我們也會反思，為什么此前一些從業(yè)者所謂的借鑒創(chuàng)新，好像看上去沒什么生命力——比如學習UP-REIT結構，因為這在美國只是對“721交換”這一稅收待遇的一種運用，而我國本沒有這類規(guī)定，卻被認為加了一層有限合伙，就成了創(chuàng)新。

本書試圖從兩個視角，來幫助大家更為深入地理解REIT。

首先，當然是基于當下的視角，了解最新的政策面貌。我們立足于“稅收待遇+合格身份”這兩條基本線索，為大家整理了美國現(xiàn)行REIT規(guī)則的主要監(jiān)管邏輯及其全部基本要素。

其次，我們同樣花費了大量的筆墨，基于歷史的視角，梳理了自1960年美國REIT產品通過艾森豪威爾頒布的法案被創(chuàng)設，一直到2017年特朗普時代對REIT產生影響的大減稅政策，橫跨近60年，以還原美國REIT政策變遷的完整過程。因為我們相信，要了解一個事物的本質，最有效的辦法，就是知道“他是怎么來的”。

當然，由于此前國內幾乎沒有任何類似著作可以參考，本書的初稿難免有不少粗疏錯漏之處，希望各位讀者能及時指正。

我們衷心地希望，這本書能為中國的REIT從業(yè)者，帶來一個不一樣的視角，并能有助于正在轟轟烈烈開展的中國REIT事業(yè)。

陳府申 錢琲

于2025年6月

01

總論：美國REIT的監(jiān)管邏輯

監(jiān)管邏輯

如果要用一句話來解釋美國REIT的監(jiān)管邏輯，那就是：

只要能夠選擇并保持REIT資格，那么就可以適用REIT的稅收中性原則。

這里所謂的“REIT資格”，主要指的是通過選擇(elect)被認定為不動產投資信托(real estate investment trust, “REIT”)，并滿足一系列的相關要求和通過一系列的相關測試(始終保持前述要求的滿足和測試的通過，可以保持被認定為REIT的地位)，從而獲得的適用REIT規(guī)則的資格。

這里所謂的“REIT的稅收中性原則”，指的是以股息分配扣減(dividends paid deduction, “DPD”)為核心的一系列避免REIT投資人被“雙重征稅”(double-taxation)以實現(xiàn)稅收中性原則(Tax Neutrality Principle)的稅收待遇——但這一待遇也需要滿足一系列的條件，否則會被征收包括公司所得稅(income tax on corporation)、收入測試不滿足稅、消費稅等一系列稅項。

圖1 REIT監(jiān)管邏輯思維導圖

規(guī)則體系

從具體規(guī)則體系來看，規(guī)則的結構分布也遵循著上述監(jiān)管邏輯。

《國內稅收法典》(Internal Revenue Code，以下簡稱 “IRC”或“《稅法典》”或”)是美國除了憲法以外，具有最高的法律效力的稅法淵源，也是美國制定法(statutes)[1]中最為重要的稅收法典。美國聯(lián)邦法律主要通過納入《美國法典》(United States Code, “USC”或“《美國法典》”)的方式予以公布。IRC是USC的第26編。

IRC中通過將REIT進行了專章規(guī)定，即第M子章-受監(jiān)管投資公司和不動產投資信托(Subchapter M - Regulated Investment Companies and Real Estate Investment Trusts)的第二部分 – 不動產投資信托(Part II – Real Estate Investment Trusts，以下簡稱“關于REIT的第二部分”)，這里面涵蓋了IRC的第856節(jié)至第858節(jié)——由此可見，美國REIT的監(jiān)管，基本上是稅務驅動的。

上述專章規(guī)定，特別是其中的IRC第856節(jié)和第857節(jié)的規(guī)定，關于美國REIT最為主要與核心的規(guī)則。

具體而言，IRC第856節(jié) – 不動產投資信托的定義(section 856 - Definition of real estate investment trust)正是關于如何選擇并保持REIT地位的相關規(guī)則。

而IRC第857節(jié) – 不動產投資及其受益人的稅收(section 857 - Taxation of real estate investment trusts and their beneficiaries)則是關于實現(xiàn)REIT的稅收中性原則和在不滿足相關條件時的稅收政策的相關規(guī)則。

從上述中樞性規(guī)則出發(fā)，通過各項規(guī)定的不斷引述(refer)，關于REIT的規(guī)則體系才不斷與IRC中的其他章節(jié)條款產生關聯(lián)，并在許多模塊中需要適用其他章節(jié)的具體規(guī)定。

02

REIT資格的選擇與保持

從前述“REIT資格的選擇與保持”的角度，我們可以進一步將其分為如下模塊：

載體要求

即設立REIT的載體形式要求，主要包括REIT可適用的組織形式(公司型、信托型等)，也包括REIT的牌照禁止性要求(不能是金融機構/保險公司等)。

持有要求

主要指REIT的內部治理要求和持有的股權比例/結構與控制要求，其核心在于不能構成集中持有(closely held)。

總收入測試

即REIT的總收入構成要求，其目的在于要求REIT的絕大多數(shù)總收入是來源于和不動產相關的內容。總收入測試又包括95%總收入測試和75%總收入測試。

總資產測試

與上述總收入測試相關，REIT還需要滿足總資產測試的要求，以確保絕大多數(shù)總資產由與不動產相關的部分構成。總資產測試又包括75%總資產測試(正面測試)和負面總資產測試(25%/20%/25%/5%/10%/10%)。

選擇與終止

REIT作為一種需要遵循相關要求并同時得以適用相關規(guī)則的地位/狀態(tài)，一方面其地位是基于選擇(election)，另一方面也可以對選擇進行撤銷(revocation)，而不滿足前述要求的則會導致REIT的資格喪失。

03

REIT的稅收中性原則

從前述“REIT的稅收中性原則”的角度，我們可以進一步將其分為如下模塊：

公司所得稅

對于REIT的應稅收入，需要征收公司所得稅，其目前的稅率為21%。此外，REIT留存的凈資本利得，也會被征收公司所得稅。

股息分配扣減

作為REIT最核心的稅收優(yōu)惠政策，以不低于應稅收入的90%的部分(以及不低于止贖不動產凈收入的90%的部分)被分配給投資人為先決條件，可以將已分配股息(dividends paid)作為計算應稅收入時的抵扣(deduction)——這將使計算公司所得稅時的基數(shù)變少，從而實現(xiàn)稅收中性原則。

如上所述，這一規(guī)則被稱為股息分配扣減(dividends paid deduction, “DPD”)。

消費稅

同樣出于鼓勵分配的目的，針對REIT的未分配收入(undistributed income)，會被征收稅率為4%的消費稅(exercise tax)。

收入測試補救征稅

如上所述，REIT需要滿足一系列總收入測試。在無法滿足該等測試時，如果滿足一系列條件(核心在于該等不滿足并非故意，且是小額的)，那么可以通過支付一項補救性的稅款，從而免于因此喪失REIT地位。

資產測試補救征稅

與上面的收入測試補救征稅類似，REIT也需要滿足一系列總資產測試。在無法滿足該等測試時，如果滿足一系列條件(核心在于該等不滿足并非故意，且是小額的)，那么可以通過支付一項補救性的稅款(至少50,000美元)，從而免于因此喪失REIT地位。

禁止性交易征稅

REIT的在每個納稅年度來自于禁止性交易(prohibited tranaction)凈收入，征收等額與該收入的100%的稅款。

重新確認收入征稅

針對兩個或以上的具有直接或間接的關聯(lián)關系的實體，出于防范逃稅或更清晰地反映實體之間的實際收入之目的，收入可能會被進行重新確認(redetermine)。在每個納稅年度，REIT會被征收金額相當于上述重新確認租金、重新確認扣除、超額利息以及重新確認TRS服務收入的100%的稅款。

（本次為報告第一篇，更多干貨內容后續(xù)發(fā)布，敬請期待）

注釋：▼

[1]在法律制度和法院設置均實行雙軌制的美國，根據(jù)立法機構的不同，美國法律可以分為制定法和判例法兩大類。制定法(statutes)分為聯(lián)邦和州兩級。聯(lián)邦憲法明確規(guī)定了聯(lián)邦政府的立法權限范圍，而將剩余的立法權力留給各州。與此類似，美國的法院體系也分為聯(lián)邦法院系統(tǒng)和各州法院系統(tǒng)，兩者各自獨立運作，互不隸屬。判例法(case law)主要源自美國聯(lián)邦最高法院和各州最高法院的判決。在這種制度下，下級法院必須遵循上級法院的先例判決，這一原則稱為“遵循先例”(stare decisis)，是判例法體系的核心原則之一。