來源：法治日報

□ 慧眼觀察

□ 常鵬翱

在當(dāng)前推動房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時期，國務(wù)院頒布《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正當(dāng)其時。作為我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，《條例》在民法典、城市房地產(chǎn)管理法的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對住房租賃企業(yè)等經(jīng)營主體給予必要引導(dǎo)和有效監(jiān)管，為促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，加快建立租購并舉的住房制度，提供了強(qiáng)有力的制度保障和規(guī)范指引。

首先，《條例》是租賃合法權(quán)益的保護(hù)規(guī)范，它針對住房租賃的現(xiàn)實痛點(diǎn)難點(diǎn)問題，在平衡租賃雙方利益的基礎(chǔ)上，適度傾斜保護(hù)承租人合法權(quán)益，凸顯了民生底色。

針對出租房不適居的現(xiàn)象，《條例》既明確了出租房的基本標(biāo)準(zhǔn)，即符合建筑、消防等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求，還禁止廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨(dú)出租用于居住，并要求單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積符合地方規(guī)定，這些要求能確保承租人的基本居住質(zhì)量。在此基礎(chǔ)上，為了保障承租人安寧的居住環(huán)境，《條例》特別規(guī)定出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。

針對租賃押金糾紛多發(fā)的現(xiàn)象，《條例》提示當(dāng)事人在合同中約定押金數(shù)額、返還時間、扣減事由等事項，并明確規(guī)定除有約定外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金，這有助于預(yù)防和處理相關(guān)糾紛。

針對租賃關(guān)系不穩(wěn)定的現(xiàn)象，《條例》規(guī)定出租人不得采取非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房，同時，對租賃雙方積極地加以引導(dǎo)，如規(guī)定達(dá)到有關(guān)期限的，出租人按規(guī)定享受政策支持，承租人按規(guī)定享受基本公共服務(wù)。

針對租賃合同備案少的現(xiàn)象，《條例》除了為出租人提供辦理備案的通道，即通過住房租賃管理服務(wù)平臺等方式向房產(chǎn)管理部門備案，還在出租人未辦理時，給予承租人辦理備案的權(quán)利，以滿足承租人現(xiàn)實需求。

針對住房租賃市場出現(xiàn)的問題，《條例》精準(zhǔn)施策，能合理保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，對于構(gòu)建健康穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系必將產(chǎn)生積極意義。

其次，《條例》是推動市場高效發(fā)展的服務(wù)規(guī)范，它緊扣促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展這一中心任務(wù)，以體系化思維為市場供給多重利好措施。

在此方面，以下措施值得特別重視：一是《條例》積極回應(yīng)中央政策和地方經(jīng)驗，提出“國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給”，這為住房租賃市場供給提供了法治保障，有助于增加租賃住房的供給量。二是《條例》圍繞住房租賃市場主體發(fā)展的制度性因素，強(qiáng)調(diào)“國家完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)”，以有為政府推動有效市場的建立。三是《條例》“鼓勵出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系”，明確雙方各得其所，如出租人享受政策支持，承租人享受基本公共服務(wù)，這能激發(fā)住房租賃市場活力，逐步扭轉(zhuǎn)“重售輕租”“租不如買”的傳統(tǒng)觀念。四是《條例》要求相關(guān)部門制定并公布住房租賃合同、住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，為公平高效的市場活動提供依據(jù)。五是《條例》要求地方政府建立住房租金監(jiān)測機(jī)制，定期公布租金水平信息，為租金市場化調(diào)整提供科學(xué)引導(dǎo)。

可以說，通過加快推進(jìn)多渠道供給住房、主體市場化、內(nèi)容公平化、長期穩(wěn)定的住房租賃制度，《條例》以制度合力促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，對于形成住房租賃和銷售二元并存、均衡協(xié)調(diào)的發(fā)展新格局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，具有重要意義。

最后，《條例》是實現(xiàn)住房租賃市場健康有序發(fā)展的監(jiān)管規(guī)范，它建立了體系完備、機(jī)制合理、方式優(yōu)化的監(jiān)管體制。

在監(jiān)管體系方面，《條例》確立了“全國上下一盤棋”，以住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門為主線，從中央到地方，從主管部門到其他相關(guān)職能部門，上下聯(lián)動、條塊結(jié)合，在各司其職、各負(fù)其責(zé)的同時，特別注重打破部門壁壘，實現(xiàn)信息互通共享，通過工作合力來形成系統(tǒng)化的監(jiān)管體系。

在監(jiān)管機(jī)制方面，《條例》以住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為主要規(guī)范對象，實行全過程監(jiān)督。一是抓好起始關(guān)，《條例》要求這些主體應(yīng)具備相應(yīng)條件，以建立有序競爭的經(jīng)營環(huán)境。二是把好過程關(guān)，《條例》為這些主體確立了行為準(zhǔn)則，督促它們合法經(jīng)營、誠信經(jīng)營。三是守好后果關(guān)，《條例》就這些主體的違法行為設(shè)置了罰款、責(zé)令停業(yè)整頓等行政處罰，以此形成強(qiáng)有力的外在威懾。

在監(jiān)管方式方面，《條例》注重科學(xué)監(jiān)管，以提高監(jiān)管實效。比如，在行政處罰之外，《條例》根據(jù)實踐經(jīng)驗，引入信用評價機(jī)制，以此督促市場主體誠信規(guī)范經(jīng)營。又如，《條例》要求相關(guān)行業(yè)組織加強(qiáng)行業(yè)自律管理，以作為行政監(jiān)管的重要補(bǔ)充。

整體而言，《條例》是租賃當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)規(guī)范，它能提高人民群眾的獲得感、幸福感、安全感；《條例》是促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展的服務(wù)規(guī)范，它把民生課題融入行業(yè)發(fā)展之中，以有為政府推動有效市場，從而加快建立租購并舉制度；《條例》是強(qiáng)化公共職能的監(jiān)管規(guī)范，它為住房租賃市場的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展提供了制度保障。

（作者系北京大學(xué)法學(xué)院教授）