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在房屋交易中，以租賃為名行借貸之實的行為屢見不鮮，尤其是涉及經濟適用房等政策性住房時，更容易引發法律風險。北京一起因虛假房屋租賃合同引發的返還糾紛案件中，法院認定合同因違反政策無效，結合雙方過錯及實際占用情況，最終判決部分返還涉案款項。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳明

被告：趙剛、趙麗（夫妻關系，趙剛之子為趙鵬）

（二）事件經過

趙剛與趙麗系夫妻，二人共同擁有一號房屋（經濟適用房），2018 年 8 月 20 日取得不動產權證。2020 年 1 月 22 日，趙剛（出租人）與陳明（承租人）簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定將一號房屋出租給陳明，租期 20 年（2020 年 1 月 22 日至 2040 年 1 月 21 日），租金 40 萬元一次性支付。當日，陳明向趙剛轉賬 40 萬元，趙剛將房屋產權證交予陳明。

2022 年 5 月，因案外人孫某與趙剛、趙麗、趙鵬的房屋買賣合同糾紛，一號房屋被法院保全查封。2023 年 5 月，法院責令房屋占有人遷出，陳明提出執行異議被駁回后，提起執行異議之訴。2024 年 2 月，法院作出生效判決，認定雙方不存在真實租賃關系，《北京市房屋租賃合同》無效，駁回陳明全部訴求。

后陳明訴至法院，要求趙剛、趙麗返還 40 萬元并支付利息，承擔訴訟費、保全費等。趙剛、趙麗辯稱：雙方實為借貸關系，實際借款人是兒子趙鵬，40 萬元到賬后當日轉給案外人李某 23.2 萬元，剩余 12 萬元轉給趙鵬；陳明曾實際占用房屋出租，且趙鵬已償還部分款項，不同意全額返還。

（三）爭議焦點

《北京市房屋租賃合同》是否有效？

趙剛、趙麗應返還的款項金額如何確定？

陳明主張的利息損失及保全保險費能否支持？

二、案件分析

（一）合同效力的認定

法院對合同效力的審查：

租賃關系的真實性存疑：陳明一次性支付 20 年租金不符合日常租賃交易習慣，且由承租人持有房屋產權證亦不合常理，結合執行異議之訴生效判決，可認定雙方不存在真實租賃關系。

借貸關系的證據不足：趙剛、趙麗主張 “名為租賃實為借貸”，但未提供借款合同、利息約定等直接證據，其提交的轉賬記錄僅能證明款項流向，無法證實借貸合意，故對該主張不予采信。

違反政策性規定：根據《北京市經濟適用住房管理辦法》，經濟適用房僅限自住，不得出租、出借。無論雙方真實意圖是租賃還是以租賃為擔保的借貸，均違反上述強制性規定，故《北京市房屋租賃合同》因違背公序良俗而無效。

（二）款項返還的責任劃分

法院對返還金額的審查：

無效合同的處理規則：民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產應返還；有過錯的一方需賠償損失，各方均有過錯的各自承擔責任。本案中，雙方明知一號房屋為經濟適用房仍簽訂租賃合同，均存在過錯。

實際占用的扣減：陳明自述曾占用一號房屋，結合房屋被查封前的占用時間，應適當扣減相應費用，體現權利義務對等原則。

轉賬流水的關聯性：趙剛主張向李某轉賬 23.2 萬元系返還借款，但未證明該轉賬與陳明的關聯性，且轉給趙鵬的 12 萬元屬于其家庭內部資金支配，不能對抗陳明的返還請求，故該抗辯不成立。

（三）利息及費用的合理性判斷

法院對附加請求的審查：

利息損失的不予支持：因雙方對合同無效均有過錯，陳明主張的利息損失屬于擴大損失，根據過錯相抵原則，法院不予支持。

保全保險費的承擔：保全保險費并非訴訟必要支出，且無合同或法律依據，故不予支持。

三、裁判結果

法院判決：

一、趙剛、趙麗于本判決生效后十日內退還陳明 33 萬元；

二、駁回陳明的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）經濟適用房的交易風險警示

政策性住房的特殊限制：經濟適用房、共有產權房等政策性住房受嚴格監管，出租、出借、違規交易可能導致合同無效，甚至被收回房屋。產權人應遵守 “自住” 原則，避免因小失大。

權利憑證的保管：房屋產權證是重要物權憑證，不應隨意交予他人，避免被用于虛假交易或擔保，本案趙剛將產權證交予陳明的行為增加了風險隱患。

（二）虛假合同的法律后果

名為租賃實為借貸的風險：以租賃形式掩蓋借貸目的的 “以租代借” 行為，可能因缺乏真實合意被認定無效，出借人無法通過租賃權保障債權，借款人亦可能因合同無效喪失抗辯依據。

證據留存的重要性：主張借貸關系需提供借款合同、利息約定、還款記錄等完整證據鏈，僅憑轉賬記錄和口頭陳述難以認定事實，本案趙剛因證據不足未能證明借貸關系。

（三）無效合同的過錯責任

雙方過錯的自負原則：交易中明知行為違法仍參與的，需自行承擔部分損失。本案法院根據過錯程度和實際占用情況酌定返還 33 萬元，既體現了對違法行為的否定，也兼顧了公平原則。

損失擴大的避免：合同被認定無效后，當事人應及時止損，避免因持續占用、拖延訴訟等行為擴大損失，否則可能承擔更多責任。

（四）訴訟請求的合理主張

利息與費用的舉證：主張利息需證明對方存在單方過錯，主張保全保險費需提供合同約定或法律依據，否則難以獲得法院支持，本案陳明因缺乏依據未獲支持。

金額主張的合理性：起訴時應結合過錯程度、實際損失等調整請求金額，避免因過高主張導致訴訟費損失，本案法院根據實際情況酌減返還金額，提示當事人理性維權。

本案判決明確了經濟適用房違規交易的法律后果，警示市場主體應遵守政策性住房管理規定，通過合法途徑進行資金往來和房屋使用，避免因虛假合同引發糾紛。同時也提醒當事人，交易前需審查房屋性質，留存完整證據，明確權利義務，降低法律風險。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）