底層邏輯變了嗎

過去的一年多，樓市多少有點慘淡，手握多套房的家庭都在琢磨一件事：是不是把老房子賣掉？

上個月，樓市傳出了一些利好消息，很多人就開始幻想，房價新一輪的反彈是不是又要來了？

過去20年，我們的經濟發展主要依賴于外循環。所謂外循環，就是我們生產商品，然后出口到國外，賺取美元。

這些美元，在國內會分成兩條路：

第一條是匯集到央行，變成外匯儲備，然后購買美國國債，回流美國的金融市場。

這也間接導致了美國不管是國債還是股市的泡泡都吹得很大。

第二條路是以外匯占款的形式，變成了新增發的人民幣。

過去20年，我們的貨幣供應量一直很充足，樓市作為最大的貨幣蓄水池，受益最多，這也是房價不斷上漲的主因。

可以看到，曾經的外循環，既憋大了美國的證券市場，也憋大了國內樓市。

但是，由于我們的經濟發展的太快，最近幾年，有些國家坐不住了，之前穩定運行的外循環慢慢變得不穩定了。

在外循環的時代，房地產有三個很積極的作用：

一是改善了老百姓的居住條件，提供了大量就業；二是當了貨幣蓄水池；三是開發商和地方政府一起，把城市的基礎設施搞起來了。

但是，隨著房價一輪又一輪的上漲，高房價的負作用越來越突出，甚至變得很要命。

高房價的負作用大概有四個：

第一，也是最關鍵的，高房價壓低了生育率，現在的生育數據有多難看就不用多說了。

對我們這代人來說，想找個好工作就必須去大城市，但大城市的房價都很高，人是進了城，但因為買不起房，所以根扎不下來，大多數人都是一種漂著的狀態。

再加上，高房價導致了高房租，大城市的收入雖然高，但交完房租，剩的錢也攢不下多少。

買不起房，還攢不下錢，結婚生子這些事就只能不停的向后推。

第二，高房價導致了收入分配不公平。根據野村證券的報告，中國70%-80%的貧富差距來自于房地產。

現實中，很多人幾十年的工資都趕不上房價一年的上漲。誰買房早，誰碰上了拆遷，誰大膽的去炒房了，誰就更富有，這種財富分配方式不健康也不合理。

第三，高房價耽誤了科技創新和國內消費。

科技創新和國內消費就像未來經濟發展的任督二脈，這兩塊十分十分的重要，如果打通了，那將來跨過中等收入陷阱就不成問題，但如果打不通，那就很麻煩。

第四，高房價本身就是風險。資產泡沫破裂之后，經濟一般都會出問題。

因為中房和美股現在都有泡沫，所以很多人喜歡拿中房和美股做比較。疫情之后，美股的泡沫越吹越大，現在幾乎成了美聯儲的心病，未來弄不好就是一地雞毛。

為了金融體系的穩定，我們的樓市不能像美股那樣，一漲再漲了。

當外循環變成了內外雙循環，房價的持續上漲就失去了根基，高房價帶來的這些負作用也到了必須解決的時候了，時代真的變了。

樓市是不是正在回暖？

在最近的各種調控政策中，最重要的有兩個：

一是針對房地產企業的三道紅線；二是針對銀行的貸款集中度考核。

三道紅線讓銀行沒法向房地產企業直接輸血，而貸款集中度又限制了居民按揭貸款的規模。

以前房地產企業都是一手拿著銀行的開發貸，一手拿著老百姓交的預售款，杠桿加的很高。

但現在，不但開發貸拿不到了，因為房子不好賣了，預售款也拿不到了，這直接導致很多房企流動性緊張。

我們都知道，房地產和金融環環相扣，房企難受了，銀行就會跟著難受。

為了拉兄弟一把，加速房地產企業的新房去化，銀行的按揭貸款很自然的就會偏向新房。

二手房因此出現了限貸、停貸的問題，流動性逐漸被鎖死。

對手握多套房的家庭來說，最郁悶的事有兩件：

一是二手房不好賣了；二是房子不但賣不出去，而且拿在手里還要交稅。

在二手房流動性越來越差的當下，房產稅竟然開始試點了，這將大大提升房子的持有成本。

如果有人還想握緊房子，坐等未來流動性寬松，再拋售房產，那這個等待的成本，會因為房產稅的出臺而變得越來越高。

未來的房產稅很可能會設一個免稅面積，然后再根據各個家庭持有房產的套數和總面積設置累進稅制，也就是說，誰手里的房子多，誰承擔的稅率就高。

如果房產稅真的這么設置，那很顯然，為降低稅率，少繳稅，有多套房的家庭，會加速變賣房產。就算把賣房的錢存銀行，也總比交累進的高稅率好。

甚至，聰明一點的家庭，會把分散持有的多套房產賣掉，然后換一套核心地段更貴的房子。

核心地段的房子有兩個好處：一是因為稀缺，所以抗跌能力強；二是因為租房的需求旺盛，漲房租會比較容易。

房產稅如果開征，那一二線城市核心地段的好房子可能還會漲價，而偏遠地段的房子，或者老破小則會因為各方的集中拋售，而價格下跌。

流動性降低，房產稅試點，再加上房貸利率上漲，這三條加起來讓房子，尤其是不太好的房子，吸引力越來越低。

根據央行19年的數據，有兩套房子的城鎮居民家庭占比31.0%，有兩套以上的占比10.5%。

房子這東西，如果賣不出去，那它賬面價值再高，也不過是紙面財富。

在房產稅尚未落地，流動性又稍稍放寬的當前，盡快處理掉手上多余的房子，或許是個不錯的選擇。

老房子是不是要盡快出手？

很多家庭之所以留著老房子，最大的念想就是等拆遷。一旦拆遷來了，老破小就變成了新房子，價值倍增。

2015年，為對沖經濟下行壓力，同時消化掉部分城市的房地產庫存，國內推了一波棚戶區改造。

據平安證券的數據，2016年至2020年，棚改拉動的住宅銷售占了全國住宅銷售的10%。

大量拆遷戶拿著拆遷款入市買房，樓市的庫存消化掉了，房價也漲了一波。

但是從2019年開始，棚改開工總量大幅減少。2018年，棚改開工量還有626萬套，到了2020年，就降到了209萬套。

甚至在2020年的政府工作報告中，棚改的表述不見了，取而代之的是舊改。舊改和棚改的差別挺大，前者更像是舊樓翻新，而后者則是大拆大建。

在房住不炒的大背景下，推動房價上漲的棚改已經有點不合時宜了。

總的來說，以后想靠著老房子拆遷暴富，機會將越來越少。

可能很多人會說，不拆遷也沒關系，老房子占著城區最核心的地段，周圍的學校、商場什么的都是最好的，就算房子老了，但地皮會一直增值。

這個說法有一點道理，但前提必須是一個城市的核心地段固定不動。

北京的中心一直是故宮，所以二環里的老房子會一直比五環外的新房子貴。

但是國內大多數的城市，尤其是二線及以下的城市，包括濟南、鄭州、合肥、青島，他們的市中心，也就是核心地段是在不斷移動的。

這些城市的老城區雖然有很多地標建筑、有挪不走的自然景觀、歷史遺跡，但是房價最高的地方卻普遍都是剛剛建起來的新城區。

各種高樓林立、現代感十足的新區或者CBD，不管是在建筑標準上，還是在居住舒適度上都

比老城區高了一大截。

外來的富裕人群、以及老城區的有錢人慢慢的都往新城區遷移，土豪住進了郊區的別墅，中產搬到了新區的大平層。

相應的，優質的教育資源、醫療資源、商業資源等等都會跟著有錢人的步伐，慢慢遷移到新城區。

新城區的配套越來越好，房價也越來越貴，整個城市的核心地段就從老城區挪到了新城區。

住過老房子的都知道，房子老了，就普遍會有墻皮脫落、墻壁滲水、設施老化、管道堵塞、甚至物業差等很多問題。

老房子的價格就是靠地皮撐著，如果市中心挪走了，還有多少人會接盤老房子？

未來房地產市場的分化會越來越嚴重，一二線大城市和三四線小縣城的房價分化、新房子和老房子的房價分化、核心地段和非核心地段的房價分化。

整體上，房價堅挺甚至上漲的地方，一定是人口流入、產業興旺、高收入群體聚集的地方，

如果你手里的老房子不在大城市的核心地段，那越早出手，可能越好。