近日，上海市中心城區(qū)極具規(guī)模的城中村項目再迎新進(jìn)展。12月16日，普陀紅旗村4號地塊——中海真如境首棟超高寫字樓舉行封頂儀式。真如作為長三角會客廳，發(fā)展情況一直備受關(guān)注。

1994年，真如被提升為“上海四大城市副中心”之一，但多年以來，真如最有名的也只有水產(chǎn)、果品批發(fā)這個標(biāo)簽，這一狀況已經(jīng)發(fā)生變化。

2015年，普陀紅旗村舊改啟動，2018年10月，中海聯(lián)合體以93.99億元拿下紅旗村四宗舊改地塊。2020年，中海聯(lián)合體再以19.14億元拿下紅旗村剩余舊改地塊。業(yè)內(nèi)人士點評，中海地產(chǎn)單拿下真如這一地塊就耗資近百億，作為相對保守的房企，愿意花近百億進(jìn)行投資，說明了對此地塊核心價值的認(rèn)可。

實際上，這一項目地塊出讓要求非常嚴(yán)格。根據(jù)文件，需配建租賃房、保障房、廣場、公共設(shè)施、社區(qū)配套設(shè)施等，商辦項目則需要部分自持。產(chǎn)業(yè)上需引入企業(yè)總部、研發(fā)中心、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代商貿(mào)等企業(yè)。

真如副中心開發(fā)體量為四大城市副中心之首，規(guī)劃總面積6.16平方公里，是四大城市副中心內(nèi)唯一可供成片量開發(fā)土地的區(qū)域。

普陀區(qū)副區(qū)長徐樹杰、中海集團(tuán)副總裁劉慧明等為真如境首棟超高層啟動封頂裝置

真如副中心產(chǎn)業(yè)升級

隨著地產(chǎn)白銀時代的來臨和存量時代的逼近，眾多房企紛紛轉(zhuǎn)型城市運營商。中海開始把以前“看得很緊”的錢，投入到新領(lǐng)域去。主要包括寫字樓、購物中心、星級酒店、長租公寓、自由辦公等投資開發(fā)。除此之外，還有中海的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，聚焦教育、養(yǎng)老、物流、文化等產(chǎn)業(yè)。

通過對城市全業(yè)態(tài)的深入布局，中海實際上具備了滲透每一個城市生態(tài)角落的能力，真正意義上打通了居住、娛樂、工作的閉環(huán)，將城市中的各種活動納入到了自己的生態(tài)圈中。

紅旗村舊改項目，占地不到600畝，在2014年擁有70家印刷廠、207個冷庫、9個大型市場、16家“四小”（小旅館、小超市、小飯店、小休閑娛樂）場所、1200多家經(jīng)營戶、4800余家租賃戶、近10萬的流動人口，是一個名副其實的“城中村”。

有物業(yè)無產(chǎn)業(yè)、有資產(chǎn)無服務(wù)不算真正的城市運營商，從現(xiàn)實需求出發(fā)細(xì)分來看，真如副中心有眾多產(chǎn)業(yè)空間和轉(zhuǎn)型可能。依托自身的生態(tài)圈，中海經(jīng)過長時間研究，推出了“真如境”超級綜合體。包括高230米的地標(biāo)塔樓中海中心、約16萬方的高端主題商業(yè)中海環(huán)宇城MAX，以及文化項目中海大劇院。中海強大的運營實力和資源整合實力，吸引了山姆會員店在內(nèi)的諸多品牌入駐，開心麻花簽約入駐的中海大劇院，成為真如城市副中心的一項重要公共文化設(shè)施。

據(jù)中海地產(chǎn)介紹，該項目由8個地塊組成，位于真如城市副中心核心位置，總占地面積約15萬平方米、總建筑面積將近百萬平方米。集辦公、商業(yè)MALL、劇院、住宅、公寓等多種業(yè)態(tài)。

其中，中海中心共建設(shè)6棟辦公樓，A座、B座分別是230米、200米的超高層雙子塔甲級寫字樓，共約18萬平米，C座7.1萬平米辦公樓。另有3獨棟辦公可出售，分別是D座1.6萬方、C座2.3萬方、E座2.3萬方。

真如境效果圖

具體而言，A棟為持有型物業(yè)，為約11萬方獨棟寫字樓；B棟地標(biāo)級超甲寫字樓，地上建筑面積76575方，建筑高度195米；D棟TOD地標(biāo)級甲級寫字樓，地上建筑面積16744.47方，建筑高度60米；E棟文化地標(biāo)級甲級寫字樓，地上建筑面積23658方，建筑高度71米；F棟生態(tài)地標(biāo)級甲級寫字樓，地上建筑面積22870方，建筑高度65.8米。

隨著上海帶領(lǐng)長三角經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、科創(chuàng)板在滬開板，上海的金融中心、航運中心、服務(wù)中心地位越來越突出。眾多商辦資產(chǎn)成為海內(nèi)外資本追逐的目標(biāo)，2019年上海商辦資產(chǎn)成交金額占全國大宗類資產(chǎn)成交的70%。今年更有凱德330億資產(chǎn)包、光大安石、鐵獅門、萬科多個商辦類項目成交，成交總額約500億元。而南京西路CBD、徐家匯CBD成為大型企業(yè)、自用買家的首選之地。

項目所處上海四大中心城區(qū)幅中心之一“真如副中心”的核心位置，緊鄰內(nèi)環(huán)線及南京西路CBD，地理位置優(yōu)越、后發(fā)有勢明顯、發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

中海魔都建設(shè)史

中海地產(chǎn)與上海合作的歷史已經(jīng)有近30年，1992年中海進(jìn)入上海，與上海的舊城化改造有著不解之緣。當(dāng)時中海負(fù)責(zé)的盧灣斜三基地海華花園項目，是上海首塊毛地批租項目，開了改革開放以來吸引外資進(jìn)行舊區(qū)改造的先河，被譽為“海上第一塊”，也見證了改革開放以來上海舊區(qū)改造與城市建設(shè)的光輝歷史，開啟上海城市建設(shè)的新篇。此后，中海地產(chǎn)又陸續(xù)開發(fā)了海興廣場、海麗花園、海麗大廈、海悅花園、中海國際中心、中海建國里等項目。

在2018年和2020年，中海地產(chǎn)先后兩批次獲取普陀紅旗村7幅土地，并計劃將真如副中心打造為連通長三角一體化的“西大門”。

2020年7月29日，中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司與上海黃浦區(qū)人民政府正式簽訂合作框架協(xié)議，由中海地產(chǎn)對黃浦區(qū)建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項目五幅土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。黃浦區(qū)建國東路舊改的投資金額達(dá)590億元，是中海地產(chǎn)有史以來最大的一次投資規(guī)模。

可見中海地產(chǎn)在舊改、城市更新的大布局愈加明朗，業(yè)內(nèi)稱中海地產(chǎn)正寄望于通過舊改重塑中海在上海的輝煌。

此次，普陀選擇中海，看重的是中海在打造城市更新上的央企實力與責(zé)任擔(dān)當(dāng)，以及中海歷年來深耕上海，不斷煥新上海城市界面的信心與能力。

真如副中心所在的普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)資源豐富，擁有985高校2所、國家級工程技術(shù)研究中心2個、國家級重點實驗室3個、國家級科技企業(yè)孵化器2家，上海科創(chuàng)中心建設(shè)“四梁八柱”布局中“工業(yè)控制系統(tǒng)安全創(chuàng)新功能型平臺”和“機器人研發(fā)與轉(zhuǎn)化功能型平臺”兩大平臺也落戶在普陀區(qū)。

副中心南部長風(fēng)生態(tài)區(qū)主要發(fā)展科技金融產(chǎn)業(yè)，北部桃浦和臨港集團(tuán)合作發(fā)展智能制造、智能物流業(yè)。

海納小鎮(zhèn)效果圖

位于上海市真如城市副中心的“海納小鎮(zhèn)”，規(guī)劃占地約3.12平方公里，未來將依托中海真如境項目的綜合開發(fā)建設(shè)，“一核四翼”的布局，大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，建設(shè)成為長三角數(shù)字化轉(zhuǎn)型的先行區(qū)、上海數(shù)字化城市思想的策源地。

真如境作為真如副中心的核心區(qū)、也是海納小鎮(zhèn)的核心區(qū)，其中的中海中心寫字樓是海納小鎮(zhèn)“一核四翼”的一核所在。“海納小鎮(zhèn)”在功能空間布局上，將中海中心超甲級辦公樓A座打造為“未來之塔”，圍繞“未來之塔”，分四翼打造“數(shù)字云島”“海上瀛臺”“江南數(shù)院”“科研智坊”功能發(fā)展區(qū)。

值得一提的是，中海充分考慮在地文化傳承，保留700年歷史的古銀杏樹，甚至專門為其將建筑整體退界30米，打造“古銀杏廣場”這一具有歷史意義的公共空間。為保留上海人“買海鮮去銅川”的回憶，中海特別打造“銅川漁樂”海鮮美食市場，復(fù)原和激活本地商業(yè)，讓歷史在現(xiàn)代中得到傳承。