文︱劉德科

時值兩會，又有不少代表與委員呼吁現房銷售。聽到這種呼吁，通常的感覺是：就該這樣，早就該這樣了。

爽是有代價的

聽到這種呼吁，感覺很爽。

期房銷售的毛病一大堆，現房銷售的好處一大摞。為什么還不立即實施現房銷售？

爽是有代價的。不能只看到爽，要看到代價。

現房銷售的代價是：從微觀看，增加融資成本，進而推高房價；從宏觀看，導致房地產業的規模萎縮，進而拖累 GDP 增長。

要不要取消期房銷售，不是取決于爽不爽，而是得權衡這些代價——能承受，就可以實施現房銷售。

我們的爽，經常會被利用——被不負責任的人利用，或者被低水平的決策者利用。

●不負責任的人：許家印在恒大危機爆發后公開說，要「全面實施現樓銷售」——明知做不到，還是要吹噓，讓恒大顯得很有正義感。

●低水平的決策者：有些熱點城市確實執行過現房銷售試點，但現在都已經默默取消了。

現房銷售是虜獲人心的蜜糖。現房銷售是賺取民意的工具。為了人心與民意，不負責任的人或低水平的決策者，總是忍不住。

央行當然不屬于「不負責任或低水平的決策者」之列。早在十幾年前的《2004 中國房地產金融報告》中，央行就建議說，取消房屋預售制度，實施現房銷售。

純粹站在央行的角度，當然要全力支持實施現房銷售：這樣，就不存在爛尾樓了，銀行放給購房者的貸款就更安全了；開發門檻變高了，銀行放給房企的開發貸似乎也更安全了。

央行對于樓市的建議與措施，往往是單維度的。房地產是一個復雜的神經樞紐，牽一發動全身，尤其需要警惕的是：從單維度做出的判斷與決策。

靠市場 而不是靠市長

現在，呼吁現房銷售的代表與委員們，水平比以前高。他們沒有說立即取消期房銷售，他們說「要避免欲速則不達」「要留夠窗口期」；他們也說，要完善預售資金監管。

這都是非常靠譜的呼吁。在這些呼吁的基礎上，我們稍微提煉了一下我們的三條看法——

第一，讓現房銷售制度成為懸在開發商頭頂的達摩克里斯之劍。

現房銷售是中國的必然方向，這一點不應該有疑義。建議決策層在各類文件中非常正式地提出「加快推進現房銷售制度」的表述，而且最好時不時地這么提；這樣一來，即便還沒推出現房銷售制度，就已經在發揮它達摩克里斯式的威力。

這么做，跟房地產稅有一點像：只要時不時有房地產稅的消息迸出來，就足以讓市場一再地溫習那種威懾力。

第二，讓預售資金監管真正成為通往現房銷售的階梯。

預售資金監管應該是一架階梯——從期房銷售爬到現房銷售的階梯。我們國家的預售資金監管已經實施多年，但執行得并不到位，漏洞頻出。如果連預售資金監管都不做好，就要立即實施現房銷售，無異于「還沒學會走路就想飛」。

第三，讓市場成為推行現房銷售制度的關鍵推手。

現房銷售制度表面上看是行政決策，究其本質其實是市場機制運行的結果——翻譯成人話就是：現房銷售，靠市場，而不是靠市長。

等城市化高峰期過去，等樓市不再熱，市場會自發形成現房銷售。但在城市化高峰期尚未結束之前，行政之手可以在「鼓勵現房銷售」層面上多下功夫，而不應該在「禁止期房銷售」層面上急于求成。

吟嘯且徐行

對于現房銷售這顆糖，聲調要高，但動作要循序漸進。恰似蘇軾所寫：「何妨吟嘯且徐行」。