我是合肥買房參謀吳哥，211大學畢業， 十余年房產經驗，熟悉合肥買房政策、區域規劃與學區，成功指導數千名購房者合肥置業。

以下為“合肥買房參謀”微信公眾號粉絲問答精選提問分享。

合肥買房參謀公眾號粉絲提問：

9月30日，財政部發文稱，2022年10月1日起，對居民出售自有住房并 1 年內購房的，售房已繳個稅予以退稅優惠，這將帶來哪些影響？

合肥買房參謀回答：

從大的經濟層面來說，現在形勢大家都懂的，需要刺激消費，促進經濟回升發展。從老百姓家庭來說，需要置換改善居住條件，這也是剛性需求。所以，出臺這個置換買房減稅措施，政策是一個雙贏的局面。

正好我在昨天發布的合肥9月份市場分析時候，提到了合肥現在濱湖包河甚至包括瑤海區不少樓盤，都規劃設計了100平米以上大戶型，現在合肥改善型置業就非常火爆！

像濱湖省府的某B盤，9月份推出320套房源，高層主力戶型面積為121㎡、139㎡，低密度洋房主力戶型面積142㎡、168㎡，以備案價29350.96元/平，起步總價也要352萬左右，關鍵首付比例是對非剛需要求首付8成起的。

另外，瑤海區的最火的W盤有500多套房子，在9月中旬也有兩千多人登記。中間戶是96平米的，有四棟邊戶110平米，四棟邊戶121平米，2棟邊戶143平米。

而且這個盤有一個現象值得關注，就是開盤中間選房時候（當然到最后，中間戶與邊戶除頂底樓剩余一些沒選，其他都選完了），邊戶賣的比中間戶還火，邊戶的去化速度大于中間戶，說明了改善型購房者現在異軍突起。

那么，居民為什么要置換呢？現在是不是到了改善的時機呢？

第一就是要改善自己的居住環境居住條件，因為以前買的都是好多是物業不好，品牌不好，加上房齡老化了，然后各方面都不適合滿意。

中國房地產好多城市真正發展，是從90年代開始的，真正的高速發展，是在2000年后的，房屋成交量高。現在好多買的早的入住早的小區，都面臨規劃落后，車位不足，房齡老了，環境不好等問題。

現在老百姓家里有資金了，條件好了，也必然需要置換的，畢竟住大房子更好房子，是很多人的追求的。要換一個更好的房子，也是很多居民的真實性的剛性需求。

第二的話就是從增值保值角度來說，我一直強調的就是一定要把手上的劣質資產給它置換掉，然后買到新的更好的一個物業。

現在買房的主力群體是90后未來是00后，他們的出生條件更好，經濟條件也好，消費條件比之前70后80后更好，眼光更高。他們更愿意買新房，入住環境更新的次新二手房。

所以，現在老房子90后未來00后不愿意去接手，甚至都不愿意去看房的。因為新房或者次新二手房的規劃品質各方面會更好，這樣才會讓家庭的資產更加保值增值。富人對這房產投資保值增值這方面是非常看中的。

第三就是現在買房利率歷史最低點，很多地方只要4.1%的歷史最低利率的，新房貸款條件又放松，很多銀行不看流水，只要征信沒問題，就直接快速放款。

綜上，鼓勵置換買房具備天時利地條件，今年是置換買房的好時候。

再從全國性的買房個稅稅費優惠政策方面予以支持，鼓勵置換再買房，就會釋放出很大一部分的改善需求，促進房產行業發展！而房產行業和很多行業息息相關的，可以帶動建筑，裝修，家電家居等各行發展，拉動經濟效果立竿見影。

最近我接觸不少購房者，都考慮賣房買房，其中也有不少準備把地市或者縣城房子賣掉，再去一二線城市買房的。但是地市或縣城房子普遍今年比較難賣，有的賣了半年多了都還沒賣掉。其中有的我們指導他如何快速賣房，取得了一些效果。

那么置換再買房，能省多少個稅錢？一套房子滿五唯一才不用繳納個稅。一般合肥一套二手房總價區間在150萬到200萬，一個點個稅在1.5萬到2萬元。如果在上海大城市一套二手房價格五六百萬更高，可以省更多個稅。

所以需要置換買房的，這一個點個稅就省下來了，趁著好時機趕緊置換。預計在這個稅費減免的政策刺激下，全國將掀起一股改善置換買房的潮流。

下面是具體通知內容與細則解釋：

國家稅務總局關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告

國家稅務總局公告2022年第21號

為支持居民改善住房條件，根據《財政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（2022年第30號）規定，現將有關征管事項公告如下：

一、在2022年10月1日至2023年12月31日期間，納稅人出售自有住房并在現住房出售后1年內，在同一城市重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。

納稅人換購住房個人所得稅退稅的計算公式為：

新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅；

新購住房金額小于現住房轉讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

現住房轉讓金額和新購住房金額與核定計稅價格不一致的，以核定計稅價格為準。

現住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。

二、對于出售多人共有住房或新購住房為多人共有的，應按照納稅人所占產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

三、出售現住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間為準；新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為準。

四、納稅人申請享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當依法繳納現住房轉讓時涉及的個人所得稅，并完成不動產權屬變更登記；新購住房為二手房的，應當依法繳納契稅并完成不動產權屬變更登記；新購住房為新房的，應當按照當地住房城鄉建設部門要求完成房屋交易合同備案。

五、納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當向征收現住房轉讓所得個人所得稅的主管稅務機關提出申請，填報《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》（詳見附件），并應提供下列資料：

（一）納稅人身份證件；

（二）現住房的房屋交易合同；

（三）新購住房為二手房的，提供房屋交易合同、不動產權證書及其復印件；

（四）新購住房為新房的，提供經住房城鄉建設部門備案（網簽）的房屋交易合同及其復印件。

稅務機關依托納稅人出售現住房和新購住房的完稅信息，為納稅人提供申請表項目預填服務，并留存不動產權證書復印件和新購新房的房屋交易合同復印件；納稅人核對確認申請表后提交退稅申請。

六、稅務機關運用住房城鄉建設部門共享的房屋交易合同備案等信息開展退稅審核。經審核符合退稅條件的，按照規定辦理退稅；經審核不符合退稅條件的，依法不予退稅。

七、納稅人因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因導致不再符合退稅政策享受條件的，應當在合同解除、撤銷或無效等情形發生的次月15日內向主管稅務機關主動繳回已退稅款。

納稅人符合本條第一款規定情形但未按規定繳回已退稅款，以及不符合本公告規定條件騙取退稅的，稅務機關將依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關規定處理。

八、各級稅務機關要開展宣傳引導，加強政策解讀和納稅輔導，持續優化辦理流程，開展提示提醒，便利納稅人享受稅收優惠。

九、本公告執行期限為2022年10月1日至2023年12月31日。

特此公告。

國家稅務總局

2022年9月30日

解讀

關于《國家稅務總局關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》的解讀

為支持個人換購住房需求，根據《財政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（2022年第30號），稅務總局發布了《國家稅務總局關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》。現解讀如下：

一、納稅人什么時間內可以享受退稅政策？

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅。

例1：納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買一套住房，由于小周出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規定的時間條件。

二、納稅人退稅金額是怎么計算的？

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅；當其新購住房金額小于現住房轉讓金額時，按照新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還現住房已繳納的個人所得稅。計算公式為：

1.新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅；

2.新購住房金額小于現住房轉讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

其中，原住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。

例2：2022年12月，小楊出售了一套住房，轉讓金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元。2023年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現住房轉讓金額，小楊可申請的退稅金額為現住房轉讓時繳納的個人所得稅4萬元。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設以上均為不含增值稅價格）

三、出售多人共同持有住房的，納稅人應如何計算自己的退稅金額？

對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所占產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

例3：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產權的50%。2023年1月，兩人以200萬元的價格轉讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅=2萬元。

同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產權的40%。小馬申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為80萬元（200×40%=80），退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅=80/100×2=1.6萬元。（假設以上均為不含增值稅價格）

四、如何確定出售住房和重新購買住房的時間？

出售現住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間為準。稅務機關將為納稅人預填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時取得的完稅證明上標注的時間進行核對。新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為準，納稅人可以依據房屋交易合同據實填寫。

五、符合政策享受條件的納稅人應當向哪里提起退稅申請?

納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當向征收現住房轉讓所得個人所得稅的主管稅務機關提出申請，也就是說，納稅人賣房時在哪個稅務機關繳納了個人所得稅，就向哪個稅務機關申請退稅。稅務部門實行不動產登記稅費一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應當在本地政務服務大廳或者不動產交易大廳等場所繳納現住房轉讓所得的個人所得稅，因此仍應到該政務服務大廳或不動產交易大廳提起退稅申請，如果當地稅務機關另有規定，按照規定辦理。

六、納稅人申請居民換購住房個人所得稅退稅應提供哪些材料？

納稅人申請居民換購住房個人所得稅退稅，除向主管稅務機關報送《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》外，還需要提供以下資料：（一）納稅人身份證件；（二）現住房的房屋銷售合同；（三）新購住房為二手房的，房屋銷售合同、不動產權證書及其復印件；（四）新購住房為新房的，報經住建部門備案（網簽）的房屋交易合同及其復印件。

七、為便利納稅人享受稅收政策，稅務部門提供了哪些服務？

為便利納稅人享受稅收政策，稅務部門推出一系列服務舉措。一是簡化資料報送，提供預填服務。依托納稅人出售現住房和新購住房的完稅信息資料，為納稅人提供申請表項目預填服務，納稅人辦理退稅申請需攜帶的資料，主要用于納稅人核對申請表信息，稅務部門只留存新購二手房的不動產權證書復印件或新購新房的房屋交易合同復印件。二是根據系統預填、納稅人填報并確認的相關信息，自動計算應退稅款。三是通過多種渠道和方式開展宣傳解讀和培訓輔導，提醒并幫助符合條件的納稅人及時申請退稅、享受稅收政策。

八、納稅人享受了居民換購住房個人所得稅政策后解除房屋交易合同的，已經獲得的退稅應當如何處理？

納稅人因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因導致不再符合退稅政策享受條件的，應當在合同解除、撤銷或無效等情形發生的次月15日內向主管稅務機關主動繳回已退稅款；納稅人逾期繳回退稅的，稅務機關將依法加收滯納金。稅務部門將通過與住房城鄉建設部門的相關共享信息，加強退稅審核和撤銷合同后繳回稅款的管理。

九、納稅人在申請退稅時還應當注意什么？

支持居民換購住房個人所得稅政策，旨在鼓勵居民換購住房、改善居住條件，納稅人應當依法依規如實申請，認真填寫并核對申請表，對填報內容及附報資料的真實性、可靠性、完整性負責。對于提供虛假信息、資料騙取退稅的，稅務機關將依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關規定處理。

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