地產財富會

2023

大調整必然繼續

請識別正確的小趨勢

2023-1-5

突然之間，旭輝融創的華北區首全都換人了。

昨晚，旭輝內部確認，原華北區域集團總裁董毅已正式提出了離職申請，西北區域總裁周長亮將接任其職位。

同樣在昨天，融創集團宣布原北京區域總裁助理兼石家莊公司城市總經理易緒兵將被任命為集團副總裁兼華北區域總裁；集團執行總裁遲訊不再兼任華北區域總裁，調任融創總部。但據內部消息，遲訊因身體原因已經提請病休，在內部看來他已有引退之意。

此外，旭輝集團總部也于本周迎來一名司齡十年的高管的離職——旭輝集團營銷中心總經理閆強離職，原旭輝皖贛區域總裁俞能江則將接任其職位。據傳閆強的離職也和他的職業方向意在區首有關。

01

行業“OG”的告別

董毅和遲訊兩位華北區首的離開，看似突然，但其實結局的走向早已在去年就露出端倪。

兩個都有過顯赫戰功的區首告別，本質原因是時代變了、環境變了。原有的人和現在大環境下的公司和區域小環境不再匹配。

背景原因之一，是2020疫情爆發以來，北方的疫情和經濟問題一直比南方更嚴峻。例如，在行業大調整疊加疫情影響下，2022年，天津、石家莊、長春、沈陽等核心城市都迎來了市場成交滑坡和土地流拍。

華北曾經有過黃金時代；甚至在白銀時代，也是一個優秀經理人在努力下能逆勢突圍的區域。

例如，遲迅治下的融創華北區域，業績曾多年排在第一，不止是融創內部的區域第一，也是大市場上的區域第一。尤其在其大本營天津，融創華北創下了蟬聯該城市9年銷冠的記錄。

遲訊

隨著行業進入白銀時代，融創華北更因此前積累的品牌產品優勢，在行業整合發展潮中占據了強勢地位：2018年，融創華北合約額業績超過900億；2019年,融創華北區域更是銷售突破千億,成為融創第一個銷售額破千億的區域，當時全國銷售額突破千億的房企，全加起來也就30多個。

從這個角度看來，遲訊不止是融創司齡18年的OG老將，更是華北大市場的OG。

但隨后的經濟環境、行業市場大調整改變了一切，也讓加速時代的大量問題暴露。幾乎所有大地產公司都在這兩年開始向區域和事業部“動刀”，弱勢區域將陸續迎來區首更迭、城市切割甚至被吞并的必然命運。

其中，受困于業績不佳，融創華北區域于2022年2月被切分，西安被獨立出去，成立西北區域。被剝離了優勢城市的華北區域，明顯進入了加速收縮期。

都說遲訊的離開很突然，1月3日老孫帶著汪孟德和馬志霞閃現天津宣布了這個消息，1月4日就正式在系統內部發布了任命文件。但實際上，草蛇灰線，很多事情在一年前就已經有了結局的雛形。

如今，OG告別，無論是主動還是被動，都是一個時代的結束。

隨后，即將接任遲訊的易緒兵，曾任融創北京區域集團總裁助理兼石家莊公司總經理，一直相對低調，在媒體上的聲音不多。不過，曾在石家莊深耕多年，他對華北區域城市市場也有一定研究，希望他能在新的華北時代帶來不一樣的新力量。

易緒兵

相比融創華北的城市牌面，旭輝華北手上少了一些東北困難老工業城市，多了北京這樣的核心強一線城市，但一個成熟的區域集團在北方大市場中的體量保持與利潤增長壓力依然是巨大的。尤其是，當你空有一身功夫也拿不到土地的時候。

董毅作為一位投拓戰功累累的老將，最大的強項是精準拿地。旭輝華北四年任期中，他拿下的全是核心城市的核心區域土地。僅僅在2021年，旭輝華北在北京、天津和石家莊的核心區域共拿了8塊地，其中北京獲取三塊地，后續的開盤收益都不錯；而在2022年初北京首次集中供地中，“旭輝+路勁”也成為唯一拿地的民企聯合體。

這是一位下行期也通過較強融資能力以及多元聯合等方式成功拿地并精準匹配合適產品的老將。當他也在2022年2月之后再也拿不到地，并漸生離意，不禁讓人感嘆：旭輝華北是真的進入收縮期了吧？

董毅可能離職的傳聞，是隨著旭輝集團債務正式違約的公告差不多同一時間出現在市場上的。當時被旭輝集團辟謠了。但是根據來自企查查的信息卻提供輔證事實——去年11月6日，旭輝集團旗下北京旭科置業有限公司法定代表人從董毅變更為張國俊，同時董毅也不再擔任該公司的相關職務。

董毅的退出不止體現在旭輝華北旗下一家公司的信息變更上。

地產財富會發現，在旭輝華北區域的另一家主要公司主體——控股了59家相關公司的北京旭輝企業管理有限公司，董毅曾于2019年上任旭輝北京之際取代孔鵬成為法人，如今其公司法人代表位置也已經悄然被替換為張國俊。

回顧旭輝華北區域的過去四年，投資老兵出身的董毅確實是有兩把刷子的。

2019，董毅上任北京的第一年，聚焦“人、錢、地”，“三把火”燒得極旺：在房地產市場整體收縮、優質土地難拿、賣房競爭趨緊中的行業下行初期，是他帶領團隊實現了旭輝在北京和石家莊兩個城市總合約銷售額超過200億，并在石家莊斬獲了40余萬方的百億大盤。

2022年之前，董毅治下的旭輝華北曾經以聚焦利潤表現“逆勢突圍”為目標，做出了一些民企中難能可貴的成績：例如，旭輝華北2019-2021三年簽約額和回款的比例基本保持在1:1，甚至超額完成。同時，董毅曾對外表示，旭輝華北的利潤率近年來一直保持在10%上下。

董毅

只是好景不長。到了2022，所有地產民企的“表面從容”之下，都是危機四伏。

下半年資金和銷售市場都急轉而下，旭輝集團快速進入了緊急收縮期，旭輝華北也再也沒有任何拿地的機會和資金了。而旭輝集團債務危機的帷幕，也最終在11月被一則“已暫停支付公司境外融資安排項下所有應付的本金和利息”的違約公告正式揭開。

時代變了。對于違約企業而言，在華北深耕的成熟區域集團將面臨更大壓力、更多限制、更多問題。這一點，在上半年就已確認違約的融創上體現體現得更明顯。

而董毅在看清新形勢后主動選擇離開，或許對他和對旭輝而言，也都是個理性的相互選擇。據說他也在考慮接受一家新入北京的南方房企的橄欖枝，期待董毅下一站更適合他價值實現的新職位。

02

旭輝江蘇區域區首之變

劇變的2022，隨著旭輝集團資金趨緊、整體發展收縮而來的，是旭輝在這一年開始了進一步的“小總部、強區域、精一線”組織架構調整。

接近旭輝內部的消息稱，老將閆強很早就看到今年的調整趨勢，并主動把職業旅程下一站目標定位至江蘇/蘇南區域。

這一方面是他基于自身經驗履歷的選擇。另一方面，從行業小趨勢發展方向判斷來看，這也是一個非常高價值的選擇——在長三角城市群的升級發展中，江蘇區域的蘇州、南京、無錫、常州等城市均有新興產業強烈支撐，未來這些城市還將繼續吸引外來人口，房地產業將隨著新興產業和城市發展呈穩定發展態勢。

而從成交來看，江蘇區域的市場容量相對而言仍在逐年發展。尤其在旭輝，江蘇區域一直是其體系里的重要公司。這里也是閆強曾經深耕6年、戰績累累的戰場：

2015年，在旭輝蘇州的發展轉折點，閆強在此擔任蘇州事業部副總經理。在他的助力之下，蘇州旭輝自2015年開始連續3年在蘇州市場取得銷售金額、面積、套數的冠軍。除此之外，他還在分管投資工作時，助力公司完成了蘇州全產品線的布局。而旭輝高端產品線“鉑悅系”也是在2015年在蘇州率先推出，并奠定了旭輝在高端產品市場的地位。

閆強

而如今，從蘇州旭輝到蘇南區域再到江蘇區域集團，該區域成為旭輝集團業績營收的主要來源地。公開數據顯示，在今年國慶黃金周期間，江蘇區域就獲得了銷售10億元的成績。

這無疑是個非常重要的職位，但在旭輝體系內，原江蘇區域總裁王鳳友功成身退之后，旭輝將這個位置最終交給了2022年初才引入集團的新高管——周軼群。

1979年出生的周軼群，2004年加入當時孫宏斌剛創辦的順馳中國，從無錫公司總助一路做到上海總經理；2007年加盟當時收購順馳的路勁集團擔任濟南常務副總與上海總經理多年；2015年加盟仁恒置地，從上海區域總一直到集團執行副總裁。

周軼群

2022年初，周軼群從路勁跳槽到旭輝后，一年內經歷三個崗位的兩次調動，2022年6月從旭輝集團副總裁兼運營中心總經理調任為旭輝山東銀盛泰集團總裁；12月又被調任為江蘇區域集團總裁，可見集團對他的重視。

而在行業和房企的收縮期，一家企業能夠給到職業經理人的重視和資源畢竟是越來越有限的。

于是，意在重回江蘇市場的閆強，把目光投向了其他橄欖枝。聽聞他的下一步去向，或是龍湖蘇南事業部。而即將接任閆強總部職位的管理者，將是原旭輝皖贛區域總裁俞能江。

俞能江，曾供職于中海地產合肥城市，2012年加入旭輝。在他帶領下的旭輝皖贛區域，成功開拓了兩省三地并落地18子，同時深耕合肥大本營，并取得合肥2018半年度房企銷售額第一名的好成績。

俞能江

近年來，俞能江更是在區域逆勢發展中存在突出表現：例如，在疫情突襲的2020年，俞能江花了大力氣進行區域的創新突圍工作，他曾于5月16空降直播間，以一場累計觀看人數突破100萬“地產界總裁直播帶貨”在安徽贏得極大關注，也為皖贛旭輝提升不少市場知名度。

2022年11月，隨著旭輝皖贛區域并入上海區域，集團任命令中就已提到俞能江即將另有任用。如今把俞能江放到集團營銷中心總經理的位置上，相信他將把曾經在皖贛助力創新營銷的能力用得更好。

03

2023，區首調整小趨勢

根據樂居的不完全統計，2022年共有411位房地產高管發生了職位變動。從變動原因來看，辭任仍占大多數，共計117例變動；調任、升任人員合計112例。

樹挪死、人挪活。職業經理人開始重新思考調整格局下自己的新定位，究竟去哪才能有更高的價值。董毅和閆強都是其中之一。

而企業也開始重新思考，新格局下怎樣的新領導新團隊更適合當下的組織需求。

2022全年，包括建業、融創、世茂、祥生、中海、華潤、萬科、新城在內的多家房企都陸續啟動新一輪組織架構調整，聚焦降本增效和組織整合

可以預見的是，2023，行業的集體“大調整”還在繼續。身處其中，在業務中直接感受著風向轉變的，無論是企業還是職業經理人，或許都繼續將“被行業的風，被心里的風吹動”。

地產財富會預測，2023的高管領域的重點調整將聚焦在城市級總經理和區首調整，區域城市的撤拆調整合并。其中不同公司區首和城市總雙方變動帶來重新調整匹配是關鍵。

而無論是公司還是職業經理人的調整變動，大家統一的目標是，在行業的收縮調整期，識別并投身行業中的小趨勢。

一部分區域內成熟公司的區首或將因此去往區域內的新玩家企業。因為這樣才能抓緊格局重塑中新的“0至1”小趨勢。

例如，聽說董毅有可能去往一家從南到北，瞄準北京格局調整，意圖拓展的南方房企，以充分發揮他的投拓和產品經驗能力。畢竟旭輝華北，他已經入圍闖到200億；但如今在行業疊加企業的收縮期，卻再也難有新的質變提升了。

但北京仍是全國最關鍵的核心城市之一，華北區域即使競爭激烈也依舊是個價值市場。大浪淘沙之后，不僅要去看浪潮褪去后還留下了誰，又新來了那些“掘金人”，幫助新的“掘金人”從0到1的價值感和達成可能性，可能都要比200億到300億更強。

而隨著旭輝西北的老大周長亮接管兼任華北區域，旭輝將迎來西北華北兩大區域的大整合。周長亮曾先后在中海、萬科、金輝任職，長期深耕西北同時還曾在金輝集團任總裁助理，分管營銷品牌，對營銷品牌極有經驗。2021年加入旭輝任西北區域總裁后，他治下的旭輝西北曾在2021旭輝一戰到底的業績沖刺期中業績達成率為91.7%，集團排名NO.1。

如今，旭輝西北華北大整合后會有哪些新的化學效應發生？來自西北的經驗是會在市場難度更高的華北受挫還是帶來新的改變？我們拭目以待。

周長亮

此外，一部分集團總部高管將瞄準優質公司的優秀城市/城市群事業部/區域總的方向前進。這也是為了抓緊所有企業也在投之以重要力量的重要區域/城市小趨勢。

可以看到，閆強、周軼群在旭輝總部待過后，都在今年把這一時期的職業目標放在了具備發展小趨勢的區域城市群里。

周軼群先是去了山東區域，隨后又回到了他經驗所長的長三角城市群里的江蘇區域。而閆強也堅定不移瞄向江蘇，內部沒有合適機會，那就跟隨自己的小趨勢判斷，接受龍湖蘇南的橄欖枝。

盡管大環境在收縮，但在國家重申房地產支柱產業地位的當下，地產市場依舊大有所為，只是區域、城市及不同階段的企業發展都必將分化嚴重。

2023，請大家看清時勢，去往正確的小趨勢。

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