地產(chǎn)財富會

“兩會”定調(diào)后

帶給我們很多疑惑和新思考

今年是政策“寬松大年”，

還是房企“出清大年？

是市場回暖剛改需求爆發(fā)的一年，

還是依舊難以打開年輕人“心結(jié)”的一年？

2023-3-8

兩會期間，很多城市似乎趕著節(jié)點“交作業(yè)”。

在重慶江北區(qū)宣布房交會期間購房契稅50％補貼之后，長沙也放松限售，網(wǎng)簽滿四年即可上市交易。

長沙可是樓市調(diào)控“模范生”啊，這個節(jié)點突然松綁，雖幅度不大，但實際意義大于形式意義。

其實，對于今年兩會，其實地產(chǎn)人士的期望值可以說是拉滿的狀態(tài)—— 大家十分期待如何定調(diào)，渴望看到與上述類似的很多政策層面的跟進(jìn)與補位，渴望看到超預(yù)期的寬松出現(xiàn)。

因為過去的2022年確實是非同尋常的一年，不論是對于我國宏觀經(jīng)濟，還是單就房地產(chǎn)行業(yè)而言，都處在改革與調(diào)整的深水區(qū)。

再加上去年重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，所以大家信心和期望一下就被拉了起來。

那么，從此次兩會政府工作報告所透露出的信息來看，今年的政策會出現(xiàn)超出預(yù)期的寬松呢？

防范和化解風(fēng)險是重點

對地產(chǎn)要“時不時緊緊皮”

我們先看本次兩會政府工作報告中的第一條核心內(nèi)容：

有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

相比往年，《報告》 首次把“防范化解風(fēng)險”擺在今年房地產(chǎn)工作的重中之重。

因為，目前來看，房地產(chǎn)是風(fēng)險最集中的一個領(lǐng)域之一。

尤其是部分優(yōu)質(zhì)頭部房企的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險必須加以控制，以防止風(fēng)險向金融系統(tǒng)無序蔓延。 畢竟過去幾個頭部房企出險后帶來的影響和危害是巨大的， 今年絕不允許在同樣的問題上“栽兩次跟頭” 。

這也意味著，高層在防范頭部房企風(fēng)險，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債表的同時，會采取相應(yīng)舉措，順手拉一下那些躺在ICU但“還能再搶救”一下的優(yōu)質(zhì)頭部房企，從而更好地穩(wěn)住大盤，穩(wěn)住信心，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。所以某種程度上，融創(chuàng)、旭輝等房企今年可能會等到一些時機。

至于一些無序擴張，一直躺平一直爽和有點過分叛逆不聽勸的房企——

對不起，出門左拐，自生自滅。

總是，對于大部分出險房企，就是堅持市場化原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組、該追責(zé)的追責(zé)。

所以，從行業(yè)處境來看，把這份報告或者說兩會定調(diào)視作救命稻草非常不可取。

反而更需要看到，今年也會延續(xù)去年的一些原則 ——在“房住不炒”大的框架下，23年也是正視問題、縷清問題的一年，也是清算一年和解決問題的一年。

23年，很多房企可能等不來絕對意義上的“寬松大年”，反倒有可能等來新一輪“出清大年”。

同時 需要注意到兩會中防止“資本無序擴張”這一新提法。

可能很多人注意到，前兩年反對資本“無序擴張”的聲音更多集中在互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)濟領(lǐng)域，比如阿里巴巴、滴滴打車、美團等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭。

從2020年的反對“資本無序擴張”到2021年設(shè)定“紅綠燈”，再到2022年的“常態(tài)化監(jiān)管”，如今，這場歷時三年的互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)濟行業(yè)整改已取得巨大成功。

所以地產(chǎn)也是如此。不論是“防范和化解風(fēng)險”帶來的行業(yè)出清，還是“防止無序擴張”帶來的整改和常態(tài)化監(jiān)管，都不是什么壞事。

當(dāng)下市場正在呈現(xiàn)回暖趨勢，可以肯定的是，好的信號會繼續(xù)傳來，而今年也將會是“時不時緊緊皮”的一年，是政策適度寬松和常態(tài)化監(jiān)管并行的一年， 伴隨持續(xù)刺激、出清、監(jiān)管所帶來的連鎖反應(yīng)，今后，房地產(chǎn)將真正走上平穩(wěn)健康理性的發(fā)展道路 。

支持剛性和改善性住房需求

抓住年輕人“錢包”還得下功夫

兩會政府工作報告中的第二條核心內(nèi)容是：

加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

這背后的本質(zhì)問題是—— 隨著人口流動日益活躍，人口向經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)和城市群集聚趨勢明顯，新市民、青年人“買不起房、租不好房”的問題越來越突出。

因此，政策重點就是將這部分人群納入住房保障，同時刺激他們進(jìn)行住房消費。

住房保障體系的推進(jìn)還是比較順利和快速的。 “十四五”時期，40個重點城市將建設(shè)籌集650萬套（間）保障性租賃住房，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

但支持剛性和改善性住房需求，可不是單方面意志能夠決定的事。 尤其是抓住消費主力軍年輕人的“錢包”，讓他們心甘情愿去買房并不容易辦到。

有沒有發(fā)現(xiàn)——

這屆年輕人好像越來越佛系，越來越不怎么買房了。

前有上海夫妻用300萬元提前退休，后有30歲碩士辭職存100萬元到云南養(yǎng)老，近來有關(guān)攢錢提前退休、存錢養(yǎng)老相關(guān)的話題不斷引起熱議。

某“搞錢”暢銷書作者松浦彌太郎說： “攢錢比花錢更容易。 畢竟花錢的方法有很多，但攢錢的方法就只有一個，那就是‘少花錢’。 ”

但當(dāng)下，我們的這些年輕人進(jìn)一步豐富了“搞錢”方法論 ，不僅少花錢，還為此創(chuàng)造了“無痛攢錢”的方法：

以每次攢錢數(shù)小、周期短、目標(biāo)小為特點，不知不覺中，實現(xiàn)痛感極低的攢錢計劃。

可怕的是，當(dāng)你打開社交媒體，會發(fā)現(xiàn)“周末拜佛”成為一種新的潮流，而其中的主流群體居然是年輕人！

數(shù)據(jù)顯示，今年2月以來，預(yù)訂寺廟景區(qū)門票的人群中——

90后、00后占比接近50%。

沒想到，年輕人沒能成為大消費和購房主力，反倒成為了點燃寺廟旺盛香火的主力。

所以，這些情況才是真正讓高層坐不住，并下定決心解決好新市民、青年人住房問題的根源。

可以預(yù)判，需求端“多維刺激”和“精準(zhǔn)施策”將是2023年樓市的另一個重要信號。

今年，雖然不會出現(xiàn)絕對的超預(yù)期寬松，但打開年輕消費群體“錢袋子”會有更多針對性政策，對剛需改善群體購房支持政策也會延續(xù)，甚至加碼。不僅會出現(xiàn)一些不同城市不同區(qū)域的松綁，比如在購房門檻上會有針對性的放寬，利率和首付進(jìn)一步降低等，以及更多的現(xiàn)房銷售，還會施行各種人才引進(jìn)政策，加大購房補貼、稅費減免等財稅刺激等等。

當(dāng)然，比起年輕人的“錢包”，他們的心結(jié)可能是更難打開的。

所以，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，以及在教育、醫(yī)療方面降低年輕人等群體的生存焦慮，將是政策需要持續(xù)努力的一個方向。

總之，這次兩會正視了房地產(chǎn)以及經(jīng)濟發(fā)展中存在的諸多問題，總結(jié)了許多發(fā)展中寶貴的經(jīng)驗教訓(xùn)，讓我們看到新動力、新曙光。

現(xiàn)在，我們不要幻想什么絕對意義上的大寬松，我們唯一要做的就是，相信高層、相信中國的智慧。

一起耐下心來，守得云開見月明。

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