關(guān)于總分公司之間過戶土地、房產(chǎn)的稅務(wù)問題，上文我們分析了增值稅及附加，本文接著分析其他稅種。

三、企業(yè)所得稅

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》[國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)]第一條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，“將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移”的情況，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。

因此，總分公司之間過戶土地、房產(chǎn)，總分公司都在境內(nèi)的，不視同銷售，不涉及企業(yè)所得稅

四、土地增值稅

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）。

從上述規(guī)定可推出，土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的前提是有土地、房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，而總分公司之間的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)，并不屬于轉(zhuǎn)讓，因此不屬于土地增值稅征稅范圍。

其實(shí)還可以從另外一個(gè)角度來(lái)理解，土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，而收入是企業(yè)所得稅的要素，在企業(yè)所得稅方面，總公司與分公司是匯總納稅的，總公司的收入對(duì)應(yīng)的是分公司的成本，匯總之后等于0，總公司并沒有真正取得收入，因此，無(wú)需繳納土地增值稅。

有的觀點(diǎn)說(shuō)，土地增值稅是按項(xiàng)目進(jìn)行清算的，如果分公司名下對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么分公司就是獨(dú)立的土地增值稅清算單位，總分公司之間移轉(zhuǎn)土地、房產(chǎn)是兩個(gè)不同納稅單位之間的行為，應(yīng)該繳納土地增值稅。筆者認(rèn)為這是不對(duì)的，它混淆了項(xiàng)目與清算主體的概念，土地增值稅是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算的，并不是以清算主體為單位進(jìn)行清算的。比如分公司名下有三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，那每個(gè)項(xiàng)目都可以作為一個(gè)清算單位，并不是說(shuō)分公司為清算單位。

另外，土地增值稅是根據(jù)增值率分別適用不同的稅率的，增值率是先由收入減成本算出來(lái)增值額，然后再由增值額除以成本算出來(lái)增值率，增值率小于50%的部分稅率是30%，超過50%不超過100%的部分稅率是40%，超過100%不超過200%的部分稅率是50%，超過200%的部分稅率是60%。增值率越高，稅率越高，稅務(wù)成本就越重。

假設(shè)總分公司之間移轉(zhuǎn)土地、房產(chǎn)繳納土地增值稅，等于是抬高了分公司取得土地、房產(chǎn)的成本，在分公司管理的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，因?yàn)橥恋亍⒎慨a(chǎn)成本提高，相應(yīng)的增值額和增值率就會(huì)減少，從而就可以適用較低的稅率，實(shí)現(xiàn)避稅。

比如土地成本1億元，其他各項(xiàng)扣除1億元，銷售收入5億元，那增值額就是5-1-1=3億，增值率就是3/2=150%，可以適用50%的稅率了，應(yīng)納土地增值稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目*速算扣除系數(shù)=3*50%-2*15%=1.2億元；

假如總公司以2億元將土地轉(zhuǎn)讓給分公司，由分公司開發(fā)，其他各項(xiàng)扣除仍為1億元。如果總公司轉(zhuǎn)讓給分公司繳納土地增值稅，那么在總公司轉(zhuǎn)讓給分公司環(huán)節(jié)，增值額為2-1=1億元，增值率為1/1=100%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目*速算扣除系數(shù)=1*40%-1*5%=0.35億元。分公司項(xiàng)目清算時(shí)，增值額為5-2-1=2億元，增值率為2/3=66.67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目*速算扣除系數(shù)=2*40%-3*5%=0.65億元?？傮w稅負(fù)為0.35+0.65=1億元。相比第一種情形，企業(yè)節(jié)省了2000萬(wàn)元。

所以說(shuō)，如果認(rèn)為總公司向分公司過戶土地、房產(chǎn)為轉(zhuǎn)讓行為而征土地增值稅的話，反而有可能會(huì)給國(guó)家稅款帶來(lái)?yè)p失。

五、契稅

《契稅法》第一條的規(guī)定：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅。也就是說(shuō)，契稅納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提是有土地、房屋權(quán)屬的變更行為，而并沒有法律規(guī)定分公司要登記為獨(dú)立的契稅納稅單位，因此，房產(chǎn)、土地在總公司與分公司之間移轉(zhuǎn)的，并不屬于權(quán)屬變更，無(wú)需繳納契稅。

此外，財(cái)政部稅務(wù)總局公告2021年第17號(hào)《關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》第六條的規(guī)定：同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

上述規(guī)定僅列舉了母子公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，沒有列舉總分公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)的情形，舉重以明輕，母子公司之間的土地、房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)，尚可以免征契稅，總分之間也應(yīng)該適用該免征契稅的政策。

但筆者認(rèn)為，上述政策理解并不是舉重以明輕的問題，正確地理解應(yīng)該是，《關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》第六條中列舉的是土地、房屋權(quán)屬在同一投資主體內(nèi)部不同企業(yè)之間發(fā)生權(quán)屬變更的情形，本來(lái)應(yīng)該征契稅，但給予了其免稅的優(yōu)惠政策。而總分公司之間土地、房屋劃轉(zhuǎn)并不屬于權(quán)屬變更的情形，本來(lái)就不應(yīng)該征契稅，更無(wú)所謂給予其免稅的優(yōu)惠政策了。

六、印花稅

印花稅的稅率較低，為萬(wàn)分之五，交易雙方均需繳納，合計(jì)也就千分之一。稅率不高，相對(duì)也就不太重要。不過還是要探討下是否需要繳納。

土地、房產(chǎn)過戶涉及的印花稅稅目是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，如果總分公司之間土地、房產(chǎn)的移轉(zhuǎn)不屬于權(quán)屬變更，那就不用交納印花稅了。

但從另一個(gè)角度來(lái)講，之所以開征印花稅，是因?yàn)閲?guó)家在相關(guān)憑證上貼了花，印花稅相當(dāng)于國(guó)家貼花的費(fèi)用，而總分公司過戶土地、房產(chǎn)，是要換發(fā)土地證、房產(chǎn)證的，也就意味著要在新的權(quán)屬證書上貼花，而貼花的費(fèi)用還是應(yīng)該收的。

總之，總分公司之間是否需要繳納印花稅，存在爭(zhēng)議，不過主流觀點(diǎn)是沒有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要交納印花稅。

上述各稅種中，增值稅政策和企業(yè)所得稅政策是比較明確的，土地增值稅、契稅、印花稅則存在爭(zhēng)議，實(shí)務(wù)中需要和稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通確認(rèn)。

不過從另一個(gè)角度講，總分公司移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)，企業(yè)所得稅上是不視同銷售的，不需要確認(rèn)收入和成本。企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額是用收入減去成本（包括費(fèi)用、稅金及附加）后得出的。而土地增值稅、契稅、印花稅、城建稅等附加是屬于“稅金及附加”核算的科目，“稅金及附加”屬于企業(yè)成本的一部分，如果總分公司移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)征了土地增值稅、契稅、印花稅，便會(huì)增加納稅一方的成本，這些成本的增加便會(huì)減少企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額，從而減少企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅額。所以，按照這個(gè)邏輯，如果總分公司之間移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)需要征土地增值稅、契稅、印花稅甚至城建稅等附加稅的話，似乎也不科學(xué)。

以上是關(guān)于總分公司間過戶土地、房產(chǎn)稅務(wù)問題的分析，個(gè)別觀點(diǎn)是本人原創(chuàng)，如有不妥之處，歡迎拍磚指正。

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劉旭旭律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師

2023年3月11日

劉旭旭，律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師，中共黨員，畢業(yè)于中國(guó)政法大學(xué)，專注于商事訴訟仲裁、稅務(wù)籌劃、稅務(wù)爭(zhēng)議解決、投融資等商事法律服務(wù)，致力于為公司提供全方位的綜合性法律服務(wù)。