對于剛踏入大城市的人、換了個大城市的人、仍在大城市的人而言，租房，意味著最大的需求與成本。

城市的打工人如同勤勞的螞蟻，一邊在中國的版圖上遷徙，一邊在城市的街道中穿梭。在誕生了無數的中介門店和二房東群體之后，公寓，逐漸成了打工人的新選擇，或者說，更好的選項。

Long term

apartment

少數人的煩惱

對于少數人而言，他們擁有一個特殊的煩惱，那就是他們是選擇買公寓，還是租公寓？網絡上會出現公寓式住宅，也會出現住宅式公寓，如果是作為買家而言，那么最需要關注的，是產品的用地性質和產權性質。

公寓的用地性質為商業用地，產權為商業所用的商住兩用型公寓性質，住宅的用地性質為住宅用地，產權自然也是住宅性質。住宅性質能夠落戶，而且水電網均按照民用標準，公寓則不能落戶，水電網則按照商用標準，收費比住宅更高。

當然，相比住宅，公寓也有自己的優勢，比如說：不限購。

有人進廠，有人進場

在公寓市場，有類產品比較特殊，那就是產業園區的配套宿舍。人們或許會想到過去工地宿舍的大通鋪，但是不同于工地的臨時住所，產業園區的存在時間更久，居住環境會更好。多數宿舍為六人間或四人間，同時會搭配單人公寓。

園區宿舍

產業園區配套宿舍的優缺點很明顯，缺點在于遠離城市中心，周邊城市基礎配套不完善，優點則是距離工作地點一步之遙，而且價格便宜。普通工業用地的配套用房設施比例最高為15%，但新型產業用地的最高可為30%。說明隨著中國產業的轉型升級，產業宿舍的升級也逐步進行。

所以說，進廠大法好。

還有類產品也不是主流的選擇，但卻高端許多。人才公寓從設施的完備、居住的品質，高于一般的園區宿舍，但是也不同于商品化的公寓，往往由政府開發，企業運營，吸引青年人才，并提供居住補貼。

人才公寓

各地針對人才引進提供了不同的措施，人才公寓也有租賃與購買兩種形式，但大同小異，需要通過資格申請，最好擁有所在行業的相關資格證書。

分散式與集中式

對于園區宿舍的人而言，沒有選擇；對于人才公寓的人而言，選擇太多；大多數的打工人則是看似選擇很多，但卻沒有選擇。是否選擇市面上的公寓，價格往往是最重要的因素。在北上廣深等一線城市，兩千幾乎是公寓的最低價格（而且數量不多）。

當我們鼓起勇氣且鼓起錢包租賃公寓的時候，分散式公寓和集中式公寓的差異也是需要注意的地方。

分散式公寓，指相關的機構，在小區的個人房東那收到房源，對房間進行標準化的裝修裝配，對外出租。這類的品牌有美麗屋、繪家青年公寓、相寓、自如租房等，從本質上看，它們也是二房東，但是服務、品質等方面更有保障。

但是如果遇到青客、蛋殼這種牌子的話，那只能保重了。

分散式公寓多數位于各個成熟的社區，配套完善，生活便利，而且房源多，選擇也就多。但集中式公寓的風險更低，品質也比較穩定。

集中式公寓的代表品牌有泊寓、冠寓、魔方公寓、朗詩寓等，他們往往會將整棟樓進行統一裝修配置，并配備物業集中式管理。

統一的管理與服務，獲得的體驗會更好；看房的時候也方便，一棟樓擁有不同戶型，找房的效率也高；客群特點相似，對社恐以與社牛同樣友好。

當然，集中式公寓往往更貴。

工作，不僅決定薪資

現代社會是一個商業社會，產品因為價格被分成不同等級，用戶也是。當我們說起白領公寓與藍領公寓，會認為前者的品質會比后者高，因為白領的消費能力高于藍領。

當然這并不絕對，白領選擇白領公寓很重要的原因是公司往往位于市中心，藍領工人所在的園區遠離市中心，工資待遇自然會相應降低。但是整體來看，作為基層打工人，白領與藍領的生活品質難分伯仲。

CBD

工業區

真正能笑傲江湖的還是酒店式公寓的客群。酒店式公寓能提供星級酒店式服務，還能針對性提供秘書、信息、翻譯等商務服務。服務的客群一般是城市精英、來華商務的外國人士，有的也會選擇在星級酒店長租。

五系人馬，論道公寓

隨著市場的發展，白領公寓、藍領公寓還是酒店式公寓的分類方式已經不再適用，畢竟出來混，靠的是勢力，講的是背景。

鏈家旗下的自如寓和自如，我愛我家集團的相寓HOME和相寓PARK，世聯行的紅璞公寓，均為中介系公寓，大多數的分散式公寓便在中介系的手上。

中介系擁有廣泛的線下門店，積年累月，也就擁有著海量的房源與客戶，并在互聯網時代發揮出價值。也因為互聯網，中介系的寡頭效應極其明顯，一邊自如管理100萬間房屋，一邊世聯行頹勢明顯。

自如寓產品

但中國的互聯網運營，還是得看創業系。早已咎由自取，暴雷出局的蛋殼與青客曾憑借租金貸一時風光無兩，卻也因此罵名退場，讓創業系公寓的口碑蒙上陰影。

然時過境遷，創業系最早的品牌魔方公寓，營收連續三年增長，還在謀求上市。樂乎公寓、新派公寓、美麗屋等也狀況不錯。

魔方公寓產品

國企系公寓將是未來長租公寓的有力競爭者。他們整體入場晚，但是優勢極為明顯，有房源、有本錢，現在也有相關的政策推動。

越秀星寓、東南青年匯、寧巢公寓等都是當下國企系公寓中發展較好的品牌，因為是地方國企，所以多數扎根本地。對于租賃者而言，國企系公寓是很好的選擇，它的品質或許不是最高，但是性價比高，而風險最低。

寧巢公寓產品

房企系公寓也是長租公寓的主力，2021年到2022年的地產行情遇冷，雖然讓房企系遭受打擊，但也增加了他們向公寓航道發展的動力。他們的優勢在于房子多，盤子大，但是資金壓力也大，運營能力不強。

萬科的泊寓、龍湖的冠寓、華潤有巢公寓、旭輝瓴寓、金地草莓社區等都是市場的著名品牌，房企系的住宅或許會有問題，但是他們的公寓反而品質很好，風險低，只是價格也會偏高。

金地草莓社區產品

酒店系公寓與房企系類似，但是他們的房源相比更少，品質也更高，同樣的，價格位于市場的頂流。酒店系公寓往往對居住空間有更高的要求，同時自身有很強的服務能力。

雅詩閣、萬豪行政公寓、鉑頓國際公寓、輝盛國際、華住城家公寓等品牌的產品品質高，他們的運營與服務也如酒店一樣，只是會增加公寓部分的相關內容。對于選擇這一類的朋友，我的建議是：沒有建議，因為它的缺點只有貴。

輝盛國際產品

對于資本市場而言，經歷了2020年暴雷以及后續的新冠疫情，長租公寓陷入了自身的至暗時刻。但隨著經濟活動的回暖，長租公寓明顯開始復蘇，進入下一輪發展周期。

而對于每一個來到城市搬磚的人而言，二房東不重要，但是沒有二房東很重要。

愿每個打工人都能在城市里有個安心的居所，不論你是業主，還是租客。

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