買房者不用再擔(dān)心房子會(huì)被收回了！

　　近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國(guó)有土地供應(yīng)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）通告。

　　此次深圳政策是在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》的基礎(chǔ)上做出的修改，通告涉及國(guó)有土地可“帶項(xiàng)目”掛牌出讓、用地范圍調(diào)整規(guī)定等，值得一提的是，該條例第二節(jié)第六十條明確：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

　　直白點(diǎn)說，以后在深圳買房子，住宅產(chǎn)權(quán)滿70年后，可以自動(dòng)續(xù)期，不必?fù)?dān)心被收回！

　　北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣也說，深圳的做法，是按《民法典》的規(guī)定要求執(zhí)行的：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期；續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

　　一些地產(chǎn)專業(yè)人士也普遍認(rèn)為，深圳的做法，將解決長(zhǎng)期以來困擾很多買房人的心結(jié)，有利于人們穩(wěn)定長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的信心，相當(dāng)于給買房人吃了一顆定心丸。也為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展提供了法規(guī)支持。

　　01

　　眾所周知，國(guó)家土地所有權(quán)歸國(guó)家和集體所有。

　　購(gòu)房者買了住宅后，享有的是房子本身的無限期產(chǎn)權(quán)，但房子下面的土地并沒有所有權(quán)，只有70年的使用權(quán)。因此，很多買房人都會(huì)有個(gè)巨大的疑問：住宅產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦呢？

　　這表面上看似無關(guān)緊要，但卻關(guān)系到購(gòu)房者對(duì)住房?jī)r(jià)值的終極評(píng)判，也關(guān)乎市場(chǎng)對(duì)未來的房?jī)r(jià)預(yù)期。事涉億萬家庭，亟需頂層設(shè)計(jì)和地方政策的具體回應(yīng)。

　　事實(shí)上，對(duì)于全國(guó)老百姓密切關(guān)注的住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿續(xù)期問題，自2021年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)民法典民法典》第三百五十九條就已明確：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。”

　　細(xì)心的讀者可以發(fā)現(xiàn)，這次深圳的征求意見稿相關(guān)內(nèi)容，就完全沿用了《民法典》的規(guī)定內(nèi)容和提法。

　　“深圳此舉具有非常好的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近年關(guān)于70年產(chǎn)權(quán)到期怎么辦的問題，一直是市場(chǎng)的熱點(diǎn)。此次深圳在供地管理政策方面，及時(shí)把此類內(nèi)容寫進(jìn)去，也體現(xiàn)了對(duì)于土地管理全方面考慮的導(dǎo)向。

　　具體來說，以地方法規(guī)的形式加以明確，住房用地70年產(chǎn)權(quán)到期后是可以續(xù)期的，這也有助于為全國(guó)其他城市提供參考和借鑒。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣則表示，“這個(gè)規(guī)定涉及到很多老百姓的切身利益，所以在立法上是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹！笔紫龋瑢?duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后如何處理做了明確的原則性規(guī)定，到期后自動(dòng)續(xù)期。其次，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，需要依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。而相關(guān)規(guī)定目前尚未出臺(tái)，尚待立法的進(jìn)一步完善。

　　當(dāng)然，需要說明的是，這里提及的自動(dòng)續(xù)期，是針對(duì)住宅建設(shè)用地，而商業(yè)和辦公等用地的政策則有其他規(guī)定。

　　02

　　低碳產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存說，當(dāng)年有些房屋最短的只有5年使用權(quán)，還有20年的使用權(quán)。明確了住宅使用70年以后，可以自動(dòng)續(xù)期之后，這些房屋的使用權(quán)限問題自動(dòng)得以解決。

　　但是住宅使用70年后，可以自動(dòng)續(xù)期之后，還有很多現(xiàn)實(shí)問題需要解決。

　　比如說，有一些房屋的設(shè)計(jì)使用年限不多，有些房子設(shè)計(jì)只有1平方米的衛(wèi)生間，這些房屋到今天來說，已經(jīng)不好用了。

　　這個(gè)時(shí)候，需要具體問題具體分析處理。業(yè)主可以讓開發(fā)商拆遷，等待回遷。這樣既能解決房屋質(zhì)量問題，也能由開發(fā)商自動(dòng)實(shí)現(xiàn)房屋的續(xù)期問題。

　　當(dāng)然，還有一些房屋沒有到70年的使用年限，已經(jīng)變成“老、破、小”了。中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，廣州有一些類似于東湖新村這些房子，建成已經(jīng)超過40年，這個(gè)時(shí)候就需要對(duì)其進(jìn)行微改造或者加裝電梯等操作，延長(zhǎng)其使用壽命，方便居民居住。

　　當(dāng)然，現(xiàn)在還有一些聯(lián)排和獨(dú)棟別墅，業(yè)主可以自行建設(shè)，完善其使用功能。

　　不過，一些專家認(rèn)為，房屋如果70年使用年限沒有到，房屋質(zhì)量和壽命卻出現(xiàn)了問題，尚需在法律規(guī)范的背景來操作和解決問題。