年報直擊 重磅來襲

2022年房企整體上交出了一份“史上最慘”財報，超過六成房企預告虧損。熬過2022之后，所有房企都必須面對陡坡、直視挑戰，修煉保持主動的能力——填好過往的坑，尋找向上的動力。

復盤房企財報，誰正斷臂求生尋求重組，希望重新獲取向上的入場券？誰在主動降速、“自我瘦身”，以更輕盈的身姿直面挑戰？誰又在借助優勢試圖彎道超車卻又遇上新阻力？

地產財富會「爬坡吧！房企」2022年報專題系列已開啟，接下來，我們將密切關注房企年報動向，解析他們在年報中顯露的存量實力或存量危機，隱藏風險或隱藏能量，探討未來房企爬坡中的新規則和新趨勢。

地產財富會

走在行業的大坡上

碧桂園有爬升三件套的成果

也有需要修復的三張表

真正的考驗開始了

2023-4-4

寫這篇之前，地產財富會在關于“碧桂園”的百度搜索下，看到了大家還在搜的幾個話題：

#現在買XX的房子靠譜嗎？#

#XX還能撐到2024年嗎？#

#2023開發商的真實現狀#

這多少讓人感慨：短短兩三年，網線另一端的買房人們，已經從關心自己是不是買在低點，到開始操心一家房企的生存現狀和發展安全。

畢竟誰都希望能在約定的交付日子，順順利利開開心心拿到新房鑰匙，甚至房本。

地產財富會曾在分析碧桂園2019年中報時說，“你總有一個親戚住在碧桂園的房子里”。那個時候大家還在卷規模，全國一二三四線城市都能看到碧桂園的房子。

雖然從沒聽說過碧桂園爭第一，但這幾年碧桂園銷售額始終保持首位。

如果非要說碧桂園有爭第一的心，那他爭的可能是交付規模。 2022年碧桂園在全國30個省市255個城市共交付近70萬套房子——這個范圍和量級，地產財富會的預言：“你總有一個親戚在收碧桂園的房子”一點也不夸張。

爬坡“三件套”

回款 還債 卷交付

今年政府工作報告中有一句話非常醒目：

“有效防范化解優質頭部房企風險。”

究竟誰屬于報告里說的“優質頭部房企”，并沒有給出明確標準，但碧桂園顯然有作為頭部優質房企的爬坡自覺： 2022年在回款、還債、交付這三件事上力爭上游，一點沒含糊。

年報顯示，碧桂園去年實現權益合同銷售金額約3574.7億元，權益合同銷售面積約4450萬平方米，權益回款率93%，連續7年保持在90%以上。

比起全口徑銷售額，權益銷售額的水分要少很多，更反映真實情況。而相對于銷售額，銷售回款及回款率才是切實注入房企現金流池子里的活水。

截至2022年末，碧桂園在手總現金余額約人民幣1475.5億元，可動用現金足以覆蓋當前短債。

而且碧桂園去年獲得了10多家銀行超3000億元人民幣的授信額度支持，讓市場對這個監管機構蓋章的“示范房企”更添信心。

“去年年底工商銀行給了我們2.8億美金，民生也給了我們5000萬美金，目前內保外貸這塊比較順暢。”關于境外債務，碧桂園CFO伍碧君坦言，經歷了境外信用市場的坍塌，公司已經在有意下調境外債務的占比。

在控負債方面，碧桂園可以說是個狠人。2022年一共還了466億多債務，將其總借貸規模下降14.7%至2713.1億元。并且凈負債率進一步降至40%，相比2021年底優化5.4個百分點，來到了十年來的最低值。

在保交付這件事上，優質頭部房企也做出了應有的表率。2022年碧桂園累計交付近70萬套房屋，萬科近29萬套，保利發展近26萬套，華潤置地18萬套，龍湖11萬套——碧桂園斷層式領先。

卷交付量還不夠，房企們甚至開始卷“交房即交證”。旭輝去年有16個社區在交房的同時交房本到業主手中，遠洋有近萬套房屋、碧桂園有200多個項目實現“交房即交證”。

修復“三張表”

真正的考驗才剛開始

為了達成爬坡“三件套”的成果，保住穩健基本盤，碧桂園實際在利潤表上是有所犧牲的。

若要實現真正意義上的“行穩致遠”，碧桂園的考驗才剛剛開始。業績會上，履新不久的董事會主席楊惠妍指出，未來要圍繞市場變化做好戰略優化，積極修復“三張表”，做好資產負債表、現金流量表和利潤表管理。

那么碧桂園面臨的第一道拷問是，由三四線城市向一二線城市的換倉過程中，土儲獲取和產品轉型能不能跟得上，毛利率會否受到影響？

我們先來看看碧桂園目前的土儲結構，9555億元在手土儲中一二線市場和三四線市場比例基本為4:6，還是以市場波動性較大的三四線城市為主。

2022年新獲取9個項目，新增土儲雖然不多，但其中71%位于一二線城市。

顯然，碧桂園已經在行動上提升一二線城市的投資占比。按照管理層的計劃，未來3～5年的目標是無論土儲還是產品，實現一二線和三四線占比五五開，并且在一二線城市打造新產品體系，三四線城市則主攻改善型市場。

“我們從去年開始系統地對一二線城市的相對短板進行補齊，尤其是在產品力方面?！北坦饒@執行董事及常務副總裁程光煜表示，“實際上我們在一二線城市不缺經驗，去年上海和西安的項目取得了不錯的成績，未來將繼續加強在一二線城市的產品力和成本力競爭優勢。”

業績會上莫斌展示的PPT顯示，2022年上海、蘇州、西安的權益合同銷售額分別為148億元、127億元、124億元，為碧桂園年度業績貢獻城市TOP3，均為一二線城市。

地產財富會有理由期待，在高確定性市場進一步拓展和深耕的成果，將逐步在碧桂園的利潤表上有所體現。

我們看到，為了更好地適應行業爬坡模式，碧桂園開啟了瘦身增肌、輕裝上陣計劃。就在上個月，碧桂園將58個區域調整為29個區域，實現資源的整合與聚焦，讓優秀的管理人才和團隊在深耕的市場發揮出更大的優勢。

從行業調整和市場波動中走來，莫斌希望通過總結反思，將碧桂園的戰略定力和風險預判做得更扎實，將全周期綜合競爭力做得更扎實，以及把人才厚度做得更扎實，迎來長遠的健康發展。

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