一直以來被深圳地產圈戲稱“捂盤大王”的新世界臨海攬山，最近又有新動作了，將要推出建面約410㎡的大平層公寓。

話說開盤1年半之久，由期房轉為“現房”，住宅產品還沒賣完，購房者是有多么“不買賬”，那即將開售的超級大平層公寓去化豈不更加“堪憂”？

為何會這么說？

①市場低迷 豪宅去化艱難

剛剛過去的5月，深圳一二手住宅成交雙雙下跌。

其中，一手住宅網簽2787套，環比下跌20%；二手住宅網簽3603套，環比微跌4%。

樓市成交低迷，有不少業內人士認為，深圳市場將要進入“至暗”時刻，因為現在連豪宅市場也賣不動了！

豪宅市場一直被看作是最為堅挺的存在，在去年剛需賣不動的時候，豪宅也還在遭瘋搶，少有的幾個“日光盤”都是起步價千萬的豪宅，甚至最先售罄的還是6000多萬的大平層。一時間“貧窮限制了我們的想象”。

現在深圳標桿頂豪小區——恒裕濱城法拍房2次開拍遭遇流拍，價格一降再降，都無人買單，市場觀望情緒愈加濃厚。

對樓市信心不足，想要購房者為項目買單掏錢，是極為“艱難”的，如今的樓市環境，對項目去化是極大的挑戰。

只能說，除非個別點段好+產品好的項目，價格降到購房者的心坎里，人們才會心甘情愿被割韭菜，就如寶安碧海的越秀潮樾府這樣的限價項目，本身限售均價7.433萬/㎡，結果開盤備案均價7.21萬/㎡，足足低了2000元/㎡，首次開盤去化高達96%，收割了不少購房者。

如今，在這樣下行的市場環境下，新世界臨海攬山想要交一份不咋“難看”的成交答卷，想必是“難上加難”，除非價格讓利到位，不然購房者不會輕易“買單”的！

②產品定位錯配 價格過高

筆者從深圳市房地產信息平臺了解到，新世界臨海攬山在2022年5月底和11月獲批預售開盤。第一次拿出了312套商務公寓，第二次則推出了251套建面約78-166㎡住宅，均價約11.4萬/㎡，總價區間為1075-2938萬/套。

雖說項目在大南山環山的位置，背山面海，景觀資源優越。

但是該片區就是豪宅成交表現相對好些，比如，蘭溪谷這種低密度小區，純大戶型，客戶群體相對比較純粹，這個樓盤除了一棟229m2大戶型以外，其他都是117-122m2剛需改善3、4房為主。

但是新世界臨海攬山總價在1000萬+，福田、前海、寶安等核心片區也有不少選擇。

而且選擇1000萬+標的的購房者，剛需改善者居多，這個樓盤的定位也就從豪宅淪落到豪剛產品了。

關鍵價格還不便宜，均價約11.4萬/㎡，買前海深業云海灣、天健悅灣府等每平方米9萬多的限價網紅盤，難道不香嗎？

③交通擁堵 居住品質大打折扣

買得起1000萬標的的購房者，一般而言在深圳還沒有到達可以享受生活，或者可以錯峰上班，所以一定要考慮上下班方便的問題。

但凡住過蛇口的人都知道，上下班高峰期南海大道能堵到你懷疑人生。

項目周邊多為低密度社區，人氣稍顯不足，日常生活配套較少，較為依賴社區內部自身的商業配套，而且被老舊工業區包圍，居住品質大打折扣。