近日，寶能董事長姚振華作為核心股東，到中炬高新廠區(qū)調(diào)研被拒大門外，成為網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)，畢竟自己的地盤都進(jìn)不去，很讓人同情。

事有湊巧，千里之外的大連也發(fā)生類似一件事。

大連北亞公司的員工，被攔在了自家物業(yè)華南安盛購物廣場門外，發(fā)給商戶們的郵件也被租賃方大連安盛經(jīng)營公司攔回，導(dǎo)致北亞公司不得不通過抖音向商戶們傳遞信息。

安盛公司因與同在大連起家的萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)商業(yè)管理業(yè)務(wù)類似，有“大連小萬達(dá)”之稱。6月底，安盛經(jīng)營的華南安盛購物廣場15年租約到期，卻拒絕退出，而且要求商戶繼續(xù)與其續(xù)簽合同，與業(yè)主北亞公司產(chǎn)生糾紛。

據(jù)了解，除華南安盛購物廣場外，在大連沃特廣場項(xiàng)目上，安盛公司已經(jīng)欠下北亞公司4800萬元的租金沒有向其支付

一方面，安盛公司與北亞公司的糾紛很簡單，因?yàn)橛凶赓U合同，從法理角度遵照執(zhí)行就好，這也是商業(yè)社會正常運(yùn)行的規(guī)則。

另一方面，安盛與北亞的商業(yè)糾紛也有點(diǎn)復(fù)雜，輕資產(chǎn)方一旦拒不履約，重資產(chǎn)的一方往往深受其害，即使訴諸法律，漫長的訴訟周期就意味著重資產(chǎn)方的高成本。而且相比租金來說，一個盈利的輕資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營利潤至少是租金的一至兩倍，即便將來輸了官司賠償非法占有期間的租金，也還可剩有可觀的利潤，這或許才是安盛拒不退場的底層邏輯。

輕資產(chǎn)經(jīng)營的萬達(dá)商管，目前也面臨市場與資本的多方面挑戰(zhàn)，曾經(jīng)備受推崇的“輕資產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營模式”，尤其在經(jīng)濟(jì)下行時期，正經(jīng)受著前所未有的考驗(yàn)。

一、華南安盛購物廣場要成歷史？

大連是東北商業(yè)最為發(fā)達(dá)的城市，孕育出了中國商業(yè)巨無霸萬達(dá)。

類似萬達(dá)廣場模式對外輸出商場運(yùn)營管理，安盛在大連開業(yè)有安盛購物廣場開發(fā)區(qū)店、金州店、華南店及沃特時尚購物廣場和億合城購物中心等多家購物場所，被稱為大連“小萬達(dá)”。

2007年6月25日，安盛公司與北亞公司簽訂租賃合同，租賃面積為71081.1平米的房產(chǎn)用來經(jīng)營安盛購物廣場，租賃期限為十五年，合同于2023年6月30日到期。

這兩家大連企業(yè)合作的并不愉快。

雙方合作的另一個“大連沃特廣場”項(xiàng)目中，安盛拖欠北亞4800萬元的租金不予支付，經(jīng)多次溝通催款無效。2022年7月，北亞通過馨苑物業(yè)將安盛起訴至法院，安盛則隨后出手，清退了沃特廣場所有商戶，拆毀商場裝修，而北亞公司至今仍未收到該筆租金。

在雙方關(guān)系僵化之下，合作的氛圍已經(jīng)不再。在華南安盛購物廣場租賃到期之際，北亞向安盛公司發(fā)出了《租賃合同解除通知函》。但事情并沒有這么簡單。在北亞公司工作人員及律師赴商場協(xié)商清退事宜時，沒想到連安盛公司的辦公區(qū)都沒進(jìn)去就被攔下，最后無奈折返。7月10日是清退最后期限，北亞人員再次到安盛購物廣場試圖協(xié)商，仍被保安攔下，并讓他們?nèi)タ偛空劇?/p>

“這是我們公司的房產(chǎn)，這不是鳩占鵲巢嘛。”北亞公司的負(fù)責(zé)人十分無奈。

北亞在7月10日當(dāng)天，就商場租賃權(quán)回收發(fā)出書面公告，向商戶發(fā)出266份EMS快遞，結(jié)果郵遞員又被安盛公司保安攔在商場門外，不允許進(jìn)入。最后，郵遞員只能將所有郵件退回，導(dǎo)致商場300多商戶被蒙在鼓里，無法了解真相。

無奈之下，北亞只好通過抖音等三方平臺發(fā)布相關(guān)公告，但效率和權(quán)威性大打折扣，商戶們對租金交給誰無所適從，更對未來的生意憂心忡忡。一時間滿城風(fēng)雨，給當(dāng)?shù)厥袌鰩聿恍∮绊憽?/p>

二、商管輕資產(chǎn)模式的發(fā)展困境

彼時萬達(dá)集團(tuán)以“萬達(dá)廣場”的委托管理、租賃運(yùn)營，開創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的先河，如今已不是新概念，不過這種模式引發(fā)的弊端此起彼伏，屢屢成為關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

比如，萬達(dá)商管的“輕資產(chǎn)”模式，是由第三方投資，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，并使用萬達(dá)廣場品牌和商業(yè)信息化管理，租金收益由投資方與萬達(dá)按比例分成。截至2022年底，萬達(dá)商管管理的商業(yè)廣場中，184個由獨(dú)立第三方擁有，占在管商業(yè)廣場總數(shù)的39%。

實(shí)際上即便是輕資產(chǎn)運(yùn)營，成本也居高不下，涵蓋商鋪?zhàn)赓U、物業(yè)管理、市場營銷、人員開支、商場運(yùn)營成本的方方面面。業(yè)主與管理人的分開，在一些關(guān)鍵問題上，“輕資產(chǎn)”模式的弊端就開始顯現(xiàn)。

近日，因數(shù)千萬元的商業(yè)糾紛，萬達(dá)商管還被法院查封了50.7億股股權(quán)占總股比約為78%，價值約1242億元，令人瞠目結(jié)舌。同時，萬達(dá)商管被知名評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普接連下調(diào)評級。

目前，王健林一心想要上市，由數(shù)百座萬達(dá)廣場撐起的“輕資產(chǎn)”主體萬達(dá)商管，或因這種模式的諸多不確定性，讓其IPO之路充滿坎坷。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)目前輕資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目最多的為萬達(dá)商管，緊隨其后華潤萬象生活、印力、龍湖商業(yè)、愛琴海集團(tuán)亦在迎頭趕上。

不可否認(rèn)“輕資產(chǎn)模式”是個好的管理模式，但其不容忽視的風(fēng)險也必須關(guān)注，如物業(yè)的選址陷阱、消費(fèi)分級的加劇、消費(fèi)者更為謹(jǐn)慎的消費(fèi)觀、碎片化的網(wǎng)購形式，都構(gòu)成了輕資產(chǎn)管理的潛在風(fēng)險。

像安盛這樣盈利狀況不錯的購物中心，仍然不顧商譽(yù)減損執(zhí)意違約拒不退場，則從另一個側(cè)面說明，一個好的商業(yè)選址，不僅是“輕資產(chǎn)模式”賴以生存的基礎(chǔ)、更是商家必爭的稀缺資源。輕資產(chǎn)管理模式在市場內(nèi)卷的壓力之下，對于能下金蛋的項(xiàng)目，誰都不會輕易撒手。這必然容易導(dǎo)致與業(yè)主方的糾紛，進(jìn)而對商場的正常經(jīng)營產(chǎn)生重大影響。

本文案例之外，如愛琴海集團(tuán)在北京的太陽宮愛琴海購物公園，也同樣因與業(yè)主方合作問題，隨即關(guān)門停業(yè)，對周邊居民生活影響很大。

樓市資本論認(rèn)為，輕資產(chǎn)的“輕”是相對的，是相對于傳統(tǒng)商業(yè)模式“重資產(chǎn)”的大投入、大建設(shè)、大風(fēng)險而言的，實(shí)際上一旦偏離了市場需求，在項(xiàng)目選址、消費(fèi)定位等方面出了偏差，原本自詡為“輕”的運(yùn)營成本則變成了沉重負(fù)擔(dān)，運(yùn)營項(xiàng)目就非常容易盤算下來不賺錢，甚至賠錢。直接結(jié)局就是，商業(yè)承租方與業(yè)主方開始矛盾重重，甚至鬧上法院。

三、安盛擁有多家商業(yè)中心實(shí)力背景強(qiáng)

《天龍八部》里掃地僧對蕭遠(yuǎn)山和慕容博說，少林武學(xué)，要用佛法化解。武功越深，佛法就要越精，否則只會陷入武學(xué)歧路，走火入魔傷及自身。拿“輕資產(chǎn)模式”來比少林武學(xué)，“誠信”就是其配套必不可少的佛法。

那么，安盛公司在市場中的修煉又怎樣呢？

官網(wǎng)顯示，大連安盛資產(chǎn)管理股份有限公司下轄八間子公司，主要業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理、覆蓋商業(yè)地產(chǎn)全程業(yè)務(wù)。

其中，在管商場有大連安盛購物廣場開發(fā)區(qū)店，2003年開業(yè)，位于開發(fā)區(qū)金馬路與遼寧街路口，經(jīng)營面積約為5萬平米；安盛購物廣場金州店，2007年開業(yè)，位于金州區(qū)斯大林路和勝利路路口，經(jīng)營面積約3.5萬平米；安盛購物廣場華南店，2008年開業(yè)，位于甘井子區(qū)中華西路與華南廣場交匯處，經(jīng)營面積約為2.2萬平米；億合城購物中心，2013年開業(yè)，位于甘井子區(qū)山東路與華南廣場交匯處，與華南店隔街相望，經(jīng)營面積約15萬平米。

另外，安盛還曾管理沃特時尚廣場，2009年開業(yè)，位于甘井子區(qū)匯達(dá)街和中華西路路口，與華南店隔街相望，經(jīng)營面積約為3.9萬平米。這個也是當(dāng)年租賃北亞的產(chǎn)業(yè)，至今拖欠4800萬租金。

從總體布局看，安盛公司在大連，特別是在華南商圈擁有一定商業(yè)影響力。

通過在天眼查發(fā)現(xiàn)，被馨苑物業(yè)起訴的大連安盛經(jīng)營管理有限公司，為大連安盛資產(chǎn)管理股份有限公司的全資子公司，成立于2004年，注冊資本500萬元，法定代表人為許斌。其中，大連安盛經(jīng)營管理有限公司自身風(fēng)險信息72條，被起訴開庭的公告有19條。

法律界人士表示，房屋租賃糾紛在現(xiàn)實(shí)糾紛中比較多發(fā)，一般來說，在多次協(xié)調(diào)、談判后并無任何進(jìn)展的情況下，就可以依法維權(quán)、訴諸法院。若法院判決后對方仍不履行，屆時可以申請強(qiáng)制執(zhí)行。不過這種亡羊補(bǔ)牢的法律救濟(jì)措施，對于抱著金蛋的一方屬于隔靴搔癢，尤其是對有實(shí)力的“野蠻人”，很難起到懲戒和威懾作用。

四、大連華南商圈板塊受影響

大連市是國家級計(jì)劃單列市、特大城市，全市總面積12574平方千米，常住人口超600萬人，2022年生產(chǎn)總值8430.9億元，是東北經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。

大連市內(nèi)比較知名的商業(yè)區(qū)有東部的青泥洼-天津街商圈（曾經(jīng)的街里是大連最核心商圈），西部的西安路商圈和北部的華南商圈。

其中，華南安盛購物廣場所在的華南商圈是大連發(fā)展最晚的一個，但是占據(jù)大連北部核心，周邊輻射華南、泡崖、山東路、泉水、體育新城、南關(guān)嶺等人口稠密大型社區(qū)，商圈潛力很大。

目前，安盛合同到期拒不退場事件，對周圍消費(fèi)者與商戶的影響不容小覷，現(xiàn)在華南商圈已經(jīng)傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，不僅影響商場的正常營運(yùn)，損害業(yè)主及數(shù)百家商戶的利益，而且也影響到周邊以萬計(jì)的群眾生活便利，對大連商業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展，也造成不良效果。

亞布力智庫專家武亮表示，現(xiàn)在大家出門很少專程購物，更多的是休閑文化娛樂加購物的多元體驗(yàn)。這樣一來，多功能的大型購物中心就成為群眾日常生活中的一個重要場所，有很大的吸引力，一般是就近選擇。在交通發(fā)達(dá)的城市并不是絕對的，一個商場出問題了，消費(fèi)者就會尋找其他購物中心進(jìn)行替代。

樓市資本論看來，此次爭議項(xiàng)目作為華南商圈代表，附近居民對其有著較強(qiáng)的需求，長期陷入糾紛對峙狀態(tài)，必然會影響商戶們的穩(wěn)定經(jīng)營心態(tài)及服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而又會對消費(fèi)者體驗(yàn)造成影響，最終將導(dǎo)致消費(fèi)者尋找其他可替代的購物場所。那時就是業(yè)主、管理方、商戶及消費(fèi)者四方均輸?shù)慕Y(jié)局。甚至，消費(fèi)者會轉(zhuǎn)移其他商圈消費(fèi)，就會對整個華南商圈都造成不好影響。

孫子兵法有云，合于利而動，不合于利而止。

冤家宜解不宜結(jié)，何況不論安盛公司還是北亞公司在大連都是有影響力的企業(yè)，雙方必然是合則兩利斗則俱損，最后為他人作嫁衣。

在商業(yè)社會遇到糾紛是常態(tài)，以長遠(yuǎn)利益為目標(biāo)，以維護(hù)商業(yè)誠信道德為根本，雙方協(xié)商解決商業(yè)糾紛是最佳選擇，而不應(yīng)做鴕鳥回避矛盾，這樣對自身、商戶、對周邊人民群眾及整個華南商圈都是個好事。

同時，面對新商業(yè)形態(tài)的變遷，從萬達(dá)商管的困境中可以看出，輕資產(chǎn)運(yùn)營現(xiàn)階段暗流涌動，一旦管控不得當(dāng)，對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響也是巨大的，需要社會各界共同關(guān)注。