最近關于房產的ZC信息量真的不少，也帶動一大堆地產股創新高，可更多是虧損股帶頭沖鋒，是投機的浮躁，很多大盤股其實還好，甚至還沒得去年三支箭ZC帶動那么猛。

那么這一波熱情能持續到何時？不可預判。

先回顧一下最新的信息面，下面這張圖說的比較全面，7月可謂密集發布。

不過就目前的系列動作來說，很多明確的ZC并未頒布，但是有很多預期是好的，接下來應該會逐步明朗。

但是有幾個點是比較明確的，接下來談一下自己的簡單看法，僅供參考：

01

房產仍是支柱，穩住房產才能穩住消費

今天FGW重磅，發布《關于恢復和擴大消費措施的通知》，對于汽車、房地產、餐飲、文旅等方面提出了二十條恢復和擴大消費措施。

目前國際環境復雜，各種脫鉤，外貿乏力，歐美的儲蓄快見底了，外需疲弱，外循環接下來動能不足是大概率事件，需要啟動內循環，擴大內需，更好發揮消費拉動經濟增長的基礎性作用。

擴大內需的維度是多方面的，但是不可否認的是，上半年我們的CPI增速確實惱火，內需消費的動能是不太足的。按大家的常理是，房地產不行了，大家都會把錢拿去搞消費，可真實結果卻殘酷的相反，我們居民財富的70%在房產，試問當你的資產縮水后，你還有心情去吃喝玩樂消費嗎？房產關聯的上下游產業太多，地方ZF的土地CZ也會關聯，一鯨落，萬物沒，整個陷入負反饋。

房子也是大宗消費品，恢復和擴大消費也離不開它，所以提出要繼續做好保交樓、保民生、保穩定工作，適時調整優化房地產ZC，因城施政用好ZC工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

所以接下來ZC肯定會有，才能促內需，拉消費。

02

歷史轉折點，我國房地產市場供求關系發生重大變化

7月24日ZZJ會議關于房地產最最關鍵的一句話是，要適應我國房地產世行供求關系發生重大變化的新形勢。

過去很多年，我們對于房地產經歷很多輪調控，但依然無法阻擋總體房價都在上漲，階段性猛漲，那是因為總體供小于求，過去城鎮化率有大幅提升空間，人均住房面積有提升空間，但當這些指標都階段性達到飽和，說白了，房子不再是稀缺品，某種程度過剩，未來更多的空間在于真正的剛性需求和改善性住房需求。

所以未來一是，住房發展已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期；城市發展由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，進入城市更新的重要時期。

主要矛盾從過去的房子不夠，房子短缺，進入到需求“好房子”階段。未來“好房子”才有價值，更多老破小會無限歸零。

二是，房價不會大漲，投資性需求肯定極少，但房產仍然是老百姓財富配置的主要工具，只是未來房產投資會更走向專業化方向，瞎投將損失慘重。

三是，過去我們更多是防止房地產過熱的一些調控手段，未來因為供求關系已經發生變化，我們更多的不是關心過熱，而是擔憂過冷，所以接下來以前限購、限售、限貸、限價等調控ZC大概率會逐步推出歷史舞臺。

03

認房不認貸，城中村改造，存量利率下調，大招還有很多

7月27日，住房城鄉建設部長倪虹指出，要繼續鞏固房地產企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等ZC措施。

工具箱還有很多ZC可以用，只是因城施政，接下來我們要飽含期待。

上周的文章有講特大、超大城市城中村改造計劃，現在如果這些城市寄出認房不認貸大招，大幅降低改善性需求置業門檻，還是能拉升不少需求。

另外如果存量利率下調，個人覺得也不是不可能，100萬的貸款，高點利率5.8-6.2的，一個月月供能省1000多，這些錢拿來拉消費，動力強勁。

綜上，房地產轉折點已經來到，大的是供求關系的轉折點，小的ZC轉折點也會來到，情緒的轉折點也會來到，不需過度悲觀，應充滿信心。但房產投資未來專業事還是要交給專業人來做，不要盲目。