前段時(shí)間，在群聊里面說過淮安，這3年福州大部分板塊都出現(xiàn)房價(jià)下跌，特別對于期房而言，不少在交房后，虧本的力度更大。

作為對比，當(dāng)初跌破2W的淮安，查看近3年的成交，發(fā)現(xiàn)依然還是在2W左右，沒有太大的價(jià)格波動(dòng)。

作為近鼓樓的淮安，前幾年面對高位大跌后，在樓市輿論里面可以說非常差，被高新區(qū)房價(jià)超越后，市場也一致看好高新區(qū)未來遠(yuǎn)強(qiáng)于它，后來的帝封江、三江口，也都一一超過這里。

隨著樓市遇冷后，當(dāng)初幾個(gè)炒作異常的板塊，大部分都出現(xiàn)房價(jià)崩潰的現(xiàn)狀，此時(shí)的淮安，只能說歲月靜好。

當(dāng)然也不是鼓吹淮安的市場，今天借個(gè)話題，來聊聊這些同價(jià)位板塊里面，最被看好的高新區(qū)，今年的樓市相比前2年到底跌了多少？

高新區(qū)劃分

閩侯的高新區(qū)：2013年正式托管閩侯南嶼鎮(zhèn)和上街鎮(zhèn)的5個(gè)村

按樓盤的劃分也相對清晰，主要集中在幾個(gè)代表位置：

1、海西園：板塊最核心的位置，搭配地鐵2號線+旗山湖+產(chǎn)業(yè)園，代表項(xiàng)目：中海寰宇天下、萬科又一城、高新苑、未來海等

2、橋頭堡：南面核心位置，搭配正榮商圈+閩師專附小，代表項(xiàng)目：群升江山城、正榮財(cái)富中心等

3、高萬：南面次核心的位置，圍繞萬達(dá)商圈+地鐵預(yù)期，坐落不少超級大盤，代表項(xiàng)目：陽光城翡麗灣、三盛托斯卡納等

4、旗山：板塊內(nèi)部的位置，圍繞旗山風(fēng)景區(qū)，主打兩個(gè)項(xiàng)目：正祥林語墅、融僑宜家。

5、其他：除了這幾個(gè)區(qū)域外，目前還有福耀大學(xué)區(qū)域、以及兩個(gè)還未完全拆遷的區(qū)域，其中南面的區(qū)域已經(jīng)推出國貿(mào)江嶼原等。

劃分完區(qū)域后，就是房價(jià)的階梯，借鑒2021年的均價(jià)：

海西園：中海2.5W，萬科2.2W，高新苑1.8W
橋頭堡：群升2.1W，正榮2.3W，國貿(mào)學(xué)原（新）1.9W+車位
高萬：翡麗灣1.9W，三盛1.8W，印江南（新）1.65W
旗山：正祥1.4W，融僑宜家1.55W，方遠(yuǎn)未來（新）1.5W

綜上，通過區(qū)域的價(jià)格，可以發(fā)現(xiàn)，這里面也呈現(xiàn)了一個(gè)價(jià)格階梯：

海西園(2.3) > 橋頭堡(2.1) > 福萬(1.8) > 旗山(1.5)

這里面最頭部的樓盤就屬中海寰宇，高峰的成交突破2.7W，最下游的旗山，也達(dá)到1.4W左右。

從這些區(qū)域的優(yōu)劣來說，海西園配套最全面，地鐵橫穿是最大優(yōu)勢，雖然商圈有一些距離，不過影響不大。

浦上橋頭堡依靠近市區(qū)優(yōu)勢，劣勢在于沒有地鐵，預(yù)期也不大，高萬優(yōu)勢在于有地鐵預(yù)期，目前距離市區(qū)不夠便捷，大盤較多，旗山?jīng)]有太大預(yù)期，配套也缺失，靠內(nèi)澇上榜多次。

以2021年的均價(jià)盤點(diǎn)完，來看看2023年近期的各樓盤價(jià)格：

1、海西園

中海寰宇天下：近期成交一套110平，精裝，中層?xùn)|端，1.9W，總價(jià)213W。

從掛牌來看，目前掛牌里面2W左右，非低層的房源也并非個(gè)例。

對于這個(gè)頭部項(xiàng)目，在前幾次盤點(diǎn)后，目前價(jià)格看上去還在進(jìn)一步下滑。

以這次成交的這套，去年同面積成交單價(jià)2.54W，總價(jià)275W，不到1年，又跌了62W。

當(dāng)頭部從2.5W下跌到2W不保，對于整個(gè)高新區(qū)而言，很明顯下游板塊的價(jià)格需要重新定義。

從二手市場的表現(xiàn)來看，也基本都已經(jīng)重新定義。

海西園-中海2W，以這個(gè)做錨，尋找近期成交案例：

橋頭堡：

正榮財(cái)富中心：2023年6月，106平中層簡裝1.88W，89平高層精裝1.98W。

群升江山城：2023年5月，107平中層簡裝1.94W，總價(jià)208W。

這些項(xiàng)目當(dāng)初的成交走勢，正榮2019年88平高層成交單價(jià)高達(dá)2.6W，2021年也基本在2.2-2.3W。

2023年開始價(jià)格持續(xù)走低，近期不少房源成交都在1.95W左右。

相比來說，2年時(shí)間，下跌3K-4K。

高萬：

陽光城翡麗灣：2023年6月，82平高層精裝1.68W，118平高層毛坯1.41W

三盛托斯卡納：2023年5月，139平中層毛坯1.39W，88平中層毛坯1.44W

順華路易城堡：2023年7月，105平高層毛坯1.08W，121平中層毛坯1.06W

對于這些次新，當(dāng)初高峰單價(jià)都不低，以三盛托斯卡納為例，80-89平米的房源，2020-2021年，精裝均價(jià)1.9-2.1W，毛坯1.9W左右，2023年開始，精裝1.77W，毛坯1.5W。

相比來說，2年時(shí)間，下跌3K-4K。

旗山：

融僑宜家：2023年6月，78平中層精裝1.18W

正祥林語墅：2023年，貝殼沒有成交，查看掛牌，104平毛坯中層1.05W，掛了一年。

以融僑宜家為例，2019-2021年，78平精裝均價(jià)都在1.55W左右，2023年開始，跌破1.3W，近期這套直接跌破1.2W。

對比巔峰，下跌4K左右。

通過上面近期成交盤點(diǎn)來看，除了個(gè)別樓盤波動(dòng)不算太大外，大部分二手對比前2年的高峰期，都下跌3-5K。

從價(jià)格走勢來看，目前板塊頭部跌破2W，已經(jīng)沒有太大壓力，尾部跌破1W，預(yù)計(jì)也不會(huì)太久。

林語墅毛坯1.05W，按這套的掛牌，掛了1年，跌破1W成交明顯難度不大。

綜上，目前整個(gè)板塊，去年上游堅(jiān)挺，下游下跌，今年下游區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入降價(jià)都難成交的境況，上游區(qū)域部分炒作溢價(jià)也在大面積回落，整個(gè)板塊的價(jià)格是否止跌，目前看上去還是未知。

目前價(jià)格體系：海西園(2) > 橋頭堡(1.9) > 福萬(1.6) > 旗山(1.2)

土拍走勢

聊完房價(jià)走勢，來看看土拍走勢，其實(shí)很多時(shí)候，土拍就是購房最好的指導(dǎo)方針，通過高新區(qū)的土拍，也可以看出目前房價(jià)的走勢：

分析：從近10年的土拍走勢來看，高新區(qū)可以說是一路紅火，直到2021年底。

2010年的群升江山城，經(jīng)歷203輪3小時(shí)的競拍，最終成交，這樣的土拍數(shù)據(jù)，放到目前福州，可以說一騎絕塵。

2012年的正榮財(cái)富中心、2013年中海寰宇，溢價(jià)率都達(dá)到150%以上，樓面價(jià)也從起拍3K漲到6K。

2016年，隨著樓市渡過一輪高峰期，土拍限價(jià)等政策，依然難擋板塊熱度，融僑觀湖觸發(fā)限價(jià)后，競配安置房，可售樓面價(jià)高達(dá)1.4W，目前還是板塊之最。

2018年-2020年，浦上大道南側(cè)的幾幅地塊，基本都做到觸發(fā)限價(jià)搖號成交，配建安商房的中海觀瀾府，也做到近30%的溢價(jià)率，樓面價(jià)都達(dá)到1.2W左右。

可以說相比于市區(qū)的土拍降價(jià)，高新區(qū)相比于2016年，降價(jià)幅度并不大，整個(gè)熱度依然不低。

此時(shí)去查看高新區(qū)的房價(jià)，可以發(fā)現(xiàn)基本也是一路高漲，2021年上市的國貿(mào)學(xué)原一二期，首開去化破千套的數(shù)據(jù)，冠絕整個(gè)福州。

也正是這一年，高新區(qū)迎來了真正的頂峰。

年底在市區(qū)土拍遇冷后，板塊的純商地塊，以接近底價(jià)被國貿(mào)拿下，隨后2022年，國貿(mào)以底價(jià)繼續(xù)拿地，樓面價(jià)跌破1W，即目前在售的學(xué)原4期，江嶼原。

2022年底，位于海西園周邊，這幾年區(qū)位最優(yōu)的純商，兩幅建平村地塊上架，首次因疫情取消，隨后降價(jià)，1月又一次取消，直到5月，第三次上架，才被保利以舉牌3輪拿下，樓面價(jià)僅9K出頭。

雖然樓面價(jià)持續(xù)下跌，不過早期限價(jià)明顯的高新區(qū)，這幾年伴隨樓面價(jià)下滑，指導(dǎo)價(jià)可是一路走高，也給市場傳遞了一個(gè)錯(cuò)誤信號。

此時(shí)去回顧土拍走勢，其實(shí)可以很明顯發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)的土拍轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是2021年。

相比于其他板塊，高新區(qū)的二手堅(jiān)挺蠻久，2022年大部分時(shí)間，上游幾個(gè)區(qū)域都沒有太大價(jià)格波動(dòng)，甚至個(gè)別項(xiàng)目還出現(xiàn)上漲。

不過2023年開始，基本二手全面下跌。

可以說土拍這個(gè)風(fēng)向標(biāo)，雖遲但到。

樓面價(jià)，溢價(jià)率才是核心指標(biāo)，指導(dǎo)價(jià)可以忽略！

板塊分析

當(dāng)面對整個(gè)板塊全面下跌后，又是原因分析。

關(guān)于高新區(qū)，最大的感受是網(wǎng)絡(luò)輿論，又稱：護(hù)盤度。

2021年，唱空馬尾、淮安，一堆點(diǎn)贊+好評，唱空帝封江+三江口，有部分反對聲音，唱空高新區(qū)，評論區(qū)可能會(huì)淪陷。

當(dāng)時(shí)高新區(qū)，最大一個(gè)話題，就是房價(jià)能否趕上金山，評論區(qū)結(jié)論：未來超越金山，不是難事。

這就是當(dāng)時(shí)的輿論，底氣來源在哪？

2021年高新區(qū)：

1、樓市氛圍：福州樓市短暫回暖，捆綁加價(jià)頻出，市場夠熱

2、新盤去化：高新區(qū)國貿(mào)學(xué)原一期，捆綁車位開盤，去化1029套，冠絕福州

3、十四五規(guī)劃：謀劃閩侯、連江納入主城區(qū)，劃區(qū)的意向進(jìn)一步增強(qiáng)

4、學(xué)區(qū)掛牌：師大附屬高新區(qū)小學(xué)掛牌，多個(gè)小學(xué)中學(xué)規(guī)劃建設(shè)等

5、配套建成：高新區(qū)萬達(dá)開業(yè)，旗山湖主體建成，福耀大學(xué)落地，過江地鐵預(yù)期

綜上，通過2021年的氛圍出發(fā)，整個(gè)板塊，不管是規(guī)劃上的劃區(qū)預(yù)期，以及所謂的學(xué)區(qū)掛牌、商圈開業(yè)、休息配套落地、地鐵預(yù)期、還有極大規(guī)模的教育落地，配合樓市火熱的氛圍，板塊新盤的火爆熱銷。

可以說高新區(qū)當(dāng)年的自信，來的很全面。

當(dāng)土拍遇冷，樓市開始出現(xiàn)下跌后，最明顯的感悟當(dāng)初那些評論區(qū)的自信已經(jīng)消失。

這兩年，所謂的劃區(qū)看不到，劃入主城區(qū)跟撤縣劃區(qū)并沒有太大關(guān)聯(lián)，所謂的學(xué)區(qū)掛牌，看上去遠(yuǎn)不如一個(gè)普高率偏低來的直接，高新區(qū)萬達(dá)開業(yè)火爆后，這一年多也基本看不到身影，地鐵預(yù)期短期內(nèi)也是時(shí)有時(shí)無，沒有一個(gè)定論。

當(dāng)然還有樓市變化，目前樓市全面降溫，高新區(qū)也難以幸免，國貿(mào)在學(xué)原熱銷后，三期以及江嶼原，明顯去化已經(jīng)走低，市場也看不到當(dāng)初的關(guān)注度。

可以說高新區(qū)的短時(shí)間變化，也是一個(gè)新區(qū)比較典型的案例，新區(qū)最好的依靠就是預(yù)期。

2021年在樓市火熱之時(shí)，配合全面的預(yù)期和配套，直接帶動(dòng)了板塊的熱度。

只不過一個(gè)新區(qū)，要想持續(xù)，這樣的預(yù)期可能只能持續(xù)，很明顯高新區(qū)出現(xiàn)了一段時(shí)間的真空期。

當(dāng)真空期出現(xiàn)后，樓市的考驗(yàn)也開始出現(xiàn)，而對于高新區(qū)，嚴(yán)重同質(zhì)化的剛需高層住宅，搭配10年來巨大的次新二手庫存，很明顯要想止跌難度不低。

可以說高新區(qū)，作為福州新區(qū)，算是一個(gè)非常典型的案例，這里的土拍、供應(yīng)、配套、預(yù)期等，都非常值得購房人去借鑒關(guān)注。