珠海：降價不行，降備案價沒毛病

2023-08-25 15:49·深圳小蔡觀房

又一官方正式默許降房價。

8月23日，繼官中國房地產報呼吁“允許開發商以降價促銷的方式展開自救”后，珠海也開啟了降價模式。

位于珠海市金灣區的金灣·寶龍城項目從原來的備案價2.8萬/平降到1.4萬—1.5萬/平。

更關鍵的是，當地住建部門回應這是合理的市場行為。

這就意味著，在整體銷售環境不佳的情況下，連能級比較高的二線城市，“限跌令”也給予了松綁。

降價不行，降備案價沒毛病

珠海五折賣房的消息發酵有兩天了。

但很多人其實并不了解其中具體的細節。

實際上，珠海的這次降價并非大家認知上的直接降價。

項目原本的備案價是2.8萬/平，今年4月降到2.1萬/平，在七月底又降到了1.8萬/平，而最新一批房源則按1.8萬/平備案，然后再在這個基礎上打了85折。

這樣一來就相當于變相5折賣房了。

像這種采取間接降價的項目，其實在珠海還不少，尤其是外圍區域的一些項目。

比如斗門區的雙子星大廈，備案價從原來的1.8萬/平降到現在的1.07萬/平，然后再打折，銷售價變成9000元左右一平。這相比原來的備案價也打了五折。

這也說明，當開發商到了窮途末路的時候，就會斷背求生，通過以價換量，回籠資金。特別是一些沒有什么融資和政策支持的房企，賣房才是唯一的出路。

但對于已經買在附近的業主來說，這則是坐臥難安的開始。

畢竟一睡醒，旁邊的小區已經腰斬，房價具備聯動效應，在未來交易的過程中，很難不會受到影響。

不過雖然，但不少人還 是有點難以理解。

珠海明明是有下調價格限制的，最高不能低于15%，為什么一下子又能突破這個限制了呢？

事實上，雖然珠海確實有要求已經開盤銷售的樓盤不能低于備案價的85折，但并沒有限制當地項目重新備案。

而珠海的現有政策是，當地房地產開發商每個季度可以向住建局申請調整一次新房備案價。

這就意味著，大幅降低售價路雖然不行，但降備案價就沒毛病。

所以其實這個項目降價，不是直接在備案價上打折賣，而是直接下調了備案價。

現在珠海已經允許開發商降價自救了，相信同級別城市的跟進也不會很久。

畢竟珠海作為二線城市，代表的是咱們百強城市中，經濟實力靠前的城市。

連珠海都沒扛住這波市場的冷凍期，就更不用說其他能級更小的城市了。

而且現在降價已經是大趨勢，連重量級的官媒證券時報也同樣在呼吁，“緩釋資金壓力 給房企更多定價空間”。

換句話說，珠海住建部門的表態，意味著“限跌令”在當地基本已經名存實亡。

于是很多人都覺得，是珠海打響了官方默許降價，五折賣房的第一槍。

但大家都太健忘了，事實上打響“五折賣房”第一槍的其實是惠州。

早在今年5月，作為四線城市的惠州也出現了大幅降價的項目。

位于大亞灣區澳頭安順四路7號的海倫堡·臻悅府，原備案均價為14741元/平方米下調到9000-10000元/平方米。

有媒體求證，當地房管局當時回應稱，房企降價屬于市場行為，我們規定是不能夠高于備案價。如果企業手續齊全、沒有其他問題，可以正常網簽。

實際上，惠州的這個項目也是同樣的操作，開發商重新在當地房管局備案，價格調整為9000-10000元/㎡，然后再在新備案價格的基礎上給予折扣優惠。

這兩座城市的動作，分別代表了四線城市和二線城市的樓市變動風向，而當兩個不同能級的城市給出了同樣的降價態度，這就意味著，開發商明面上的降價趨勢，已經從四線城市傳導到了二線城市。

慘淡的珠海樓市

珠海降價的事實算是已經坐實了，但一向對降價持比較謹慎的官方為什么一下子就轉變了態度呢？

正常來說，一個樓盤不到萬不得已，很少會愿意降價，而相關部門也很少真正同意開發商明著下調價格。

要知道，過去不少地方因為開發商給出的折扣力度過大，遭到當地相關部門的處罰。

比如就在3個月前，昆山市就曾對兩項目因“擅自大幅度降價銷售、擾亂了房地產市場正常秩序”進行了處罰。

而珠海又是二線城市的典型代表，怎么輕易就默許了？

最主要的原因，其實大家都能看得到。

一方面，樓市開始全線躺平，全國市場已經來到了一個非常微妙的關鍵轉折點。

在時代的浪潮和趨勢的洪流之下，即使是能級比較高的城市也難獨善其身。

另一方面，珠海本身屬于庫存非常大的城市。

新房方面，珠海積壓了很多庫存，據珠海中原研究中心數據顯示，截至今年6月底，珠海新房庫存面積349.02萬㎡，庫存套數32493套，去化周期約14.27個月。

個別板塊庫存周期甚至超過20個月，比如老香洲、吉大、前山、洪灣、高欄港現有貨量幾乎要2年才能賣完。

根據諸葛找房數據顯示，整個珠海新房在售樓盤就達到了228個。

二手房方面，珠海掛牌數量已經刺破3萬套，直沖4萬套。

而珠海每月二手房成交套數大約在200-300套之間，幾乎處于越買越多的狀態。

第三點，最最關鍵的是，項目隸屬的開發商寶龍集團已經到了爭需籌資填補 窟窿的地步。

寶龍自去年出現嚴重的資金問題后，深陷債務糾紛，旗下的大量項目都曾曝出停工消息。

根據天眼查的詳細顯示，寶龍地產今年新增訴訟案例較多，都是涉及債務或者應付款問題。

雖然依賴政府轉班的支持，獲得一些抵押貸款資金，但旗下項目能否支撐到竣工依然存在許多的不確定性。

而且今年前7個月，寶龍地產的合約銷售總額約196億元，同比下降25.75%，自身回籠資金能力也不太樂觀。

7月5日，寶龍地產有3筆美元債交換要約獲接納，合計4.35億美元，雖然也爭取到了近兩年的喘息時間，但想解決流動性危機，還需要更多“活水”。

可以，寶龍自身的流動性問題，有多么的緊迫。

而今年上半年，在全國多次重要會議以及新聞發布會上，高層都在不同層面上表態，要因城施策，實施好改善優質房企資產負債表計劃，有效防范化解優質頭部房企風險。

主要宗旨就是要幫助開發商渡過難關，一些已經不適用的政策要根據實際情況調整。

所以在這樣的現實情況下，寶龍降價賣房自救，沒理由會被卡脖子。