地產財富會

認房不認貸

北京上海都全面放開了！

房企們全都沸騰了！

誰管政策誘惑能持續多久？

先不打烊抓住這波紅利再說

2023-09-01

今夜市場無眠！

話不多說，咱先上圖！

在這個北京上海全面“認房不認貸”的喜大普奔日子里，今晚北京各大樓盤的接頭語都是：不打烊！

多個樓盤幾乎是集體發布了同一“熱銷紅”底色的推介海報和買房節活動。推售方式層出不窮、無縫銜接，只為轟炸買房人直到他們下單！

一些著急的項目，甚至就在政策發布前就搶跑！

比如金地北京壹街區，8月30就發布了相關海報，從購房人角度打出一招“致命誘惑”——別猶豫，快來按首套房買吧！咱優惠禮物大大的有，買了不吃虧不上當的，新政落地全家開心，不落地咱給您無憂退房啊！

同樣在8月底制作海報搶跑的中海北京項目——中海澤西PARK，打出了一個漲價逼定主題：“猶豫什么啊！還不來買房嗎？再不買就漲價了”！

9月1日0點開始漲價？

但是這一招看起來似乎是奏效的。緊接著今晚招商、華潤、首農等企業旗下項目都跟進使出了“漲價逼定”的招數！業內多張房企漲價海報以及多張房企宣布漲價、回收折扣優惠的會議通知、群聊截圖陸續流出。

局部的狂歡？

利好中段500-800萬總價房

地產銷售和營銷人們的狂歡，究竟有多少轉移到了買房人的身上？

以為分析師對財富會說，他們做過調研，預測這一輪政策將主要利好中段總價在500萬-800萬的房子——這屬于買房人有需求改善、還能加得動杠桿，會欣喜于首付下降而加速入市的部分。

以北京總價700萬的非普通住宅為例，以目前6-8萬左右的單價，大概是一套88-120平米的小三居或“3+1”格局，正是當下市場的主流需求。

在政策落地后，這套總價700萬的房子，首付將由原來的二套八成560萬下降至首套四成280萬，直接減輕了買房人280萬的首付壓力。

同時其貸款部分上升至420萬，按照目前北京4.75%的首套房貸利率貸款30年，假設全是商業貸款，等額本息每月將需要還款21909.19元。對于北京中產的收入而言是可以接受的。

“前期首付壓力小一半是在太好了，兩萬多的貸款目前我們夫妻還能承受”。一位買房人對我們表示，他們今年8月考慮換房時就在一直在等這個政策，現在終于等到，一沖動今晚就下定了！

但對于上千萬住宅的購房人來說，情況會有些不一樣。他們中的大部分均已經完成了居住條件的基礎甚至進階改善。如今再換房、購房時，會更多考慮家庭資產配置。

一位做金融的朋友告訴我們，在回國看了多套房產后，她現在突然對居住品質沒有那么高的期望了。在當下的環境下，她更多想為家庭配置更多流動性較好的資產。“最近越發覺得現金在手的安全感很好，房子嘛就按原計劃買個1500萬差不多就夠了，我們一分錢杠桿也不想多加。”

“現在離地方債出問題才半年的時間，根本看不出以后會怎么樣。”這位朋友顯然考慮得更多，并越發覺得少一點杠桿、多一點現金在手的安全感更重要，目前的政策，激發不了她更多的改善欲望。

其實，買房人需求的撬動，最重要的還是房子得好住且資產能升值！

樓市高潮

將如何蔓延、蔓延多久？

從今晚開始啟幕的北上樓市高潮將如何蔓延？

第一，北上的售樓處一定是最先瘋狂的一個場景，24小時、48小時、72小時不間斷營業，案場銷售和營銷總打地鋪的場景可能會集中出現。

同時，房企和項目積極抓住當下的樓市情緒讓更多買房人下單，并持續營造熱銷氛圍，守住政策托起來的熱度，一定是北上所有房產項目下周最重要的事。

售樓處千人搶房、日光盤等都會陸續出現。尤其是獲得實際利好最多的500萬-800萬總價房產。

今晚，有已經有相關樓盤銷售不停接電話報價的視頻開始出現了。

第二，北上樓市的熱度將被回血的房企們傳導到土地市場中。北上搶地難度將進一步加劇，土地市場出現幾十家房企搶一塊地的概率將大幅增加——這個趨勢在今年中報季中也能看到，基本上每一家還有能力積極拿地的企業都在說聚焦高需求市場，看好北京上海。

第三、二手房市場房東也開始躁動起來，陸續提價。實際上，一線城市在政策熱度下必然不分結構的漲價。

業內人士張大偉也在預測中描述的一個場景可能會成為未來一段時間的高頻觸發事件，他說：“業主600萬賣了房，收了10萬定金，第二天毀約要漲50萬。”

只是漲價后不是所有房子都能賣出去。還是得看真實的加得上杠桿的需求結構在哪里。

第四、一線漲起來后，二線也在期待傳導效應。

但是目前能刺激到的部分買房人，他們兜里還有多少錢愿意、并且能在現在的政策下花在房子上？如果北上政策刺激下的高潮時間比想象中更短，可能就傳導不到二線去，甚至一線逐漸“偃旗息鼓”也不是沒可能？

總之，政策的風已經呼哧呼哧朝臉上拍過來了，給不少購房人打了個猝不及防。

買還是不買？是連夜跑去售樓部痛快做一次剁手黨？還是在家干著急跺腳？大家的心里都得重新掂量掂量，也歡迎大家與地產財富會一起踴躍討論，咱們評論區也嗨起來！

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