今天，對地產行業的利益攸關者喊話，輸出信心，會是一件特別心累的事情。

原因大概有兩個。

第一，地產行業對安全性的認知，已高度臉譜化。

以前，地產賽道上被各類風格的地產玩家填滿。??????

現在，地產似乎只有兩類公司，一類是暴雷的，另一類是未暴雷的。?

在如此臉譜化的分類面前，評估一間公司成敗、一個項目優劣的工具與標準，已經完全失焦，不再有效。

重建信心的諸多努力，都會被「大股東姓氏」這個終極問題所擊敗。市場信心已經萎縮成，只相信國企，不相信民企，就算你再優秀，再穩健，資產質量再有防御能力，你都無法抵擋信貸塌方與流動性危局。??????????????????

這已經不是信心問題，這是信仰問題。????????

第二，地產利益攸關者的訴求，超級分化離散。??????????

供給側，站著開發商，銀行，地方當局，理財機構，投資人，供應鏈，員工等角色方。眾所周知，他們的利益訴求非常分散。????????

需求側，站著各種買家與賣家。

賣家與買家，角色經常互換。這一刻，他是賣家，下一刻，賣家變成了置換的買家。

買家與買家之間，也毫無忠誠度可言。這一刻，他是剛剛上岸的買家，下一秒，買家是立刻希望房價上漲的資產持有人。

角色的叛變，無時無刻不在發生。我們很難期望，這樣兩個買家能心平氣和地坐下來談談房地產。?????????????????????????????????????????????????????????????????

更不用說，需求側還站著無數吃瓜群眾。

吃瓜群眾并非無關緊要的一個群體。事實上，沒有他們的眾聲喧嘩，我們無法想象，過去幾年樓市調控政策會被加入如此多的民意因素，深刻影響了地產調控的方向與力度，最終塑造出今天的市場格局。

今天我們輸出信心如此難，其實跟這兩個特征很有關系。一方面，大家對安全的認知非常單一臉譜化，另一方面，各個角色的利益訴求，高度離散，被各種情緒籠罩。??

最終，透過社交媒體，以房地產為載具，這種認知與情緒大面積殺傷了房地產玩家。?????

我們舉個例子，來照射一下這種極具殺傷力的情緒。????????????????????

遠洋集團就很有代表性。???

首先，它是最近的情緒主角。

過去兩個月，遠洋發起單筆債務談判意向，完成兌付，4天前，又主動發起了境外債務重組談判。動作密集、一氣呵成。

其次，它身份很特殊。

它前兩大股東，都毫無爭議地是國資背景。由于險資對于地產公司的股權投資比例限制，它們的持股比例都被控制在了30%的一步之遙，但是穿透下來，國資控股60%，鐵板釘釘。???

但即使如此，它依然被拋向了資本市場的風口浪尖，被當做國資背景能否護佑其命運的代表樣本，大家在透過它看行業其他公司的命運。??????????????????????????????????

那么，遠洋集團有沒有可能把命運握在自己的手里？?

回答之前，有必要確定四個事實。???????????????

1，遠洋的國內債迄今并未實質違約。

7-8月，遠洋集團的確發起了針對境內債「18遠洋01」的展期談判。在30天寬限期內，遠洋成功拿到債權人的贊成票，這也說明債權人認可遠洋接下來的經營計劃和化債誠意。9月14日，遠洋已經匯出這筆債務的首筆利息。這其實就是證明，公開市場展期也不是什么可怕的事情，只要展期后正常履約，依然是債權人認定的一條好漢。

2，遠洋的境外債務談判是主動發起。

遠洋主動發起美元債重組談判之際，最近一筆美元債是2024年7月到期。其他幾筆，有2005年、2026年的，最晚2030年到期。

沒有公開違約的事實，的確為境外債務重組談判，創造了一個好環境。坦率說，不是所有投資者都會感到舒服，但是，相比于很多同行先臥倒幾個月，然后才姍姍來遲坐到談判桌前，遠洋這個姿態，會讓很多投資者覺得，槍并沒有抵住自己的腦袋。

3，2022年至今，遠洋集團公開市場累計還款近200億元。

在新增融資斷崖式下降的局面下，這個數字是非常不容易的。能看出的是，它在努力維持信用，并不打算放棄「保信用」，也不打算以躺平的姿態離開牌桌。

4，與所有同行的口徑一致，所有可用資金優先用于項目交付，實現各類債務人平等一致。

這個口徑，可能會得罪更有優先級的債權人，但是它的確是目前最大的政治正確，不僅遠洋，也適用于其他公司。遠洋的背后是兩大國資股東，交付是一條絕不可觸碰的底線。所以，在遠洋各種官方資料中，一直是用「高品質交付」代替「保交付」。

那么，問題來了。這四個事實，能夠拯救公司么？??????

我的回答是，答案取決于你是否相信。?????

第一，投資者是否相信，債務重組談判可以為地產公司贏得時間，是包含自己在內的其他利益攸關者「利益最大化方案」的一個組成部分？

第二，消費者是否相信，一個展期的遠洋的產品，一個當下的地產市場，是否仍然值得購買？

務實地說，我們今天討論地產，已經不是溫室里的談論，而必須站在寒冷的戶外，站在真實可觸摸的市場中去討論，議題需要符合市場真實的溫度。??????????????????

從同行案例看，投資者基本是認可的，但消費者反而可能是輸出信心最難的對象。?????????????????

因為，不管是吃瓜群眾，還是買房途中的上岸人，很多人很容易被標簽化的認知左右，人們似乎更愿意相信，沒有展期就沒有風險，而不愿意輕易對展期成功的房企寄存信心，即便它背后站著兩大國資股東。????????????

結果，信心的恢復，市場的重啟，就變得相當艱難。

這個缺乏安全感的心理其實很有意思，它憑空在地產行業制造了一種特殊風險。

就算你沒有實質違約，你也是有罪的。我把它稱呼為躺平罪。

躺平不僅行為有毒，而且思想有罪。

人們會根據這些言行，來對你進行定價，打分，評估后事，然后據此決定自己的行為邏輯。?

這好像也沒有什么錯，投資的本質就是對風險再定價。但是，令人擔心的是，它推遲了復蘇的到來，它甚至有循環自證、邏輯自洽的能力。???????????????????????????

要讓市場重啟，就要破局這種無處不在的情緒。???

解鈴還須系鈴人。

第一，打破這種病態的信仰。告訴行業，不是只有血統紅利才是紅利。管理有紅利，資產也有紅利。

其實好跡象已經出現。萬科依然堅挺，出險房企融創的好房子依然熱銷，擁有優質底層資產的深圳房企的市值正在迅速反彈。

為此，監管層需要把工具箱開的再大再精準一些，必要的時候，向全行業展示，那些堅持到現在的企業也值得被拯救。

第二，讓利益攸關者的離散情緒，適度向最大公約數靠攏。

今天，所有行業利益攸關者的最大公約數是，企業可持續經營。只有這樣，購房者、投資人、合作方的利益才能最大程度上得到維護。

為此，我們必須釋放出全方位的和解。?????

第三，讓高品質交付成為助力市場回暖的一劑良藥。

在心理映射上，「保交樓」這個詞匯其實是吃虧的，因為消費者傾向于認為這種樓盤自帶貶義。其實這是心理誤區。出問題的是公司，而很多交付成功的樓盤其實是優質資產。

正像本文的封面圖一樣，$墜落了，才產生了痛苦。??????????

高品質的兌現與交付，能夠有效緩解這種焦慮感，以每個樓盤為單位，對外擴散信心，能夠讓企業恢復正常銷售和經營，從而讓企業早日回到良性發展的軌道。與上一階段不同的是，如今房企的債務處置意味著，更多有效資金被主動投入到項目建設之中，不但不會影響項目交付，反而有利于維護購房者的利益。

7月中旬，杰總寫了一篇文字，現在來看，那篇文字其實是一個方法，而今天的文字才是前奏，它詳細描繪了「為什么我們要和解」。

不好玩的情緒趕緊走開，市場比任何時候都更需要心理醫生。????????

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