鏈家調低中介費，原來簽高價中介費的購房人可以要求調低費率嗎？9月26日，相關媒體報道了北京鏈家下調中介費的消息，二手房交易的中介費由房屋成交總價的2.7%下調到2%，同時，收費模式從買方單方支付改為買賣雙方共同承擔，買賣雙方各承擔1%。北京鏈家這一收費模式的變革，對當前市場中絕大部分購房群體來說是利好，可以降低購房成本，提高房產交易效率。但對于在26號之前剛按2.7%付了中介費或簽了中介合同的購房者來說，卻不那么友好。大家關心的問題是：多付的中介費可以退嗎？沒付的中介費可以不付嗎？我們就來分析下這個問題。

對購房者來說，中介費從2.7%降為1%，下降的這1.7%實際上可分為兩部分，中介機構讓利的0.7%和應由賣方分擔的1%。0.7%是買方與中介之間的利益博弈，1%是買方與賣方之間的利益博弈。我們首先看這0.7%，這個可以說是中介機構響應相關部門意見及根據市場變化作出的讓利行為，問題的關鍵就在于這個讓利行為是否可以惠及已經付款和已經簽約但未付款的購房者。就下調中介費來說，這是中介機構的自主商業行為，惠及哪些群體由中介機構自行決定。目前相關政策執行細則還未公布，我們試目以待。據說有人打電話咨詢了鏈家總部，得到的回復是“發文當天及以后簽約的按照2%收費，以簽居間服務合同日期為準。”現在我們假設中介機構的政策是不具有追溯力，不惠及相關購房者，那相關購房者有哪些救濟措施呢？首先，對于已經簽約但未付款的購房者，大概率地會選擇不付款，等著中介機構去法院告。其次，對于已經付款的購房者來說，也不會輕易認虧，一定會找中介機構要個說法，中介機構可能會祭出“契約精神”這桿大旗，但這并不能說服購房者。購房者的主要理由是《民法典》第五百三十三條規定的情勢變更，情勢變更是指合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同。情勢變更是《民法典》公平原則的體現。中介機構下調中介費基本符合“當事人在訂立合同時無法預見、不屬于商業風險”條件，但是否構成重大變化，繼續履行是否顯失公平這個有待討論，0.7%占2.7%的25.93%，25.93%的變動是否重大，是否構成顯失公平，這個不同法官可能會作出不同的判斷。另外，情勢變更要求合同正在履行中，中介合同已經履行完畢的話，不滿足該條件。 緊接著的問題便是，中介合同履行完畢的判斷標準，這個要看合同的約定，看是以促成簽約作為完成時間還是以辦理過戶作為完成時間。我們家樓下的鏈家門店玻璃上寫著“交易不成，傭金全退”，這個承諾可以理解為是以辦理過戶作為完成時間，所以鏈家的居間合同應該是以過戶作為合同履行完畢的判斷標準。

我們再來看賣家分擔的1%。這個是買賣雙方的博奕，其實最終可以歸結到房屋價格問題。對賣方來說，羊毛出在羊身上，如果自身交易成本增加了，那賣方一定會在房屋價格方面尋求補償，賣方增加的成本一定會轉嫁的買方身上，雙方會在現有交易成本基礎上對房屋交易價格重新達成均衡。也就是說，賣方會保障自己最終到手的收益，其他成本仍然是由買方承擔的，買方實際支付的成本并不會減少，買方的利益不會因中介費收費模式的改變而受損。因此，中介費下調后，買賣合同如果還沒簽，那雙方可以根據中介費的變化重新協商房屋價格；如果買賣合同已經簽了，說明雙方在之前既定的交易成本下達成了均衡，現在如果讓賣方也分擔中介費成本的話，就是要打破之前的均衡，不利于交易的穩定。所以，法院大概率不會支持。

綜合看下來，涉及賣方分擔的1%中介費，除非房屋買賣合同還沒簽，否則讓賣方承擔的可能性比較小。涉及中介機構讓利的0.7%，則可以區分不同的情況。對于還沒付中介費的購房者，可以考慮先不支付中介費，但有違約風險。對于已經支付中介費但房產還沒過戶的購房者，可以以情勢變更為由要求降低中介費，中介不同意的，可以起訴到法院請法院判決；對于已經支付中介費并且房產已經過戶的購房者，因為交易已經完成，請求中介機構返還中介費的希望則比較小。

以上是法律分析，法律之外還有政府維護社會穩定、企業維護企業形象等因素可以考慮，購房者想要維護自身權益，有一句話說的特別好，團結就是力量！

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劉旭旭律師、注冊會計師、稅務師

2023年9月29日

劉旭旭，律師、注冊會計師、稅務師，中共黨員，畢業于中國政法大學，專注于商事訴訟仲裁、稅務籌劃、稅務爭議解決、投融資等商事法律服務，致力于為公司提供全方位的綜合性法律服務。