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9月初，四個一線城市同時落地認房不認貸，存量房貸下降等政策。

但從已披露9月的二手房和新房數據來看，三家歡喜一家愁。

深圳成交2400套，北京成交14262套，上海成交17503套，廣州成交8500套。

北京、上海、廣州、深圳新房成交量則依次為4408套、6396套、6218套、2076套。

北上廣數據相比8月成交都有上漲，打了個翻身仗，只有深圳成交量依舊萎靡不振。

很多網友認為，深圳救市救了個寂寞！

到底是什么原因造成深圳樓市成交乏力？通過數據復盤，除了限購限貸政策影響，我們發現有3個“新鮮事實”。

源源不斷的新房供應
庫存量創7年新高

在深圳，住宅供應不足已經是老生常談的問題。

但從2020年開始，供應不足的現象開始得到改善。

統計了今年1-9月的供應量，共計供應面積431.59萬㎡，4.5萬套住宅。

這個供應面積已經接近去年全年的459.6萬㎡。

再加上四季度還預計供應約1.4萬套住宅，今年供應量預計將達到6萬套。

通過限價、增加供應的組合拳，降低了買房人入市恐慌的情緒。

不過，隨著“208政策”效果影響，買房人入市意愿開始降低，此消彼長，庫存量持續增加。

庫存去化周期是行業內經常關注的指標，用來判斷市場的供需關系。

當供大于求時，量價往往會下降；
相反，當需大于供時，量價就會上漲。

據樂有家統計的數據顯示，深圳新房住宅庫存創7年來最高峰，去化周期超過17個月。

按照業內普遍認為：如果庫存低于12個月，就需要增加供應；高于這個線，但不高于18個月，就是供應持平即可；大于18個月，就需要適當減少供應了。

而深圳去化周期已經接近18個月，已經達到警戒值。

另一方面，當供應愈來愈多，新盤就不可避免陷入卷的情況。

折扣、送首付、送裝修、物業費，甚至降價全方位來攬客。

西部沙井、光明把房價打回七年前；
中部龍華已經夢回2016年；
東部坪山已經把單價殺到“2字頭”。

但真正讓開發商開始焦慮的是，降價這一招似乎也失效了——雖然你降的夠狠，卻不被購房者買單。

但是買漲不買跌是千百年來人類形成的商業共識。

行情火熱時，“三無（無銷售、無售樓處、無樣板房）”搶房的盛況頻現；

行情淡時，則希望總價后面抹個零，要送裝修，送家具，送電器，免三年物業費；

當市場真跌價了，買房人樸實的想法并不是果斷入場，而是認為，慢著，說不定還能降的更多。

于是，不好賣，那就降價，降了價，還是不好賣，庫存量水漲船高，惡性循環開始了。

什么人在買房？

存量過多，是供應問題
哪些會人買，就是客群結構問題了。

9月初，四個一線城市同時落地認房不認貸、“調整公積金貸款期限”等政策，隨后北上廣升溫明顯，只有深圳沒有太激烈的反應。

如果細究政策，比如“認房不用認貸”，對改善買家受益才是最大，畢竟從原來的七成、八成直接下降到三成。

這從貝殼找房統計的數據可以看到：

9月北京和上海500-1200萬成交占比70%，剛需遠郊區域的300-400萬占比15%，1200-2000萬占比7-8%。

而深圳300-800萬占比70%。

在什么人買深圳房的調查中，第一次買房的達到66%，自住為主的也是66%。

▲來源：貝殼找房

換句話說，北上的成交量更多是改善買家再推動，而深圳購房群體依舊是首次置業為主。

認房不認貸的政策并沒有刺激到深圳大部分買房人也就不奇怪了。

深房中協也認為，“認房不認貸”政策的市場提振效應略顯單薄，特別是在當前其他一線城市相繼放寬政策的背景之下，市場對于深圳后續跟進政策的呼聲與預期一直未減。

成交上萬套
人才房撐起樓市半邊天

與北上廣不同的是，深圳還有人才房。

相比商品房，人才房可以按市價打6折。

南山、福田的人才房打6折就是5萬左右：
光明、坪山的人才房打6折，只要2萬出頭。

也就是說，還沒有人才房的時候，5萬只能買原關外區域，2萬左右只能買臨深東莞。

打折后，南山、福田也不至于高高在上了，光明、坪山也更平易近人了。

再加上產權還是自己的，同樣的預算，買商品房還是人才房，從買房人的去向就可以看得出。

不完全統計，截至10月，已配售17個項目共供應11607套，10230套房源被選走，整體去化率達到88%。

其中前海的深業云海灣推718套，均價5.52萬/㎡，超過10700戶家庭申購。

不完全統計，還有超3萬套人才房在路上。

對比慘淡的商品房市場，真的是旱的旱死，澇的澇死。

如果把人才房成交數歸納到新房住宅成交，對比去年同期其實是上漲的。

深圳住建局數據顯示，截至10月18日，今年深圳新房網簽25003套，再加上人才房10230套，對比去年同期的27409套（人才房去年11月才開始配售），多了77%。

但把人才房的成交量剔除出來判斷深圳樓市冷清，甚至沒人買房了，這明顯是不合理的。

畢竟兩者都是限購，都需要社保年限，都是花了真金白銀買的房子，而且人才房跟之前買光明、坪山、龍崗、寶安商品房的客群已經高度重疊，很明顯分流了一部分買房人。

這從各區去化就可以看到，比如：

光明的庫存量7191套，9月成交只有152套：
坪山庫存量6258套，9月成交158套。

歸根結底，深圳新房和二手房成交乏力，是前有猛虎，后有追兵。

如果你有不同的看法，也歡迎評論區留言，我們一起探討。

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