現在估計很多重慶想置換買房的朋友，都會很糾結，在現在這種低迷的市場下，如果真心想要快速賣掉一套房子，大概率你是要出血的，可是現在無論新房、二手房，以及買房的ZC寬松程度，確實值得撿漏。

那這種情況下，我們到底是選擇先賣后買，還是先買后賣呢？

今天我們來討論一下這個比較現實而又重要的話題，當然這種情況也要具體區分，更多是針對那種手頭資金比較寬裕的朋友，手里有一些那么不優質的房產想處理掉，去置換成品質好點的房子，以期做到資產優化，未來更保值。

如果你手頭資金不太寬裕，必須要賣了房子，才有錢去買優質房產。針對這種情況，個人建議是如果你堅定認為重慶未來的房子有升值空間，原則上優質房產的上漲幅度肯定會大于你現在持有劣質資產的上漲幅度，在上升期，先割肉賣掉劣質資產，趕快抄底優質資產肯定是一筆劃算的買賣。或者最好的方式是，如果你的收入比較穩定，現金流收入可以，可以想辦法籌措一筆資金，先買入，市場回升的時候劣質資產也會跟著小幅回升，這個時候賣掉，將是最優解。

如果未來重慶房價走下跌趨勢，原則上劣質資產的下降幅度肯定會大于優質資產的下降幅度，這種情況下劣質資產當然要早點賣掉，因為你現在不賣，未來會虧得更多，新房子也盡量晚點買，等到最低點再買。

但是說了這么多，關鍵點還是在于未來房價到底是走上行趨勢還是下行趨勢呢？說實話，這個問題沒人敢跟你打包票去給個答案，我們只能說是從基本面去分析，做一個相對合理的預判。還有就是買房就跟炒股一樣，時機不可能永遠把握精準，買在最低點，賣在最高點，我們只能說爭取買在相對低點。

關于這個話題，我自己前面聽了一些課，覺得還是有道理，也蠻實用，分享給大家，個中邏輯是否合理大家自行斟酌。

1）房地產ZC密集出臺，無效？

我們以往分析房地產市場，經常會說3-5年會有一個冷熱交替的周期，21年我們這個周期縮短為1年，快速熱冷交替。而今年就像坐過山車一樣，三年口罩壓抑需求帶來春天的熱，動力不足轉而夏天的冷，新政刺激秋天的熱，動能不足又導致冬天的冷，短短一年，冷熱交替，來回變換，好不刺激。

我們先回顧梳理一下今年房產新政的一些時間線：

7月ZZJ會議，明確提出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。

8月底，陸續一二線城市開始或多或少解除傳統四限ZC，限購、限貸、限價、限售。

9月，降低存量房貸利率。

10月，“14號文件”，也即我們所說的“新房改”，加大城區人口300萬以上城市保障房建設，讓商品房回歸商品屬性。

以及在這期間，各大城市陸續出臺“棚改2.0”相關舉措。

還有就是取消土拍地價的限制等等。

這些新政能說不夠多嗎？我們也看到了特別是金九銀十的市場成色，但是市場來得快也去得快，但是最近市場，無論是一線的北京、上海、深圳都在下探，重慶也是快速下滑，大家看下下表，下降的確實厲害。

數據來自于銘騰

那是在說新政無效嗎？或者療效甚短，后面還有什么大招嗎？

我們進入下個話題。

2）100萬億增量，1萬億引線引爆

房產對我們來說一直都是重要的蓄水池功能。過去這么多年，我們房價之所以能穩步上漲，很大源于過去這么多年我們賺取了大量的美元外匯，再對應之M2增速大量供應，通俗點說法就是“放水”，而房產承接了大量的水，不然我們會有相當之嚴重的通脹。

那么過去這段時間我們放的水少了嗎？根據數據22年，廣義貨幣(M2)余額266.43萬億元，同比增長11.8%。21年末M2余額238.29萬億元，23年10月末M2余額288.23萬億元，近兩年增量近50億。

存款方面，22年人民幣存款增加26.26萬億，23年1-10月人民幣存款增加23.13萬億，近兩年增量近50萬億。

這兩項加在一起，是100萬億，可是這100萬億目前很多是“躺著”的，也就是我們說的“空轉”，沒留出來。所以對我們大多數人的體感來看，外面大家都在通脹，而我們的體感確實通縮，甚至還有說我們要步入日本的通縮時代。

我學識確實有限，也說不太清楚，但要說我們未來會一直通縮，那就大錯特錯了。通脹如果來的時候，你會感覺措手不及。

而且估計會快了。提升赤字率，增發一萬億國債，增發的1萬億國債全部通過轉移支付方式安排給地方使用，全部列為中央財政赤字，還本付息由中央承擔，不增加地方償還負擔。

疊加今年，要適度增加地方政府專項債券規模。新增專項債務限額38000億元，比上年增加1500億元。適當擴大投向領域和用作項目資本金范圍，支持地方正常融資需求。

4萬多億可似曾相識？重點是這1萬億會更加精準，就像美聯儲發債一個道理，大家以前是都不敢借債，也不敢用，現在主動用這1萬億去撬動，安排下去。這個水會流動起來，而不再只是空轉。

疊加最近我們和漂亮國關系緩和，短期沒有做空力量，明年漂亮國大選，從近期人民幣匯率強勢崛起可見一般，月底的重磅會議一定會有大舉措。我們應該有一年絕佳的發展期，當大規模刺激來的時候，通脹也快了。

3）MW分化模型

我之前有很多文章一直在寫分化，有城市的分化，板塊的分化。這里有個新分化，叫MW分化模型，它的意思是，與K型分化類似，未來我們的房子會分化，優質房子的價格會走“W”形，而劣質房子會走“M形”。

下面的圖形是70城17年一手房和二手房房價月環比走勢圖，預判的話，好房子未來走紅色形態，撇房子走綠色形態。

數據來自于冰山指數

這給我們帶來什么啟示呢？回答文初提的問題，如果我們有置換的需求，目前我們的房子是先買后賣？還是先賣后買呢？

答案建議是“先買后賣”，因為撇的房子走“M”形，未來市場如果好起來，大概率有波普漲，撇的房子也會小幅反彈，等反彈起來再賣可以多賣點，而不是現在完全在底部割肉。而好的房子走“W”形，現在可以“抄底”，未來會持續增值，吃的空間更大。

以上，當然這一套理論還有一個基石，就是你的城市要先選對，一二線城市才適合這套理論，三四線不太適合。這一套理論不一定完全對，但希望對大家有一定指導意義。