01房地產(chǎn)的辯證法

改開后，中國四處拜師，自然也少不了摸著日本過河。拜師分兩種，一種是學(xué)習(xí)先進的技術(shù)、理念；另一種是吸取別人踩坑的經(jīng)驗，避免重蹈覆轍，兩者并稱“后發(fā)優(yōu)勢”。

日本踩過很多坑，最大的坑莫過于房地產(chǎn)泡沫，掉里面30年，至今沒緩過勁。這方面中國從民間到官方，都值得吸取教訓(xùn)。今天就聊聊這事。

關(guān)于房地產(chǎn)，現(xiàn)在市場上基本上聽不到正面的聲音，跟誰聊起都會告訴你，不看好國內(nèi)房地產(chǎn)的未來。

但是，作為一名觀察者，我并不認為這種高度一致的趨同會是什么客觀的認知。

房地產(chǎn)在某種程度上更像一種全民參與的金融產(chǎn)品，而在金融市場，觀點高度趨同，往往意味著市場反轉(zhuǎn)。

當然，我不是為了標榜與眾不同而故意正話反說，以下兩個原因促使我拋出上述暴論。

一是簡單的辯證法；二是日本的房地產(chǎn)經(jīng)驗。

我們可以換個角度思考，當下疊加美元加息、熱錢外流、人口預(yù)期向壞、經(jīng)濟環(huán)境很差，才出現(xiàn)了今天房地產(chǎn)企業(yè)暴雷、房價暴跌的局面。也就是說，疊加了這么多因素也不過如此。

那么未來這些因素還會存在嗎？首先，美元會一直加息嗎？顯然不會。

前不久美國勞工統(tǒng)計局公布11月份就業(yè)數(shù)據(jù)。為了這份“強勁”的數(shù)據(jù)，美國統(tǒng)計部門可以說是煞費苦心。

他們把47000名從罷工中重返工作崗位的工人，以及各種兼職、臨時工等無福利、無保險的臨時崗位全部算成就業(yè)，這才得出結(jié)論，美國11月非農(nóng)就業(yè)人數(shù)增加19.9萬人，高于普遍預(yù)期的18萬-19萬人，同樣遠高于10月的15萬人。

這份“強勁的就業(yè)數(shù)據(jù)”當然是為了政治正確。但是，但凡深挖一下，都會清楚高息背景下的美國經(jīng)濟已經(jīng)被逼到“山窮水盡”。這點從它的發(fā)電量可以管中窺豹。美國能源信息署數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，美國全口徑凈發(fā)電量為23984.91億千瓦時，同比下降3.2%。

發(fā)電量下降，你跟我說經(jīng)濟向好？沒有電怎么發(fā)展經(jīng)濟？用愛嗎？發(fā)電量、用電量都在減少，GDP、就業(yè)人數(shù)卻在增長，神奇的美利堅。

其實，美國政府發(fā)布什么數(shù)字不重要，這些數(shù)字代表的意圖更重要。顯然，高息環(huán)境下呆得越久，“缺氧”造成的傷害越大，這種傷害不僅針對海外國家，也針對美國。當然，美國可以利用美元霸權(quán)轉(zhuǎn)移部分傷害，但那也只是在金融領(lǐng)域，實體經(jīng)濟同樣破防。更何況，美元周期已進入下半場，該收割了。

所以，市場普遍預(yù)期，明年美聯(lián)儲貨幣政策將轉(zhuǎn)向。根據(jù)芝加哥商品交易所集團FedWatch Tool預(yù)測，美聯(lián)儲3月降息的可能性已經(jīng)接近80%。

02中國房地產(chǎn)的未來

其次，人口會徹底調(diào)頭向下嗎？有這個可能。從長期來看，經(jīng)濟水平提升的實體，人口生育率下降幾乎是鐵律。無論東亞，還是歐美，概莫能外。只不過，歐美國家因為移民（含非法移民）掩蓋了本土民族人口生育率下降的事實。

再次，經(jīng)濟環(huán)境會一直差嗎？仁者見仁，智者見智。

美元加息和經(jīng)濟環(huán)境差是有關(guān)聯(lián)的。有的人很奇怪，問他相信中國會實現(xiàn)復(fù)興嗎？他相信。但問他相信未來中國經(jīng)濟環(huán)境會變好嗎？他懷疑。

如果你認為未來中國的經(jīng)濟環(huán)境不會好轉(zhuǎn)，又憑什么相信中國會復(fù)興？人均過3W甚至4W美元？

所以大部分人對未來悲觀的原因只是因為當下很差，就跟熊市里股民相信股市會一直跌下去一樣，他們并不確定未來的走向。

當下差的因素很多，主要還是美元加息。美元加息周期沒有哪個經(jīng)濟體好過，包括美國自己。

當以十年或者更長時間為軸的時候，我們會發(fā)現(xiàn)，二戰(zhàn)后，美元加息對資產(chǎn)的周期影響從未變過。

是的，就是這樣，美元加息，資產(chǎn)貶值，美元降息，資產(chǎn)膨脹。

股市、樓市等等，在基本供需關(guān)系背后是復(fù)雜的貨幣關(guān)聯(lián)。

當然，美元降息并不會讓所有資產(chǎn)都回歸升勢。

剛才說的人口預(yù)期。一般來說，就房地產(chǎn)而言，短期看貨幣供應(yīng)，長期看人口趨勢。人口預(yù)期減少，未來需求下降，此前供給過多，必然導(dǎo)致房產(chǎn)貶值，這是最簡單的供需關(guān)系。

但如果因此就一刀切地認為所有房子都沒有人要了，就顯得反智。人們對房子的需求，除了量還有質(zhì)，更好的醫(yī)療、教育資源，更好的創(chuàng)業(yè)、就業(yè)機會構(gòu)成“質(zhì)”，優(yōu)“質(zhì)”房產(chǎn)永遠有人追逐。

比如大部分人都認為湯臣一品和深圳灣壹號房價高。這個房價高有啥問題呢？

假設(shè)深圳灣壹號賣一千元一平米？全國人民都要買，怎么分配？

市場是最公平的分配機制，在合理規(guī)則下讓市場去平衡才是好辦法，這就是宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟。

即使普通住宅也是如此，比如北京，無論房價高低都不可能讓全國人民買的到房。

房價高了買不起，房價低了買不到，這便是市場。我們談分配，房子該如何分配？抽簽拼運氣有點蠢，拼關(guān)系更蠢，只能拼市場。

市場的衡量標準是什么？

當然，我并不清楚上述樓盤和片區(qū)的優(yōu)勢是什么？我生活在廣州。但我至少明白，價高是市場選擇的結(jié)果。這些地方之所以有遠高其它地方的價格，是因為這里有遠高于其它地方的優(yōu)“質(zhì)”，這“質(zhì)”是相對的，不會因為人口減少發(fā)生改變。

也就是說，哪怕人口下降一半，這些地方仍然比其他地方有優(yōu)勢，有優(yōu)勢就能吸引人。

因此，人口預(yù)期減少和房產(chǎn)供給過多只會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場差異化分流，“質(zhì)”高房產(chǎn)在降息周期來臨時，仍然會迅速反彈，例如一線城市、省會城市核心地段房產(chǎn)；質(zhì)差的會更少人問津，如三四線城市偏遠房產(chǎn)，很多地方確實會荒掉。

所以，差異是一定會出現(xiàn)的，這便是中國房地產(chǎn)的未來。

談到差異化分流，就不得不說日本房產(chǎn)。

03失去的二十年

12月20日，日本調(diào)查公司不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所公布的統(tǒng)計結(jié)果顯示，日本首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）的新建公寓平均售價達到8250萬日元（約合410萬元），同比漲幅達到36.7%，時隔2個月再次上漲，創(chuàng)出11月單月歷史新高。

不僅新房在漲，日本首都圈的二手房價格也節(jié)節(jié)攀升，10月二手公寓環(huán)比上漲1.8%，連續(xù)9個月刷新2002年開始統(tǒng)計以來的最高價。

也就是說，日本首都圈幾乎收復(fù)了二十年前的失地。

那么，能宣布日本房地產(chǎn)走出了“失去的二十年”嗎？貌似不能。因為和日本首都圈的火熱不同，其他地區(qū)房地產(chǎn)仍然是死水一灘，冰火兩重天。

日本全國有超過1000萬套房屋待售，找不到買主。日本農(nóng)村地區(qū)更夸張，許多房屋空置，價格低得驚人，有的只要幾萬元人民幣，而且大多數(shù)都配有耕種用地。有的甚至免費住，只要你承諾維護房屋就行。希望以此吸引海外的冤大頭到日本農(nóng)村投資。

最近你在一些短視頻平臺應(yīng)該沒少看到日本農(nóng)村的宣傳片，沒錯，喊你去接盤呢。

我們都知道日本被坑過，而且掉到坑里二十年沒爬上來。

1985年，為了解決財政赤字和貿(mào)易逆差問題，美國拉著日本、德國、法國、英國在紐約廣場聚餐，餐后簽了一份協(xié)議，要求四國升值本幣。德、法、英吃完飯、簽完字，拍拍屁股走了，啥行動沒有。唯有日本思來想去覺得美國不會害它，嚴格執(zhí)行了，結(jié)果杯具了。

當然，將日本“失落二十年”完全歸咎于“廣場協(xié)議”很牽強，“廣場協(xié)議”像是美國放的一把火，后續(xù)日本政府火上澆“油”的貨幣政策才是壓垮日本經(jīng)濟的最后一根稻草。

我一直認為制造業(yè)強國貨幣緩慢升值不僅不會影響該國制造業(yè)的競爭力，相反還會增強其海外投資能力，讓國民受益。但貨幣快速升值絕對是找死，因為那不是經(jīng)濟問題，而是金融問題。

匯率短期變動帶來的最大影響并非是產(chǎn)品的輸出、輸入，而是資本的流動和與之相應(yīng)的財富效應(yīng)。日本經(jīng)濟從“廣場協(xié)議”中受到最大的影響正在于此。

日元快速升值后，大量熱錢涌入，瘋狂抬高日元資產(chǎn)。與此同時，快速升值的日元也對日本制業(yè)造成沖擊，拖累了日本經(jīng)濟。在這樣的背景下，日本的大聰明又往火上澆了桶油，用超低利率、瘋狂印鈔對抗貨幣升值。

結(jié)果本就過熱的金融市場越燒越旺，樓市、股市飆升。

有人說現(xiàn)在中國人被教育了，老百姓的思想變了，以后都不會買房了。持這種觀點的人要么不了解人性，要么不了解房產(chǎn)的金融屬性。

日本曾被認為是最保守的國家，上世紀80年代前，日本人堅信自己的國民不會炒股，不會炒房。可結(jié)果呢？當有人告訴你，隔壁吳老二中級腦血栓都在股市里掙到錢了，而且三天掙的錢比你一個月工資還多，你會作何感想？你還會甘于保守嗎？

1984年到1989年的日本就是這樣，五年時間，日本股市漲了368%，土地價格上漲兩倍。街邊隨便找一個日本老頭，都知道股市和房價飆漲，股市樓市掙錢，買啥都漲。

結(jié)果，日本人不分男女老幼，瘋狂地涌入外匯、股市和樓市。大量海外資本揮舞著鈔票來到日本。東京陷入迷失，似乎每個人都有花不完的錢。

買買買，成了日本人的日常，他們買遍了全世界。

日本人雄心勃勃，搞了個“收購美國計劃”，前后買入6000億美元的美國資產(chǎn)，1989年，洛克菲勒中心大廈、哥倫比亞電影公司、美國環(huán)球影業(yè)公司和蒂芙尼大廈相繼落入日本人手里。

陷入癲狂的日本人吹出驚天的房地產(chǎn)泡沫。東京23個區(qū)的地價可以買下美國全部國土。賣掉東京，買下美國，正是日本人的豪言壯語。

沉浸在夢幻中的日本人相信，美國大兵是他們的免費保安，他們掌握自己的命運，他們甚至掌握著全世界的命運，直到1989年美聯(lián)儲加息，一盆冷水將他們澆醒。

04并非昨日重現(xiàn)

美聯(lián)儲一聲槍響，日本的大聰明同步出臺一系列緊縮政策，包括加息和限制土地融資。市場忽然沒錢了，擊鼓傳花最后一棒沒人接了。與此同時，日本還和美國簽訂了搞死自己核心競爭力的《日美半導(dǎo)體協(xié)定》，把最后的絞繩套在脖子上。

為了給日本釘上棺材板，美國又和日本簽了一個對賭股票協(xié)議（股指期貨）。這個協(xié)議的主要內(nèi)容是：美國人賭日本股市跌，日本人賭股市漲。

日本的決策者居然讓日本民眾相信了日本股市永遠不會跌，很爽快地簽了協(xié)議。之后，美國將這份協(xié)議掛牌上市，簡稱“日經(jīng)指數(shù)認證沽權(quán)證”，鼓勵全世界來做空日本。

于是，全世界資本大團結(jié)，狠狠打壓日本股市，讓日元暴跌70%！

日本崩盤了，經(jīng)濟重創(chuàng)，房價暴跌，一沉寂便是20年。這二十年里，日本經(jīng)濟增長率接近于0、通貨緊縮長期存在。直到2012底，日本自民黨贏得議會選舉，安倍第二次成為日本首相，并宣布一系列經(jīng)濟改革計劃，局面才得到控制，這些政策后來被稱為“安倍經(jīng)濟學(xué)”。

安倍經(jīng)濟學(xué)包括寬松的貨幣政策、靈活的財政政策和結(jié)構(gòu)性改革三個部分。在一攬子政策的刺激下，日本一定程度上擺脫了長期以來的通縮局面，實現(xiàn)了久違的通貨膨脹。

這一變化也傳導(dǎo)到日本房地產(chǎn)市場，隨后，日本房地產(chǎn)開始回暖，地價和房價穩(wěn)定上漲。

但這次回暖和此前普漲不同，表現(xiàn)為差異化分流，首都圈暴漲，其他地區(qū)仍然半死不活。

造成這種局面的原因有兩條：一是日本人口持續(xù)向都市圈流入。在日本12年人口負增長的大背景下，東京人口依舊保持凈流入。數(shù)據(jù)顯示，日本人當前有1.22億人口，而生活在東京都的人口已經(jīng)超過3800萬，占比接近30%。有人口就有需求，就有市場。

二是抄底資金入場。新一輪美聯(lián)儲加息后，日元持續(xù)貶值，但從長遠來看，市場認為日元還會重回升勢。尤其是未來美聯(lián)儲轉(zhuǎn)為降息后，日元無疑更有搞頭。這其實也是美元周期的固定套路。加息末期，抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，降息來臨，抬高出貨。

媒體報道稱，美國黑石集團已經(jīng)在日本囤有超過一萬億元的不動產(chǎn)，包括投資公寓、辦公樓和數(shù)據(jù)中心；新加坡投資資金QIP于今年6月上旬推出了以日本大城市住宅為投資對象的基金，投資總額達4千萬美元。

這些資本都在坐等美元降息，賭日元升值。

目前看來，中國房地產(chǎn)市場和日本有著諸多相似之處，但又明顯不同。中國即將進入人口緊縮周期，因此中國的房地產(chǎn)市場不可能再次普漲，但也不可能像日本一樣一沉寂就20年。

因為中國房產(chǎn)除了用來住，還是老百姓重要的理財產(chǎn)品。中國金融市場太弱，根本沒有安全的、穩(wěn)定回報的金融產(chǎn)品，這就決定了一旦市場回暖，資金仍然會流向房地產(chǎn)。

別看今天大把人在網(wǎng)上吵嚷著“只租不買”，一旦他們發(fā)現(xiàn)周邊的房子開始漲價，他們又會毫不猶豫地投入其中。就像熊市股民發(fā)誓再炒股就剁手，而吸引他們回來只需要一個紅三兵一樣。追漲殺跌是人性。

所以，個人認為，分化地看待未來的房地產(chǎn)市場才是科學(xué)的，所有一刀切都是宣泄情緒。

基于以上判斷，有如下建議：

05尾聲

于個人而言，當下是比較好的進場時機，無論是剛需，還是投資。

中國樓市關(guān)乎國運，房地產(chǎn)有周期，房價有起落，但樓市決不允許，也不可能崩盤。畢竟，中國在房地產(chǎn)方面還有很多牌可打。美元加息周期里，中國不大可能出臺很強的刺激政策，兜住不崩就算成功了，因為要保人民幣。而一旦美聯(lián)儲降息落地，那么極大可能進行史詩級救市，推動樓市開始新的周期。

但綜合日本的經(jīng)驗來看，擦亮眼睛，選好地段很重要，選不好，真的可能20年也回不去。

于國家層面，一是保交樓，這事關(guān)民生和社會穩(wěn)定，即使房企破產(chǎn)，也要用房企資產(chǎn)先保交樓再平債務(wù)。

二是保民生，保障底層人民有房住是救市的前提，有錢的人可以去炒樓，但得保證沒錢的人有房住。在超大城市推進保障房建設(shè)會是一重大舉措。我們必須清楚，人口往都市圈跑是必然，現(xiàn)在的問題是，外圍樓盤多，也便宜，但沒機會，老百姓看不上；中心城市機會多，樓盤少，但價格貴，老百姓買不起。你拼命在3、4線以外的城市建房子沒意義，建好的都賣不完。怎么確保在都市圈的人能住上房才是宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。

三是保金融，避免出現(xiàn)大范圍斷供。要降低老百姓的購房成本，包括已買住房者的持有成本，要降息讓利，確保金融穩(wěn)定，這是底線。中國的金融手段其實很多，和發(fā)達經(jīng)濟體比，四點的多房貸利率有足夠的下降空間。讓老百姓手里有更多余錢，是肉爛在鍋里，并不會對金融體系本身造成沖擊，相反還會增加老百姓幸福指數(shù)。

有人總擔心房產(chǎn)起來后富人會套現(xiàn)轉(zhuǎn)移海外，造成財富流失。

這些人想多了，富人才不傻，他們?nèi)绻袛鄧鴥?nèi)的財富大概率升值，他們才不會蠢到放棄坐轎跑出去給人抬轎。

當下還在往外跑的人，壓根你也留不住，隨他去唄。

全文完，謝謝閱讀。