在曾經的深圳，有兩種房子是堅不可摧的，一是豪宅，二是學區房。

但這兩年，都很慘。

上個月（公元2023年12月），我們盤點了深圳豪宅的暴跌，現在再來說說學區房的全軍覆滅。

01

先看全國聞名的百花片區。

2021年，網傳擁有“深圳實驗小學+深圳實驗中學”頂級學位的國城花園小區有一套44平學區房成交總價為1420萬元，按此計算，該房的單價為32.27萬/平，創深圳學區房價格新高。

國城花園小區一直是深圳的“學區明星樓盤”，當時經過機構媒體核實，實際成交價應該在1300-1350萬，約為29.5萬/平，直逼30萬。

但經過了兩年的陰跌，國城花園現在多少？

2023年8月，小區的一套44平學區房成交總價為830萬，該房的成交單價為18.86萬/平，較高峰期跌了36%，總價跌了差不多500萬。兩年跌了500萬，平均一年跌了250萬，一個月消失20萬。

真是人在家中坐，財富悄摸聲的走。

前兩天，有中介給我發了“國城花園7字頭可賣”的消息，盡管我在公開渠道沒看到有關房源，但它至少反映了一種預期：

小道消息已從過去的單價30萬，到7萬。

這觸目驚心的跌幅，理論上已經是大崩盤了。

同是帶雙實驗學位，南天二花園，2021年，一套82平方米的房子成交價格在1550萬~1600萬元之間，94平方米的成交價在1600多萬，折合單價大概在17~18萬/平。

2023年11月，一套88平的房源以1038萬成交，折合單價11.78萬/平，較高峰期跌了36.78%，總價跌了差不多也跌了四五百萬，同樣月均跌20萬，一個月跌掉了多少打工人一年的年薪。

前段時間網上還傳有一張截圖，說長城一花園，85平兩房，成交價653萬，業主給43萬傭金，而兩年前這個房子的價格是1300萬。

如果是真的話，相當于價格直接腰斬，原來買一套的價格現在可以買兩套，跌幅超過50%。

事實上，作為對口百花小學及四大名校之一深圳實驗中學初中部的小區，長城花園一直是學區房中的頂配，2020年成交價最高能達到13.5萬/平。

但長城花園目前在二手網站上掛牌的多數房源已經低于指導價。小區指導價10萬元/平，現在業主掛牌價普遍在8.4萬/平左右，相較高峰期跌了37.78%，總價跌了400多萬。

百花園一期，荔園+實驗的學位，有中介發我說近期111平的房源報價1000多萬，折合單價只有9萬/平，價格回流到2016年。

這是我從百花片區中介手里要來的一份片區近期成交的房源記錄。

看出什么了嗎？

基本上12月份成交的學區房房源和指導價之間的波動已經非常小，甚至有低于指導價成交的，這放在兩年前根本想都不敢想。

再看看另一個六大名校片區，香蜜湖。

東海花園，小區所帶學校為深圳外國語小學和深高級中學，是香蜜湖最熾手可熱的學位樓盤。

東海花園一期，最近放出一套建面約154㎡高層房源，掛牌總價為1690萬，單價約為11萬/㎡，低于指導價近300萬。

這個價格幾乎是5年來的最低點，直接夢回2018年，比起高峰時期2700萬的成交價，一套跌沒了1000萬，已經跌去28%。

僑香村（帶雙名校福田實驗學校僑香校區），小區2021年末普遍成交單價都去到12萬/平。

現在同戶型，最新總價門檻已經降到了980萬，單價已經跌破11萬/平。

中旅國際公館，所在學區為荔園外國語小學（香蜜湖）+深圳高級中學南校區。21年小區115平的房源成交總價2348萬，折合單價20.3萬/平。

現在小區四房掛牌價1898萬，該小區四房產品普遍在158平，折合單價只有12萬/平；即便是3+1房，面積也在117平左右，折合單價為16.2萬/平，相較高峰期總價至少跌了400萬，跌幅至少在20%以上。

回到經典學區片區，羅湖。

羅湖東門板塊的旭飛華隆園，螺嶺外國語學區，2021年2月，30平455萬，折合單價15.17萬/平；2023年8月，31平154萬，折合單價4.97萬/平，最高跌幅達到67.24%。兩年前的首付是兩年后的總價，你說氣人不？

羅湖東門168，同樣是螺嶺外國語學區，2021年1月，22平330萬，折合單價15萬/平；2023年7月，23平140萬，折合單價6.09萬/平，最高跌幅達到59.4%，基本當時買入的原價跌沒了一半。

典雅居，深中學區，2021年掛牌均價在14.07萬/平，2023年掛牌均價為9.97萬/平，對比兩年前跌幅達到29.10%，一平米跌4萬塊，哪怕是21年在這兒買了個單間，估計100萬的損失肯定是有的。

不知道孩子們考上清華沒有，畢竟家長們是真的真金白銀的在為教育投入。

02

案例太多，不勝枚舉。

但以上的案例真的不是特例，不信，我用四張圖帶你看看整體走勢。

這是機構統計的一份深圳名校周邊學區樓盤均價的數據。

這張圖還是比較直觀的：

1、深圳名校周邊學區均價已經沒有高于20萬/平的了；

2、目前名校中價格最高的是南山的高新中學，掛盤均價為17.3萬元/㎡。南山的學區房均價已經超過了福田、羅湖；

3、價格最低的學校是羅湖的翠園東曉，目前掛盤均價為7.0萬元/㎡；四大之一的深圳中學，羅湖區的深圳中學目前掛盤均價為9.9萬元/㎡；羅湖成為名校片區中性價比最高的學區。

中原還統計了一份名校學區房價的變動圖：

這張表相比上一張更直觀了：

1、統計表中的119個有效樓盤中，2023年掛盤均價下滑的小區共有112個，下跌的小區占比94.1%，這說明學區房價格下跌已經是普遍性了；

其中，跌幅最高的樓盤是寶中大學區的建興樓，目前掛盤均價為7.5萬元/㎡，2023年共下滑24.8%。

其次則是四大之一深實驗初中部的長樂花園，目前掛盤均價為9.2萬元/㎡，下滑22.5%。

同樣下滑超20%的還有翠園東曉的東曉花園、寶中大學區的創業一村、深實驗初中部的國城花園三個小區。

2、盡管跌幅已經很大，但119個小區中，僅3個小區掛盤價低于指導價。

它們分別是，南天大廈一期，最新掛盤均價10.7萬元/㎡，下跌19.3%，指導價為12萬元/㎡；

長樂花園，掛盤均價9.2萬元/㎡，下跌22.5%，指導價9.87萬元/㎡；

長安花園，掛盤均價9.5萬元/㎡，下跌15.3%，指導價10萬元/㎡。

雖然在跌，但名校的學區房依然還堅挺在指導價以上，比大多數普通住宅強太多。

這是不是說明，未來學區房還有泡沫能擠？需要把時間線拉長來看。

看完2023年的變動，我們把時間再往前推。

這是近五年深圳重點學區樓盤成交量價：

整體成交價格從高點時期的9.35萬/平方米跌至如今的6.85萬/平方米，跌幅26.7%。

范圍縮小到六大名校片區：

六大名校片區方面，也即福田的百花片區、香蜜湖片區，羅湖的深中周邊（深圳中學初中部），南山的南二外周邊（南山第二外國語海德學校），寶安的寶中周邊（寶安中學初部），龍華的深高北周邊（深圳市高級中學北校區）。

2023年，六大名校整體成交量2150套，較去年大幅增長，但這不能說今年在變好，只能說明去年太差了。

因為今年成交量較高點時期，跌了54.6%，妥妥的腰斬。

另外價格方面，六大名校片區的成交均價也從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。

目前成交均價這條線還不會不繼續下探，還不好說，但要是再跌，估計就跌破10萬+了。

最后，我們來分析下啥原因。

一是大環境，這點不多bb，懂的都懂。

現在路邊隨手抓一個房子，房價較高峰期就有可能降了20%。

二是擠泡沫。這輪下跌中，跌的最狠的反而不是剛需房，而是豪宅和學區，原因就是之前大漲中，這兩個產品被吹得太高了。

價格到了它承受不住的高度，跌下來是遲早的事兒。

三是價值回歸。很多學區房，尤其是百花和羅湖，房子破的沒法住人，樓齡可能比家長的年齡都要大，正常這樣的房子放在我們老家縣城都沒人買，但因為在學區范圍內，偏偏很多人搶。

但拋開學區和地段，這個房子值這個價嗎？不好說吧。隨著大學區制和名校教育集團化的變化下，有些學區房的優勢就沒那么明顯了。

不過別忽視其中的變化：

名校學位這樣的稀缺資源還是有價值的。

這些房子雖然在跌，但大多數仍遠遠高于指導價，跌掉的只是過去的學區溢價而已。

百花片區的中介閑聊時和我說，年底又是家長們看房的高峰期，最近接待量蹭蹭在往上漲。

過去上漲的根本邏輯在于資源分配不均，有限的名校捆綁了片區內的房子形成炒作氛圍。但長期來看，隨著深圳基礎教育的改革，名校學區房的光環肯定會慢慢淡化；再加之現在出生人口數量的減少，學區緊張說不定就會蛻變為時代的記憶；其實如果不是為了孩子上學，沒人看得上動輒十幾萬的老破舊，價值回歸是遲早的。

部分圖片和數據源自網絡和公開資料，僅供參考

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文 | 村長♂