房地產作為我國的支柱性產業之一，不僅影響著個人的財富狀況，更關系著國家的經濟發展。

剛剛過去的2023年，在人口負增長、城鎮化進程放緩等因素疊加下，中國房地產市場供需關系發生逆轉。

根據國家統計局1月17日發布的最新數據，2023年1～12月，全國房地產開發投資110913億元，同比下降9.6%；商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%；商品房銷售額11.66萬億元，是2016年以來新低，同比下降6.5%。

不太好看的各項數據，難免讓房地產行業陷入一定的悲觀情緒之中。

不過，行業進入深度調整時，“變化”也隨之而來；這不管是對政府還是對房企，是挑戰同樣也是一次新的“變革”機會。

01 高質量，是未來行業發展重點

政策層面出發，中國房地產未來的發展方向，可以簡要地概括為“好房子”。

關于“好房子”這個關鍵詞，在2023年多次政府相關工作會議中，都在著重強調。

比如2023年12月22日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議提出：構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。

再比如在2023年9月召開的中國城市規劃年會上，住房和城鄉建設部部長倪虹出席會議時也指出，“我們要以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標，從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區，創造高品質生活空間。”

為什么說高質量的好房子，是中國房地產未來發展的主要方向呢？

一方面，好房子是消費者的迫切需求。

目前國內房地產市場供求關系發生變化，對于老百姓來說，需求從擁有房子變成了擁有好房子。

比如現有房屋出現漏水漏電、屋內設計不合理、物業管理水平差、相關公共設施陳舊老化；以及教育、醫療、交通等配套資源欠缺，都可能讓消費者對現有居住環境感到不滿。

因此隨著人們物質生活水平的提升，對居住環境和生活品質的要求變高了，好房子也成為了老百姓的迫切需求。

另一方面，好房子是房企的新賽道。

房地產企業對國家發展的重要性不言而喻，經濟增長、城市化推進、社會穩定、產業結構優化等方面都離不開房地產企業的貢獻。

過去二十幾年，中國房地產需求旺盛，行業在高速發展過程中難免有無序之處。如今供求關系發生變化，新模式下對企業提出了更高的要求，有利于優質企業發展轉型，這對于未來行業健康發展起到了一定保障作用。

意識到“好房子”是必然后，再看2023年政府的一系列政策舉措，就變得更好理解了。

比如在消費者層面，政府部門加大對首套住房和改善性住房需求的支持力度，同時積極推進房屋品質提升，鼓勵企業提高房屋品質，加大綠色建筑和智能化家居的推廣力度，提升居住環境和生活品質。

在房企層面，政策優化融資環境，支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩有序；同時加大對優質房企的融資支持力度，提高行業集中度。

總之，政府的一系列措施，旨在提升住房品質和居民生活質量，推動行業轉型升級和健康發展，這也是行業大趨勢所致。

02 企業應如何適應新環境

行業向高質量多元化發展，這要求房地產企業從單一房地產住宅開發商向綜合型房企轉型發展。

這種轉型，對于傳統房企來說，是一件極具挑戰的事。

因為單一的房地產住宅開發模式十分簡單，已有一套非常完整且固定的經營思路與盈利模型；而想要實現多元化，以適應綜合類型房企發展思路，則需要企業具有較大的戰略能力與創新精神；對企業資源、資金、人才儲備、技術等方面都是挑戰。

回看目前國內房地產行業，一些頭部房企在多元化這條道路上，其實已經取得了一定成就。

根據企業財報，目前龍湖集團、華潤置地、保利發展、萬科地產等多家房企在立足于夯實住宅品質的同時，已經找到了一個或多個多元化發展領域。

與此同時，這些多元業務貫穿整個行業，且已經能為企業提供穩定的營業收入，屬于多元業務聚焦發展類房企。

比如在剛剛過去的2023年，萬科地產在物業管理、物流倉儲、租賃住宅領域表現不俗；華潤置地在購物中心、寫字樓、酒店、輕資產管理等業務上業績突出；龍湖則通過開發、運營及服務三大業務板塊，也覆蓋了地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造等多航道業務。

其實細看房企拆分出來的多元業務板塊，會發現主要是集中在投資物業（包含購物中心、寫字樓、酒店）以及物業管理板塊。

而投資物業與物業管理都屬于房地產開發的衍生，對于房企來說，在傳統的物業開發銷售之外圍繞房屋的生命周期培育這些成熟新業務意義重大。

因為這種全新的發展模式，不僅能為企業帶來穩定可觀的收益，這也是城市治理與百姓生活的共同追求。

總的來說，不管是在當下以及在未來，優秀的房企絕不僅限于簡單的房地產開發，它將圍繞地產開發承載更多的內容，滿足市場的更多需求；站在企業角度，這也是體現自己核心競爭力、拓展業務邊際、實現業務發展的必然之舉。

03 對比海外，高質與多元的必然性

與一些發展成熟的海外地產行業相比，中國的房地產行業在土地制度、融資渠道、品牌建設、運行管理等諸多方式還有很長的路要走。

比如在運行管理方面，成熟的海外房地產開發商注重對項目的全周期管理，包括規劃、設計、銷售和售后服務等。

以日本房地產為例，日本房地產曾經歷過泡沫經濟的重大挑戰，行業開始洗牌，危機之下，行業集中度逐步提升。

根據日本不動產經濟研究所數據，2022年TOP10房企銷售集中度達40.2%，較2008年提高10.4個百分點。

另外，從頭部企業的營收結構來看，2022年日本市值前10大房企中，除了野村不動產的物業開發銷售占比超過一半，其余房企的開發銷售業務占比均未超過30%。

也就是說，“賣房子”僅是頭部房企的業務之一，高端與多元給房企帶來了更多發展可能。

回到國內，布局“高端與多元”，同樣給國內房企帶來了更多機會。

以龍湖為例，在行業動蕩的2023年，企業仍在積極土儲，如2023年12月企業分別以26.53億元和2.9億元的價格，先后拍得杭州及成都核心地塊。

除了開發業務之外，據公告顯示，2023年龍湖經營性收入實現265.3億元（含稅），同比增長6%左右，創造歷史新高，其中運營業務板塊收入約138.8億元（含稅），服務業務板塊收入約119.3億元（含稅）。

來源：龍湖官網公號

細分到這兩個板塊，在運營方面，截至2023年底，龍湖商業累計開業運營的購物中心88座，長租業務也在推動產品升級的基礎上繼續尋找增量。

在服務方面，通過與政府、企業等合作，企業提供專業的服務和管理，促進了產業集聚和發展。同時還不斷拓展新的服務領域，如智慧城市、環保等，進一步實現了業務多元化。

可以看到，運營及服務業務已成為龍湖這家企業高質量可持續發展的重要貢獻源，聯合地產開發業務，三大業務板塊協同發力，構建起了企業的核心護城河。

當然，穩定的業務發展，也讓龍湖的財務狀況一直都十分健康。

據媒體報道，2023年12月20日，龍湖集團提前償還20億港元銀團貸款，據悉，該銀團貸款總額為153億港元，在本次償還后已全部提前還清，至2024年底，龍湖已無到期需償還的境外銀團；至2026年底，亦無到期美元債。

2023年能夠實現提前還款，意味著龍湖2024年將輕裝上陣；此外，企業的財務健康還體現在融資渠道暢通、經營性現金流回正等多個方面。

總的來說，行業掀起波瀾時，強者越強似乎是一個亙古不變的道理；而深度調整之后的中國房地產，也將會迎來一個嶄新的時代。