一場(chǎng)始料未及的大分化時(shí)代，正呼嘯而來！

最激烈的博弈，發(fā)生在城市之間。一二線城市迅速吸引大量人口，三四線城市被時(shí)代的車輪無情碾壓。

在《2022最具人才吸引力城市100強(qiáng)》中，百?gòu)?qiáng)東部城市占比超七成。三、四線城市以年0.5%、4.3%的速度人才凈流出。

山東16個(gè)地市這十來年的人口演變就是最好的例子。濟(jì)南、青島的虹吸之勢(shì)已不可逆轉(zhuǎn)，三、四線人口負(fù)增長(zhǎng)愈演愈烈。

2012—2017年，濟(jì)南、青島、臨沂、菏澤均在40%左右增幅，16地市人口持續(xù)增長(zhǎng)；
2017—2022年間，濟(jì)南、青島保持在70%以上增幅，聊城、德州、泰安等8個(gè)城市人口負(fù)增長(zhǎng)；
2022年，濟(jì)南、青島人口增長(zhǎng)率在7%以上，人口負(fù)增長(zhǎng)城市增加到11個(gè)。

錢，在流向不缺錢的有錢人；人，在流向不缺人的大城市。城市之間如此，在城市內(nèi)部，同樣如此。

伴隨著濟(jì)南“東強(qiáng)”格局的形成，濟(jì)南的產(chǎn)業(yè)、人口快速向東聚集。據(jù)統(tǒng)計(jì)，歷城區(qū)2021、2022年人口遷入率分別為28.71%、21.0%，區(qū)域遷入人口數(shù)是歷下區(qū)的兩倍，穩(wěn)居濟(jì)南第一。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，濟(jì)南向東的勢(shì)頭依舊不可阻擋。2023年，歷下區(qū)、高新區(qū)不僅拿下濟(jì)南地區(qū)生產(chǎn)總值第一、第二位置。在高薪人才聚集的第三產(chǎn)業(yè)上，歷下、高新區(qū)同樣穩(wěn)占鰲頭。

當(dāng)一座城市的生機(jī)和活力在東部匯集。到東邊去，幾乎成為濟(jì)南購(gòu)房者的共識(shí)。

不僅城市在分化，樓市中的產(chǎn)品也在經(jīng)歷一場(chǎng)殘酷的優(yōu)勝劣汰。

最明顯的是剛需市場(chǎng)置身寒冬，改善市場(chǎng)卻一路高漲。無數(shù)人驚呼“2023年是濟(jì)南的改善大年”。

2023年上半年，130㎡或總價(jià)200萬以上的改善成交量增長(zhǎng)顯著，由40%提升至了47%（濟(jì)南房協(xié)數(shù)據(jù)）。

2023年新房成交中，100-120㎡剛需面積段從2021年的占比28.55%，降低到2023年的24.01%；144㎡以上大面積改善戶型從2022年的占比26.01%，上升到2023年的26.85%（濟(jì)南房協(xié)數(shù)據(jù)）。

無論是為了優(yōu)化資產(chǎn)配置，還是居住品質(zhì)的升級(jí)，在改善地塊供不應(yīng)求的濟(jì)南樓市里，可以預(yù)見，接下來的幾年都會(huì)呈現(xiàn)“改善扛鼎”的局面。

在樓市產(chǎn)品中，改善群體的偏好同樣在分化，人們對(duì)住宅的需求，從高層向小高層、洋房不斷進(jìn)階。

對(duì)高層產(chǎn)品的抗拒，不僅在于其無法滿足購(gòu)房者對(duì)于舒適度、私密性的要求，也在于高層產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，在保值屬性上已無法滿足購(gòu)房者對(duì)于資產(chǎn)配置的需求。

就拿曾經(jīng)的西城第一豪宅恒大天璽來說，200多平的大平層成交單價(jià)已經(jīng)跌到1.2萬-1.3萬/㎡，甚至因?yàn)槿藗儗?duì)高層產(chǎn)品的抗拒，掛牌一年也難尋買家。

低密度的洋房，正在成為改善置業(yè)群體的新寵。不僅在新房市場(chǎng)價(jià)格居高不下，在二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)也更加堅(jiān)挺。

以雪山片區(qū)為例，低密度的洋房產(chǎn)品，售價(jià)都已達(dá)到2萬/㎡；附近剛交付的次新房，高層產(chǎn)品成交價(jià)在一萬三四，高層與洋房產(chǎn)品的差距之大可見一斑。

在保值增值上，洋房與高層走出了截然不同的曲線。2017年，萬科龍湖紫郡的洋房產(chǎn)品開盤均價(jià)1.6萬/㎡，如今二手房掛牌價(jià)在2萬元/㎡左右。2017年，中新國(guó)際城高層開盤均價(jià)1.3萬/㎡，如今二手房成交價(jià)在1.4萬-1.5萬/㎡上下徘徊。

這也是為什么愈是分化嚴(yán)重的市場(chǎng)，改善的目光愈是專注于洋房。不僅是因?yàn)檠蠓扛呤孢m度，滿足了居住品質(zhì)升級(jí)的需求，更因?yàn)檠蠓康南∪毙院陀埠水a(chǎn)品力，在保值增值上的優(yōu)越表現(xiàn)，更適合當(dāng)下優(yōu)化資產(chǎn)配置的需要。

除了地段、產(chǎn)品的選擇分化，濟(jì)南樓市里開發(fā)商的分化也愈發(fā)嚴(yán)峻。

最明顯的改變是開發(fā)商越來越內(nèi)卷了。記得2017年、2018年樓市狂飆的年代，開發(fā)商擅長(zhǎng)期房“畫大餅”，交付“做減法”，以至于每逢交付必維權(quán)。

到了2022、2023年，TOP級(jí)房企暴雷、債務(wù)危機(jī)的消息不絕于耳。人們意識(shí)到，無論開發(fā)商多大牌，承諾多誘人，交付力才是根本。國(guó)企、央企在濟(jì)南樓市異軍突起，能夠高品質(zhì)交付的樓盤成為真正的市場(chǎng)寵兒。

就拿深耕濟(jì)南多年的央企——中海地產(chǎn)來說，2023年，中海閱麓山、中海天賦嶺等多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)交付，無論是社區(qū)顏值、產(chǎn)品品質(zhì)還是業(yè)主滿意度，都稱得上濟(jì)南樓盤的“教科書”級(jí)別。

中海閱麓山交付實(shí)景

正因?yàn)橛羞@些社區(qū)作為樣板，當(dāng)中海地產(chǎn)重回濟(jì)南東部，在雪山片區(qū)打造中海·雪山境時(shí)，瞬間點(diǎn)燃了市場(chǎng)的期待。

央企背景、被不斷驗(yàn)證的高品質(zhì)交付能力、雪山片區(qū)的優(yōu)越地段、當(dāng)下備受歡迎的洋房產(chǎn)品……從誕生開始，中海·雪山境拿到的就是“王炸”組合。

中海·雪山境位于鳳歧路東側(cè)，周邊幾乎匯集了雪山片區(qū)最為優(yōu)越的城市配套。

備受關(guān)注的雪山萬達(dá)廣場(chǎng)位于項(xiàng)目南側(cè)，總建筑面積近15萬平，將引入第四代萬達(dá)廣場(chǎng)。目前建筑施工已進(jìn)展到地上主體施工階段。

雪山萬達(dá)效果圖

城投鳳鳴廣場(chǎng)已經(jīng)開業(yè)，中建幸福MALL(在建)、世紀(jì)廣場(chǎng)正在緊鑼密鼓施工。再往南，體量宏大的融創(chuàng)茂同樣是休閑娛樂的好去處。

距離中海雪山境約1公里，將山山地森林公園是濟(jì)南東部的城市綠肺。除了爬山、運(yùn)動(dòng)、賞景，還有大量娛樂性、互動(dòng)性休閑項(xiàng)目。

濟(jì)南地鐵2號(hào)線鮑山站，和中海·雪山境直線距離不足1公里，極大提高通勤便捷度。

交通便捷、商業(yè)環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)越……中海·雪山境堪稱當(dāng)下雪山片區(qū)改善樓盤的一個(gè)典型代表。區(qū)域的開發(fā)程度進(jìn)入尾聲，城市配套日益完善，片區(qū)形象向高端化、品質(zhì)化轉(zhuǎn)型，伴隨著人們對(duì)居住需求的不斷提升，中海·雪山境的出現(xiàn)恰逢其時(shí)。

面對(duì)購(gòu)房者對(duì)高端改善產(chǎn)品不斷提升的居住要求，中海地產(chǎn)拿出了改善產(chǎn)品系“山麓系”作品，從產(chǎn)品力來看，中海·雪山境堪稱低密洋房中的樣板。

在容積率2.1的低密地塊上，中海·雪山境規(guī)劃建設(shè)了17棟樓座，其中12座為10-11層洋房產(chǎn)品，5棟為16-18層小高層產(chǎn)品。住低密洋房的夢(mèng)想，在這里可以輕松實(shí)現(xiàn)。

不僅是土地素質(zhì)的優(yōu)越，中海·雪山境無論園林設(shè)計(jì)、社區(qū)大門還是外立面效果都在精益求精，最終呈現(xiàn)的，是一份誠(chéng)意滿滿的高端作品。

在園林設(shè)計(jì)上，中海·雪山境邀請(qǐng)豪宅景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)“A&N”，重金打造了“濟(jì)南首個(gè)以雪山為主題的全景文旅級(jí)園林”。通過營(yíng)造奢闊的尊貴感、細(xì)膩的品質(zhì)感、場(chǎng)景的參與感，讓業(yè)主置身家中，也能像景區(qū)旅行般愜意自如。

比如社區(qū)大門，中海·雪山境打造了42m“宮殿級(jí)”超級(jí)界面。墻面選擇了巴西的鉑金鉆大理石、云紋庫(kù)班綠花崗石，搭配后現(xiàn)代古銅金屬線條，無論是大門顏值、藝術(shù)美感，還是昭示性都十分優(yōu)越。

豪宅的“門面”，在中海·雪山境成了精雕細(xì)琢的藝術(shù)品，帶著超高的辨識(shí)度，氣場(chǎng)全開。

步入園中，遠(yuǎn)瀑銀河、中山巍峨，近水疊流三重多元化落地水景潺潺流淌，業(yè)主仿若置身雪山之巔，聽高山融水，意境悠然。

穿過重重風(fēng)景，中海·雪山境打造了酒店式落客大堂，7.5m朗闊挑高，貝金米黃石材奢華裝修，電動(dòng)玻璃移門，美學(xué)張力十足。這樣顏值爆表的星級(jí)酒店式歸家場(chǎng)域，生活的優(yōu)雅與尊崇一目了然。

在建筑外立面上，中海·雪山境的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將成為雪山片區(qū)最為亮眼的一抹色彩。

項(xiàng)目采用國(guó)際感十足的SuperFlat超平立面設(shè)計(jì)，鋪陳舒展的橫向線條，弱化豎向線條，搭配大面積LOW-E全景玻璃，呈現(xiàn)出輕盈、通透的視覺觀感。

在“顏值至上”的時(shí)代，園林、建筑的高級(jí)感同樣是社區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看，中海·雪山境這次拿了滿分。

看完園林效果圖和戶型，就知道這次中海·雪山境將改善客群的喜好拿捏得恰到好處。

中海·雪山境推出的是純粹改善產(chǎn)品，不僅有功能性十足的135㎡三室、四室戶型，舒適度更強(qiáng)的約145㎡四室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品，同時(shí)還在社區(qū)樓王位置打造了尺度奢闊的約170㎡四室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品。

約170㎡四室兩廳兩衛(wèi)分布在小區(qū)中間的2棟11層洋房上。約8.4m南向貫通陽(yáng)臺(tái)，窗外就是園林美景的精華所在。

約5.4m奢闊橫廳，客餐廚一體化連通設(shè)計(jì)，生活的氣派與尊崇在這里一覽無余。創(chuàng)新玄關(guān)收納庫(kù)同樣是個(gè)亮點(diǎn)，容量大、更便捷，大大增加了儲(chǔ)物的靈活性與整潔性。

約145㎡四室兩廳兩衛(wèi)是小區(qū)的主力戶型，分布在10棟11層洋房上。南向三間臥室+客廳的設(shè)計(jì)，是改善里的王牌戶型。約13.9m的奢闊采光面，盡情享受陽(yáng)光清風(fēng)。

約7m景觀大陽(yáng)臺(tái)連通客廳和次臥，將活動(dòng)空間進(jìn)一步放大，也讓洗衣晾曬的同時(shí)不影響客廳的顏值。

約145㎡產(chǎn)品是3+1可變戶型，無論是打造奢闊寬廳，還是增加一個(gè)功能性臥室，都可根據(jù)需求進(jìn)行改造，為生活留下無限可能。

在約135㎡產(chǎn)品上，中海·雪山境展現(xiàn)了對(duì)客戶需求細(xì)致入微地考察。作為改善入門戶型，以往市場(chǎng)上的樓盤要么追求尺度做三室，要么功能性最大化做四室，一刀切的玩法無法滿足不同需求的改善客戶。

中海·雪山境將約135㎡產(chǎn)品做出三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)兩個(gè)戶型，均分布在小高層建筑上。

約135㎡三室擁有約5.6m寬廳設(shè)計(jì)，帶來不輸大平層的居住體驗(yàn)。

約135㎡四室則強(qiáng)調(diào)空間利用率，升級(jí)四葉草方正戶型，既沒有走廊浪費(fèi)空間，同時(shí)也保障全家人的居住私密性。

值得注意的是，中海·雪山境的所有產(chǎn)品都采用高標(biāo)準(zhǔn)裝修交付。除了國(guó)內(nèi)外一線品牌、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)這些奢華配置，預(yù)計(jì)還將推出定制化裝修方案，滿足改善客戶個(gè)性化居住需求。

據(jù)了解，中海·雪山境將于3月底入市，目前臨時(shí)接待中心、臨時(shí)展廳已經(jīng)開放。對(duì)于喜歡低密洋房產(chǎn)品，想要在濟(jì)南東部購(gòu)買改善產(chǎn)品的購(gòu)房者來說，中海·雪山境值得親臨現(xiàn)場(chǎng)，細(xì)細(xì)品味。