龍年春節(jié)后的杭州首場土拍迎來“開門紅”，地塊全部溢價13%以上成交。

2月27日，杭州舉行春節(jié)假期后的首場土拍，出讓7宗涉宅地，總出讓面積16.65萬平方米，總建面42.54萬平方米，總起拍價93.72億元。

截至昨日晚間，7宗地已全部產(chǎn)生報價，提前為今日土拍釋放出一些積極信號。“價高者得”的規(guī)則下，最終地塊全部溢價成交，總成交金額111.62億元，整體溢價率高達(dá)19.1%，為今年樓市打了一針“強(qiáng)心劑”。

從競得方來看，基本為本土房企，它們一起扛起了本次土拍的大旗。

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濱江積極補(bǔ)倉

上城區(qū)城東新城單元SC080201-55地塊是市場公認(rèn)“明星”地塊。

其原為杭州老牌服裝小商品市場——安琪兒市場中的一部分，該市場臨近京杭大運河，不遠(yuǎn)處便是杭州東站，區(qū)位尚佳。據(jù)公開信息，2021年底該市場拆遷收尾工作結(jié)束，計劃打造成城東“運河灣”，并規(guī)劃有220米高的城市天際線。彼時，市場都在好奇這宗“巨無霸”地塊最終會花落誰家。

去年，安琪兒市場公示被分割為4宗宅地，總占地面積163.8畝。今日出讓的城東新城單元SC080201-55地塊便是其首個入市的宅地，其東至規(guī)劃天臺山路，北至閘皋街，出讓面積2.81萬平方米，容積率2.4，起拍價19.64億元。

有消息稱，該地塊獲十余家房企參拍，是本次熱度最高者。

網(wǎng)上掛牌報價期間，該地已獲6組報價，溢價率來到2.55%。限時競價前期，房企出手更是果斷，前4分鐘溢價率便已超10%，期間一度出現(xiàn)了5000萬元的跳價漲幅；拉開一定差距后，房企報價頻率偏向小步試探，多以千萬增幅跟上，最終在限時競價53分鐘時，“杭州一哥”濱江以24.44億元一錘定音，溢價率24.44%，成交樓面價約3.62萬元/平方米。

這一拿地樓面價不算低。根據(jù)規(guī)定，該地所建商品住房毛坯銷售均價不高于4.2萬元/平方米，相當(dāng)于除去拿地價每平方米利潤空間僅余不足6000元，若實施裝修銷售，裝修價格不高于4500元/平方米。“土地成本占比較高，利潤空間不大。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦如此評價。

事實上，濱江一直是杭州市場人氣王。去年底，集團(tuán)董事長戚金興公開表示，2024年在杭州的拿地比例要在60%以上。今日之前，其已斬獲兩宗熱地。1月26日，濱江在2024年杭州首場土拍中，以超36億元總價奪得兩宗地，溢價率分別達(dá)到20%、30%。

持續(xù)補(bǔ)充“彈藥”也讓濱江穩(wěn)坐杭州房企冠軍寶座。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年，濱江集團(tuán)以647.03億元權(quán)益金額居杭州房企首位，其次是綠城中國，權(quán)益銷售額498億元，“探花”建發(fā)則被二者拉開了超300億的差距。

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本土房企狂攬地

濱江的溢價摘地只是本場土拍的一個縮影，本土房企已然成為杭州土拍的主力軍。

另一本土龍頭綠城，也在今日搶下了上城區(qū)三里亭地塊，該地距離地鐵1號線閘弄口站約500米，三站直達(dá)武林廣場地鐵站，出讓面積2.05萬平方米，起拍價16.39億元。

由于地塊周邊配套成熟，且板塊供應(yīng)稀缺，未來去化預(yù)期較好，競拍熱度不低。經(jīng)過30輪競價，綠城以19.29億元、溢價17.7%拿地，成交樓面價3.48萬元/平方米。相較濱江所拿地塊，綠城的利潤空間稍高一些，毛坯均價4.29萬元/平方米，裝修價格不高于0.45萬元/平方米。

杭州西湖房地產(chǎn)則是大手筆摘下兩地，幾乎同一時間敲定落錘。其中拱墅區(qū)東新單元地塊經(jīng)過38輪競價，以22.88億元、溢價19.29%的代價成交；蕭山區(qū)利群河?xùn)|單元經(jīng)過28輪競價，以8.63億元總價、溢價18.54%成交，兩宗地合計耗資31.51億元。

值得一提的是，杭州西湖房地產(chǎn)拿下的拱墅區(qū)東新單元地塊已是被分割后的二次出讓。2021年，融創(chuàng)以52.08億元加28%的自持比例競得東新綜合體地塊，可拿地后其遲遲沒有動工，市場也流傳出融創(chuàng)退地的消息，直至2023年該綜合體地塊重新公示，退地傳言才得到證實。此番出讓的東新單元地塊正是綜合體地塊被分割后的一部分，出讓面積僅2.55萬平方米。

同樣拿地的本土企業(yè)還有海威置業(yè)和興耀房地產(chǎn)，唯一的外來面孔是華潤，其采用與本土企業(yè)聯(lián)手的方式摘地，聯(lián)合濱江、西站樞紐開發(fā)，以溢價16.56%拿下余杭區(qū)西站新城單元綜合地塊，成交價16.19億元。

至此，杭州龍年土拍首戰(zhàn)收官，合計收金111.62億元，整體溢價率19.1%，其中有6宗地溢價率超過了此前的15%封頂線。

據(jù)克而瑞對比，本次土拍的溢價率水平高于2021年平均溢價率1.5個百分點，更是分別高出2022年和2023年的平均溢價率13個百分點和10個百分點。

高溢價成交體現(xiàn)出房企對于杭州市場的看好，但拿地后的利潤如何保障也是企業(yè)需要平衡的問題。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，有銷售限價的6宗地的平均地價房價比為0.68，土地成本占比例較高，平均房價地價差為12235元/平方米，盈利空間較為有限。

左宇 制表

記者 左宇

編輯 孫婉秋