寸土寸金的香港也開始大力“救市”。

2月28日，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在特區(qū)立法會(huì)發(fā)表2024至2025年度財(cái)政預(yù)算案，其談及房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)措施時(shí)表示，特區(qū)政府決定即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施（下稱“撤辣”），即由今天起所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

圖片來源：中原地產(chǎn)

時(shí)隔14年，香港樓市首次進(jìn)入“零辣招”時(shí)代。這一政策力度到底有多大？

一個(gè)案例可以告訴你。

以九龍緹外2座7樓頂層相連大宅為例，該物業(yè)樓價(jià)為6.36億元，按“減辣”后15%的印花稅率計(jì)算，購(gòu)房者需要繳納的印花稅金額為9540萬元，“撤辣”后的印花稅率為4.25%，對(duì)應(yīng)金額2703萬元，減少稅費(fèi)6837萬元。

圖片來源：中原地產(chǎn)

有熟悉香港市場(chǎng)的房產(chǎn)中介告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“撤辣”后，香港永居和非永居購(gòu)房者稅階一樣，所以在買房申請(qǐng)貸款上沒有區(qū)別，對(duì)二者而言都是利好。

在匯生國(guó)際資本總裁黃立沖看來，雖然當(dāng)前的政策調(diào)整可能會(huì)為香港房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定活力，但長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，需要更多結(jié)構(gòu)性改革和調(diào)整，香港的未來不僅僅依賴于短期政策刺激，更需要在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境中找到新的定位和發(fā)展方向。

“過去，香港在促進(jìn)國(guó)際資金進(jìn)入中國(guó)、貿(mào)易和國(guó)際金融資產(chǎn)管理方面發(fā)揮了獨(dú)特作用，未來也需要探索新的增長(zhǎng)點(diǎn)，以適應(yīng)國(guó)際投資環(huán)境的變化和國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新需求。”他如此說道。

（吳典攝）

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“零辣招”時(shí)代

公開信息顯示，此次全面撤銷的三項(xiàng)樓市印花稅俗稱為“辣招”，2010年陸續(xù)推出，目的是為了抑制炒房風(fēng)氣，至今已推行多年。

具體來看，香港永久居民購(gòu)房，首置稅最高為4.25%，此后二套、三套等需要繳納的印花稅都是15%，該筆稅費(fèi)也就是買家印花稅；非永久居民購(gòu)房則需要繳納買家印花稅及新住宅印花稅，二者各15%，合共30%。

此外，為打擊“炒房客”，香港還設(shè)有額外印花稅，即買家在購(gòu)房后6個(gè)月或以內(nèi)轉(zhuǎn)售需繳納樓價(jià)20%的稅項(xiàng)；超過6個(gè)月、但在12個(gè)月或以內(nèi)轉(zhuǎn)售，需繳納15%；超過12個(gè)月、但在36個(gè)月以內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率則為10%。

也就是說，對(duì)于買家而言，在香港購(gòu)房最高需繳納30%的印花稅。倘若購(gòu)買一套價(jià)值1000萬港元的物業(yè)，則印花稅就達(dá)到300萬港元。

變動(dòng)發(fā)生在2023年。該年10月25日，港府宣布調(diào)整住宅物業(yè)需求管理措施，有關(guān)調(diào)整包括額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半（即“減辣”），以及為外來人才置業(yè)印花稅實(shí)施“先免后征”安排，大大降低買家入市成本。

但該政策對(duì)樓市刺激有限，松綁政策出臺(tái)后，香港市場(chǎng)普遍出現(xiàn)“撤辣”預(yù)期，導(dǎo)致觀望情緒濃重，交易量不斷下滑。

今年1月29日，香港特區(qū)差餉物業(yè)估價(jià)署公布了2023年12月的二手私人住宅的售價(jià)指數(shù)，較11月環(huán)比下跌約1.39%，已經(jīng)跌至2017年2月以來的新低，2022年及2023年內(nèi)累計(jì)下跌20.77%。

另有數(shù)據(jù)顯示，2023年，香港樓市陷入深度低迷，整體樓宇買賣合約登記數(shù)跌至1991年以來的最低點(diǎn)，僅為5萬8023宗，同時(shí)二手住宅銷量也創(chuàng)下28年新低。土地出讓方面，去年多幅住宅土地流標(biāo)，政府罕有地于截至3月底止的2023/24財(cái)年最后一季度暫停推出住宅用地招標(biāo)。

這樣的大背景下，2024年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)亦難言樂觀。

瑞銀曾在一則報(bào)告中提到，預(yù)計(jì)2024年香港房?jī)r(jià)將再跌10%，下行風(fēng)險(xiǎn)主要在于宏觀環(huán)境和英國(guó)政府2025年后BNO的政策，“英國(guó)政府會(huì)在2025年檢討B(tài)NO移民政策，如果落實(shí)取消可能會(huì)引起另外一波移民潮”。

審慎考慮當(dāng)前整體情況后，港府決定進(jìn)一步撤銷所有樓市“辣招”，陳茂波稱“我們認(rèn)為在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)情況下，有關(guān)措施已無需要”。

“去年10月以來的‘減辣’作用不大，是香港此次徹底‘去辣’的根本原因。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示。

受該政策影響，一批內(nèi)房股午后走高，截至收盤，上坤地產(chǎn)股價(jià)上漲33.33%，匯景控股漲超14%，恒基地產(chǎn)、融信中國(guó)、新世界發(fā)展、路勁等均出現(xiàn)不同程度上漲。

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他們這樣說

對(duì)于“撤辣”，業(yè)內(nèi)的一個(gè)共識(shí)是此舉將在一定程度上刺激香港樓市回溫，但積極情緒能否持續(xù)，是否能徹底帶動(dòng)樓市走出向上行情仍有待觀望。

戴德梁行香港研究部主管鄧淑賢在采訪中向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施后，相信樓市會(huì)有序調(diào)節(jié)，朝健康方向發(fā)展。

其直言，當(dāng)下主要有三大因素困擾樓市，分別為息口高企、“辣招”以及經(jīng)濟(jì)和股票市場(chǎng)不景氣。隨著政府全面“撤辣”，有助于提振市民入市信心，刺激成交量，進(jìn)而活化換樓鏈；至于樓價(jià)走勢(shì)方面，假如聯(lián)儲(chǔ)局能于年內(nèi)開始減息，將更有助樓價(jià)回穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年樓價(jià)有望從現(xiàn)時(shí)低位回升。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，在樓市下行背景下，“辣招”的意義正在減弱。單計(jì)2023年全年，三大辣稅交投量共錄約2811宗，創(chuàng)2014年三項(xiàng)住宅辣稅征收后有紀(jì)錄以來新低，而去年辣稅收益約59.89億港元，連續(xù)兩年金額不足60億港元。

他直言，香港是自由港，依靠的是完全自由的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，吸引境內(nèi)外資本來創(chuàng)業(yè)、投資，不太依賴物業(yè)稅，但是物業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定非常關(guān)鍵，它會(huì)影響到資金進(jìn)出以及香港對(duì)于境內(nèi)外資金、投資者的吸引力。因此，當(dāng)物業(yè)價(jià)值跌到一定程度，政府就會(huì)采取手段來穩(wěn)定物業(yè)價(jià)值，從而穩(wěn)定香港對(duì)于全球資金的吸引力，“‘撤辣’會(huì)極大降低物業(yè)交易成本及持有成本，對(duì)于吸引包括內(nèi)地在內(nèi)的全球資金有極大幫助”。

黃立沖也稱，政策調(diào)整對(duì)于促進(jìn)當(dāng)前交易低迷的市場(chǎng)環(huán)境有一定積極作用，對(duì)經(jīng)紀(jì)公司和成交量的提升也將帶來機(jī)遇。不過其認(rèn)為，“撤辣”可能會(huì)在短期內(nèi)激發(fā)市場(chǎng)的部分購(gòu)買力，尤其是在1000萬港元以下的住宅物業(yè)市場(chǎng)，但于高端豪宅市場(chǎng)而言，這一措施可能影響有限，預(yù)計(jì)今年整體樓市仍將面臨調(diào)整，跌幅可能控制在5%以內(nèi)。

在他看來，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的挑戰(zhàn)并非短期內(nèi)可以完全解決。近年來，由于部分資本和人才流出，以及香港在國(guó)際金融和貿(mào)易中作為連接中國(guó)與世界的橋梁的角色變化等因素，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

去年，中國(guó)的外國(guó)直接投資（FDI）顯著減少，達(dá)到了82%的萎縮，同時(shí)投資人民幣資產(chǎn)的美元資金也出現(xiàn)了90%至95%的大幅減少，這些變化在很大程度上反映了香港作為一個(gè)重要國(guó)際金融中心地位的調(diào)整，“香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)需要更多結(jié)構(gòu)性改革和調(diào)整”。

香港市區(qū)在建項(xiàng)目（孫婉秋攝）

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對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)影響幾何？

市場(chǎng)關(guān)注的另一個(gè)重點(diǎn)是，此次香港樓市大刀闊斧地松綁，對(duì)內(nèi)地樓市有何啟示？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，“撤辣”后，香港購(gòu)房成本大幅下滑，會(huì)吸引部分內(nèi)地購(gòu)買力赴港置業(yè)，同時(shí)作為超一線城市，香港的政策調(diào)整也將對(duì)北京、上海等一線城市帶來示范影響，“雖然都在放松，但香港是‘一刀切’，給市場(chǎng)影響更大，北京、上海、深圳都是小步走，現(xiàn)在看影響不算太大”。

他直言，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，樓市區(qū)域分化格局凸顯，核心一二線城市購(gòu)房需求相對(duì)企穩(wěn)，較多二線城市購(gòu)房需求不足，因城施策是必要之舉，政策的密集出臺(tái)可以向市場(chǎng)釋放更多積極信號(hào)，穩(wěn)定居民信心，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

今年1月以來，內(nèi)地多個(gè)核心城市出臺(tái)松綁政策，比如上海外環(huán)外放松對(duì)于非滬籍單身人士購(gòu)房限制、北京通州雙限政策放松、深圳非本市戶籍限購(gòu)條件由5年調(diào)整為3年以及深戶不再限定落戶年限及繳納社保個(gè)稅的年限限制等。疊加房地產(chǎn)“項(xiàng)目白名單”、LPR5年期利率下調(diào)至3.95%等，房地產(chǎn)“救市”打出組合拳。

房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，1月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降0.7%、0.8%、1.2%和1.6%。整體看，一線城市因?yàn)楸本┥虾Ｔ谌ツ?2月及今年1月連續(xù)出臺(tái)了穩(wěn)樓市政策，整體市場(chǎng)表現(xiàn)有所企穩(wěn)，跌幅收窄。

他指出，2024年樓市的需求、購(gòu)房者的收入和信心都還需要一定時(shí)間恢復(fù)，還在逐漸見底過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在大幅度降息后于2024年3月至4月出現(xiàn)一定熱度的“小陽(yáng)春”，“當(dāng)下內(nèi)地樓市也需要和香港一樣，出臺(tái)重磅政策維持信心，一線城市的限購(gòu)松綁已經(jīng)在路上”。

李宇嘉則表示，香港是自由港，資金、匯率、利率都是自由波動(dòng)的，對(duì)房地產(chǎn)的管理與西方國(guó)家類似，都是從利率和稅收的角度考慮，“香港完全是基于物業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)，是否需要釋放新的政策”。

而內(nèi)地情況不同，在調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)進(jìn)行對(duì)稅收、地方財(cái)政、土地財(cái)政、上下游等角度的綜合考慮，不太可能全面退出稅收來穩(wěn)樓市。

其分析稱，一方面，內(nèi)地房地產(chǎn)稅收占到總稅收收入的20%左右，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合在一起占到30%以上，地方依賴度較大，不太可能撤去；另一方面，國(guó)家要告別房地產(chǎn)依賴，轉(zhuǎn)向內(nèi)需、科技創(chuàng)新的實(shí)體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)，不太可能徹底退出地產(chǎn)稅收，給市場(chǎng)傳達(dá)錯(cuò)誤信號(hào)；最后，內(nèi)地樓市低迷的根本原因在于供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、舊模式不可持續(xù)，而不在于稅收。

“在樓市火熱時(shí)期，即便當(dāng)時(shí)稅收很重，也阻擋不了樓市的下行。在樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)后，即便利率降到歷史最低，即便熱點(diǎn)城市增值稅免征期收縮，也阻擋不了樓市下行。”李宇嘉強(qiáng)調(diào)道。

記者 吳典

編輯 孫婉秋