昨天樓市出了大新聞，杭州也學(xué)香港，徹底“撤辣”，解除一切樓市調(diào)控限制措施（主城四區(qū)），甚至為鼓勵(lì)交易，還把增值稅免征年限提高到2年。

當(dāng)然，除杭州中介和樓市博主很high，一般人不怎么關(guān)注。

廣州都基本撤銷調(diào)控了，城市地位不如廣州的杭州現(xiàn)在才撤，可以說太晚了。

杭州前些年賣地太激進(jìn)，現(xiàn)在還起債來也毫不含糊。

杭州顯然沒跌到底，現(xiàn)在不是入手杭州的好時(shí)機(jī)，千萬小心！

未來只有京滬市中心限購(gòu)放松（不是郊區(qū)社保降低2年那么小的力度），才可能引起較大關(guān)注。

我不是股票基金自媒體，也不是房產(chǎn)自媒體，他們的垂直特性決定了必須整天追熱點(diǎn)、分析各種短期現(xiàn)象，但對(duì)我們理財(cái)來說，除了吸眼球和制造焦慮，實(shí)際意義不大。

理解投資底層邏輯，了解自身理財(cái)需求，完成適當(dāng)資產(chǎn)配置，就完事了。

買房最底層邏輯，就三個(gè)維度：

宏觀（國(guó)家、城市、板塊）、中觀（小區(qū)環(huán)境，建造年代、物業(yè)水平）、微觀（面積、房型、樓層、裝修）。

純自住，微觀最重要，畢竟每天要住，不舒服多難受。

純投資，宏觀最重要，畢竟核心土地最稀缺。

經(jīng)典兩難：市區(qū)老破小VS郊區(qū)高大新，選誰(shuí)？

本質(zhì)就是宏觀維度和中微觀維度，讓你選優(yōu)先級(jí)。

各花入各眼，沒標(biāo)準(zhǔn)答案。

但純投資需求，還是有點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)的。

配套齊全精裝房比簡(jiǎn)裝舊裝，租金回報(bào)率更高。

投資長(zhǎng)租房，面子上裝修下再租，更劃算。

但裝修純消費(fèi)，且折價(jià)速度快，賣房時(shí)想獲得更高漲幅，則精裝不如簡(jiǎn)裝，簡(jiǎn)裝不如毛坯。

因?yàn)樽饪蛨D省心，但買家要長(zhǎng)住，有自己裝修偏好，除非新裝未出租且裝修風(fēng)格對(duì)胃口，否則一般會(huì)拆掉重裝。

當(dāng)然，買家也是投資出租另說。

但未來這樣的客戶，會(huì)越來越少。

房齡老的比房齡新的，低樓層比高樓層，樓梯房比電梯房，小戶型比大戶型（拆分合租除外），租金回報(bào)率更高。

還是因?yàn)樽饪筒辉谝膺@些細(xì)節(jié)，忍忍就算了，買家卻想自己可能要一輩子住下去。

建造年代帶來的小區(qū)既視感和配套差異，不同樓層帶來的采光視野差異，有無電梯帶來的生活便利差異，面積大小帶來的舒適度差異，價(jià)值會(huì)放大。

高租金回報(bào)率的本質(zhì)，是購(gòu)房市場(chǎng)遭人嫌，沒有溢價(jià)反折價(jià)。

反之，有所謂“地段+房齡+面積+小區(qū)品質(zhì)+學(xué)區(qū)教育+稀缺景觀”加持（江景湖景海景），就容易受到市場(chǎng)追捧，給出高溢價(jià)。

不僅中觀微觀如此，放大到宏觀也一樣。

認(rèn)同東京城市價(jià)值的人更多，東京房?jī)r(jià)就比大阪貴得多，但房租取決于當(dāng)?shù)厝耸杖胨剑瑬|京人沒有高出大阪人那么多，所以只看租金回報(bào)，大阪反而優(yōu)于東京。

一樣的道理，同樣地段的老破大和高大新，房?jī)r(jià)低一大截， 房租卻沒低太多，租金回報(bào)率自然上去了。

問題是，就中國(guó)一二線城市當(dāng)前租金回報(bào)率來看，即使折價(jià)老房子，回報(bào)率也很雞肋，普遍只有2%上下，甚至更低。

換算到股市上，相當(dāng)于50倍甚至70倍市盈率。

如果不看好中國(guó)未來房?jī)r(jià)長(zhǎng)期還有升值空間，就想靠租金回報(bào)率帶來穩(wěn)穩(wěn)的幸福，現(xiàn)在不該買任何中國(guó)房產(chǎn)，包括香港，迪拜房子倒可以看看。

但現(xiàn)在這架勢(shì)，又不能對(duì)未來漲價(jià)有太樂觀預(yù)期。

我個(gè)人預(yù)判：中國(guó)最核心房產(chǎn)，未來20年能有年化3%漲幅，就算不錯(cuò)了。

不管中間跌宕起伏，到2048年，房?jī)r(jià)比現(xiàn)在翻一倍。

如果再加上2%租金回報(bào)率（或1.5%租金+3.5%年化漲幅），合計(jì)5%，2040年前能收回成本，就謝天謝地了。

什么是最核心房產(chǎn)呢？

1、一線和個(gè)別強(qiáng)二線市中心核心板塊；

2、房齡新，最遲不能晚于07年建成；

3、至少100平以上三房，150平以上四房?jī)?yōu)佳。

三條，缺一不可。

如果錢不夠，無法全部滿足，1必須堅(jiān)守，2和3，至少滿足一條，才有長(zhǎng)期投資價(jià)值。

每次這么說，大家最大的疑惑是：什么叫“核心板塊”？

我想到一個(gè)很通俗易懂的理解方法：看地鐵節(jié)點(diǎn)圍城的區(qū)域！

中國(guó)現(xiàn)有40多個(gè)城市有地鐵，但地鐵已連城網(wǎng)絡(luò)的只有10多個(gè)。

和修條道路搞點(diǎn)綠化不同，地鐵是超重量級(jí)基建投資，海量資金沉淀在地下，永遠(yuǎn)不可轉(zhuǎn)移。

而以內(nèi)地票價(jià)，不知猴年馬月才能回本。

所以地鐵規(guī)劃，都是再三權(quán)衡，慎之又慎。

隨著高增長(zhǎng)時(shí)代過去，地方政府負(fù)債驅(qū)動(dòng)基建狂飆的時(shí)代也過去了，有些城市運(yùn)量不達(dá)標(biāo)，幾乎永久失去新建地鐵線路的機(jī)會(huì)。

已建成的存量地鐵，是政府規(guī)劃和市場(chǎng)博弈的共同產(chǎn)物，需要真金白銀的長(zhǎng)期巨額投入，具有極高的確定性，比中介和房產(chǎn)大V吹牛逼靠譜多了，成了衡量城市核心區(qū)在哪里的最好指標(biāo)。

對(duì)標(biāo)準(zhǔn)圓環(huán)套圓環(huán)結(jié)構(gòu)城市來說，一般1、2號(hào)線交匯處，就是一座城市傳統(tǒng)意義上的中心節(jié)點(diǎn)——

北京王府井、西單，和包在中間的天安門；

上海人民廣場(chǎng)；

成都天府廣場(chǎng)；

南京新街口；

武漢循禮門（江漢路商圈）；

西安北大街；

寧波鼓樓（天一廣場(chǎng)）；

哪怕城市形狀沒那么標(biāo)準(zhǔn)，比如杭州鳳起路（武林廣場(chǎng)和湖濱之間）、廣州公園前（人民公園）、重慶較場(chǎng)口（解放碑），也大差不差。

但一般人很難正好買在中心那個(gè)“點(diǎn)”，所以要畫個(gè)圈。

地鐵換乘站最密集的區(qū)域圍出來的那塊地，就是毫無爭(zhēng)議的核心區(qū)。

以地鐵里程最多的上海為例。

為避免客流過于密集，后來規(guī)劃建設(shè)的地鐵都杜絕4線換乘，盡量避免3線換乘。

從線路走向看，黃陂南路站也應(yīng)是3線換乘（1、13、14）

南北走向的13號(hào)線在南京西路和新天地之間，正好可以和黃陂南路站換乘。

但規(guī)劃舍近求遠(yuǎn)，故意在陜西南路和黃陂南路之間的瑞金一路上，設(shè)了一個(gè)單獨(dú)的淮海中路站。

還有1、5號(hào)線換乘的莘莊站一直是閔行最重要的交通樞紐，但新建的嘉閔線卻故意跳開這個(gè)樞紐，到春申路換乘。

再去掉早期規(guī)劃缺乏遠(yuǎn)見導(dǎo)致的特例，如5線換乘的奇葩龍陽(yáng)路，2號(hào)線結(jié)束，換17號(hào)線接著去青浦的虹橋火車站，還有3、4號(hào)線共用的那段線路（名義3線換乘，實(shí)際2線換乘）

所以上海真正有價(jià)值的三線以上換乘站，只有10座：

世紀(jì)大道、人民廣場(chǎng)、南京西路、靜安寺、漢中路、陜西南路、徐家匯、上海南站、東方體育中心。

傳統(tǒng)上認(rèn)為，上海東西軸線是延安路（及連到浦東的世紀(jì)大道），在市中心段，也可以理解為隔壁的南京路。

所以人廣、南西、靜安寺這3站（都在南京路上）都是標(biāo)準(zhǔn)市中心。

浦東世紀(jì)大道站和將來的陸家嘴站（2、14、19三線換乘），也在東延伸線上。

但中軸線以北，3線換乘站只有和南京西路僅1站之隔的漢中路。

因?yàn)槟媳毕虻?號(hào)線、西南-東北走向的12號(hào)線、西北-東南走向的13號(hào)線都在這一帶核心區(qū)交匯。

過南京路后，往北正好需要一個(gè)共同換乘站。

剩下4站，都在南邊。

3個(gè)在徐匯，分別是徐匯最高大上的歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)/梧桐區(qū)（陜西南路）、徐匯的商業(yè)中心（徐家匯）、和徐匯中城的交通樞紐（上海南站）。

1個(gè)在浦東西南的前灘（東方體育中心）。

為什么說上海“地傾西南”？

只看3線換乘站分布，就能管窺見豹了。

所以最最最核心的上海都心，不是內(nèi)環(huán)內(nèi)，也不是4號(hào)線以內(nèi)，更不是上海政府說的2035中央活動(dòng)區(qū)，而是靜安寺-南西-人廣-新天地-陜西南路地鐵站圍出來的這個(gè)4平方公里范圍。

放大一點(diǎn)，最最核心的是漢中路-世紀(jì)大道（或龍陽(yáng)路）-東方體育中心-徐家匯圍城的菱形。

再放大一圈，可能才輪到4號(hào)線圍起來的那個(gè)圈所剩下的區(qū)域。

這個(gè)視角看，地傾西南的上海，未來的都心，可能會(huì)逐漸南移，從陜西南路-新天地一線往南，直到世博濱江和徐匯濱江。

思路就這么個(gè)思路，簡(jiǎn)單粗暴，除了青島等個(gè)別地形特殊的城市，其他有5線以上形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)的城市，也可以大體通用。

比如目前還只有5條地鐵的寧波，最最最核心的區(qū)域就是鼓樓、寧波站、大卿橋圍起來的2平方公里三角區(qū)域。

擴(kuò)大一圈，東延伸到江東的櫻花公園（3號(hào)線）一線，北延伸到在建東西向的6號(hào)線一線，西延伸到在建南北向8號(hào)線沿線。

整體上看，寧波這座城市是略微地傾東北的。

向東是港口和大海，連接全世界。

向北是杭州灣和上海，融入長(zhǎng)三角。