3月22日，龍湖集團(tuán)在線召開了2023年業(yè)績會。

過去的2023年是龍湖成立的第30個年頭，從偏安一隅到布局全國，在激蕩30年的地產(chǎn)發(fā)展中，龍湖留下了濃墨重彩的一筆。

龍湖每次的業(yè)績會都備受關(guān)注，這場也不例外。

不同的是，行業(yè)行至深水期，危機(jī)蔓延，外界對龍湖的關(guān)注也從業(yè)績天花板轉(zhuǎn)向守護(hù)安全邊際。畢竟，當(dāng)下的龍湖被投射了太多的情感和意義，它被視為行業(yè)最后的防線。

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2024全年供貨2400億

2023年龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1807.37億元，對應(yīng)毛利305.84億元，同比減少42.34%，毛利率為16.92%，股東應(yīng)占溢利為128.5億元，剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利113.5億元，核心權(quán)益后利潤率為6.3%。

首席財務(wù)官趙軼并未回避盈利的波動，他表示，地產(chǎn)航道消化過去的庫存從而帶來盈利下滑。龍湖內(nèi)部對于修復(fù)毛利率采取的措施是聚焦核心城市核心地段，精心挑選優(yōu)質(zhì)項目。據(jù)其透露，2023年后拿的項目毛利率都能做到20%以上，“地產(chǎn)商雖然到了谷底，但是一個逐步修復(fù)的過程”。

地產(chǎn)開發(fā)方面，去年龍湖實(shí)現(xiàn)銷售1734.9億元，行業(yè)排名穩(wěn)居第9，對應(yīng)建筑面積1079.6萬平方米，銷售單價為16070元/平方米。具體來看，長三角依然是龍湖的業(yè)績重鎮(zhèn)，貢獻(xiàn)銷售額500.7億元，占比28.9%；西部次之，達(dá)492.5億元，占比28.4%；環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)分別為377.7億元、205.4億元和158.6億元，依次占比21.8%、11.8%和9.1%。

對于2024年的貨值和推盤節(jié)奏，董事長陳序平在會上透露，2024年存量項目的供貨大概會有2400億元左右，其中，期初存量貨值有1400億元，今年將新增的供貨大概1000億元左右。

即便市場波動，龍湖依然希望保持定力，拒絕過度以價換量，“守住價格底線，確保公司利潤”。

投資端，去年龍湖新增土儲建筑面積368萬平方米，權(quán)益面積266萬平方米。截至去年底，龍湖土儲面積為4539萬平方米，對應(yīng)權(quán)益面積3236萬平方米，土儲平均成本為每平米4705元，地貨比為29.3%，為盈利空間留有安全邊際。貨值分布來看，環(huán)渤海、西部、長三角、華中和華南分別占比33.1%、25.3%、16.7%、13.8%和11.1%。對于今年的投資策略，高級副總裁張旭忠表示，龍湖依然會嚴(yán)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)，聚焦在一二線等一些高能級城市，同時也會密切關(guān)注政策和市場變化。

02

現(xiàn)金短債比2.25

雖然開發(fā)業(yè)務(wù)下滑影響了公司整體營收表現(xiàn)，但拆解營收來看，下行的市場里龍湖的運(yùn)營業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)均取得了突破。去年全年，這兩項業(yè)務(wù)合計實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入248.8億元，同比增長5.7%，覆蓋股息和利息的倍數(shù)達(dá)到1.55倍，利潤貢獻(xiàn)占比超過60%。

管理層在會上肯定經(jīng)營性業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)，稱其“在整個行業(yè)下行過程中為龍湖穿越周期提供了底氣，也成為公司穿越周期的壓艙石”。

具體來看，129.36億元的運(yùn)營業(yè)務(wù)收入較上年增長8.9%，其中商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.4%、19.7%和2.9%，運(yùn)營毛利率為75.9%，同比上漲0.3%。截至2023年年底，龍湖已開商業(yè)項目88座，建筑面積為797萬平方米，整體出租率為96.2%，冠寓已開業(yè)12.3萬間，整體出租率為95.5%，開業(yè)超過六個月的項目出租率為96.4%。

在商業(yè)領(lǐng)域布局多年后，龍湖即將迎來新的里程碑時刻。據(jù)介紹，2024年龍湖還將新開14座商場，其中8座重資產(chǎn)、6座輕資產(chǎn)，這也意味著到2024年龍湖開業(yè)的商業(yè)項目將超過100個，內(nèi)部形容這是“百mall時代”。

趙軼在會上重申了龍湖一直堅持用銷售回款10%沉淀到投資性物業(yè)上，“在資產(chǎn)盤面上，投資性物業(yè)已經(jīng)形成了超千億的資產(chǎn)規(guī)模。”

服務(wù)業(yè)務(wù)去年實(shí)現(xiàn)收入119.4億元，同比增長2.4%，毛利率為31%，上漲2個百分點(diǎn)。截至2023年底，龍湖物業(yè)在管面積為3.6億平方米。

此外，運(yùn)營和服務(wù)航道去年都實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，不再需要集團(tuán)、地產(chǎn)以及融資等方面現(xiàn)金流的支持。

財務(wù)方面，截至去年底，龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債余額1926.5億元，同比下降7.4%，平均借貸成本為年利率4.24%；平均貸款年限為7.85年，其中一年內(nèi)到期債務(wù)為268.4億元，短債占比達(dá)13.9%，在手現(xiàn)金為604.2億元。

對照“三道紅線”來看，龍湖的凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為55.9%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為2.25倍。

趙軼在會上強(qiáng)調(diào)了龍湖債務(wù)的安全性，“截至目前，2024年內(nèi)到期債務(wù)余額147億，占比僅7.6%。其中境內(nèi)債券60億，分別在5月、7月、8月、12月到期，都已經(jīng)做了有序的安排。2025年到期部分債務(wù)將在24年內(nèi)安排逐步提前償付，保持債務(wù)結(jié)構(gòu)的安全。”

目前，龍湖跟國有的六大行還有部分戰(zhàn)略性的股份制銀行進(jìn)行了深度的合作，融資額度充裕。目前，在龍湖的整體融資結(jié)構(gòu)中，銀行融資占比達(dá)到77%，融資結(jié)構(gòu)處于一個非常安全的狀態(tài)。

關(guān)于下一步的融資計劃，龍湖表示一方面會繼續(xù)深耕經(jīng)營性物業(yè)貸，目前該公司經(jīng)營性物業(yè)貸款的金額達(dá)到474億元，融資成本不足4%。另一方面，公司將繼續(xù)在中債增進(jìn)的支持下持續(xù)發(fā)行債券。據(jù)了解，目前，龍湖的中債增進(jìn)債券發(fā)行規(guī)模為58億元，其中2023年發(fā)行金額為23億元。海外融資端，龍湖則采取逐步壓降的措施，保持行業(yè)內(nèi)的較低水平，且100%進(jìn)行掉期處理。

記者 孫婉秋

編輯 吳典