3月29日，萬科在線召開了2023年業績會。

當前這家龍頭房企正遭遇成立40年以來最大的危機，不同于此前“君萬之爭”“寶萬之爭”的資本博弈，這場由行業調整、市場下行引發的危機蔓延已經影響到萬科的日常經營。

這家引領行業二十余年、以穩健著稱、最早喊出“活下去”的房企不得不面對市場的拷問。

實際上，萬科今日處境與公司治理之間并無絕對關聯，畢竟它素來“尊重常識、敬畏市場、危機感驅動”，被視為職業經理人治理的典范。

行業大背景讓漩渦中的萬科平添了幾分無奈與悲愴，也讓它被投射了更多的情感和意義，它的生死存亡，某種意義上被視為行業底線之戰。

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三大挑戰

總裁祝九勝在會上承認，萬科確實在短期碰到了一些壓力和挑戰，他說內部也在復盤，迭代應對經驗。但祝九勝強調，公司的能力和基本面沒有發生根本性變化，“我們總相信只要能力在身，不會有太大的問題”。

祝九勝表示近期穆迪、惠譽等評價機構下調評級對公司影響相對有限，隨后他介紹了萬科與金融機構的合作，“26家銀行長期以來支持萬科，在風險防范方面是同盟軍”。他將銀行對萬科起到的作用形容為：皺眉頭、提忠告、給寬容。

皺眉頭是對房地產市場下行感到超乎預期；提忠告是對于企業如何活下去、保持現金流平衡等方面給很多建議，萬科虛心接受，共同商討應對之策，尋找解決方案；給寬容則是過往的信用融資監管轉向抵押融資模式，合作銀行給了1—3年的過渡期，讓萬科慢慢轉化。

他說長期的溝通中銀行關注的就三點：錢流到哪里去了、資產項目在哪兒、現金流和貨值是否充裕。對于這三方面，祝九勝說萬科給了開誠布公的回答，“這三個問題回答得好，肯定會得到銀行的支持。去年我們銀行融資897億元就能看出來?！蹦陥箫@示，去年萬科新獲融資897億元，其中境內766億元，平均融資成本3.61%，境外131億元。

至于和險資的合作，祝九勝說，“險資支持我們的方式更多是以債權計劃對應經營性業務，在期限設置上以“5+1+1+……”的形式進行，是否‘+’的選擇權有時候在險資，有時在我們，臨近‘+’的時候我們就會坐下來談談。”他感謝各大險資長期的支持，“長期有耐心的資金讓我們在經營性業務的鋪排上更從容、更有韌性?！?/p>

即便與金融機構溝通尚且順暢，但因為有相當一部分資金在監管賬戶里，萬科當前的資金面依然存在壓力。

祝九勝詳細介紹了目前遇到的三大挑戰：

一是行業大幅下行階段開發業務收支不平衡帶來的挑戰，過去幾年開發收入與工程支出之間存在較大的“剪刀差”，隨著交付高峰的過去，這個“剪刀差”壓力2024年將全面下降。

二是融資模式帶來的挑戰。“過往是總對總信用貸，80%的融資是總部融資團隊就能干成的，現在是轉項目制，落到每一個項目上，這個問題不是每家同行都能碰到的，過往總對總整個行業只有2家，萬科和另外一家優秀的同行。融資模式的轉換，過往是一筆大金額就能提款，現在轉信用貸，按工程進度才能提，且基本會封閉在項目的監管賬戶上，會顯得總部的自有現金流略顯不足，原有現金流逐步被消耗干凈。

”第三個難處則源于整個經營性布局，“NPI率還沒達到銀行貸款率，經營性業務的收益率不足以覆蓋利息爬坡的狀態。”

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“安全墊相對充足”

上述三個難處，祝九勝也給出了內部應對策略。

他稱：“如果銷售規模下滑，1000億元規模的下滑可以拿50億元的經營性業務去平衡，我們經營性業務就要放更多的精力?！?/p>

融資模式的轉變，銀行給了萬科1—3年的寬限期逐步轉變過來。“白名單會拿到更多開發貸，經營性物業貸是我們平衡提款、還款矛盾的雙離手，前三個月經營性貸款新增了100個億元。我們的資源是豐富的，資產是足夠的，目前經營貸的余額還不高，我相信會給融資提供新增的來源?！比谫Y模式的轉變極大增加了萬科內部團隊的工作，“萬科有176人有3年以上的金融機構工作經驗，我相信我們能轉換得過去?！?/p>

“大股東提供10億元級的支持，我們還有1000億元的有息負債的減債計劃。我們靠自身努力，一定會越過三座大山?！?/p>

對于后續的償債安排，祝九勝透露，年末公司在手資金998億元，一年內到期的有息負債為624.2億元，現金短債比為1.6，整體安全墊相對充足。“境外待還款的部分已經做好了充足的安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額折合人民幣約56億元，公司已提前啟動了相關置換和還款準備工作?！?/p>

2023年，萬科實現營業收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為121.6億元。

報告期內，萬科全年經營性現金流凈額為39.1億元，連續15年為正，剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年76%連續5年下降。

銷售端，2023年萬科實現銷售額3761.2億元，對應面積2466萬平方米，同比下降9.8%和6.2%，全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。

會上，董事會主席郁亮重申萬科對于行業趨勢的判斷和看法沒有改變，他說，市場短期顯然是超跌了，未來住宅建設的中樞值是10億平方米，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現，相信市場會逐漸恢復。

對于市場關注的年初出售七寶萬科股權，首席運營官劉肖也給出了回應，他說實際上從去年初開始，就把七寶萬科廣場納入了優先的退出計劃里。萬科每年資產規劃資產規劃中，有一些項目屬于退出規劃，而且也已經和多個交易對手洽談。把項目合作伙伴領展作為交易對手，是一個非常合理的安排，給萬科帶來了十多億的利潤。劉肖透露，“2024年的資產交易規模會比2023年更大，大宗交易會更多?！?/p>

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“一定不躺平”

當真切的面對“活下去”的問題時，郁亮表態，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口，公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。他相信，公司過去多年在開發經營服務所建立的能力，有助于萬科在行業新發展階段成為優秀的企業。

郁亮表示，過去一年，盡管房地產市場下行，萬科業務仍取得了一定進展，開發業務銷售跑贏大勢并維持行業頭部，完成28.9萬套交付且客戶滿意度高，投資能力、產品能力也得到了顯著提升。經營服務業務保持了穩定增長，經營性業務形成了一批優質資產，全年大宗交易完成了123億元。REITs也取得突破性進展，萬科可能成為唯一一家同時在三個領域發行REITs的公司。

但他也坦言，雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。在市場的變化下，過去穩健的標準不一定能完全保障公司安全，因此需要強化底線思維，進行更充分的準備”。

未來萬科將以更大的決心和力度，推進盤活存量、把不動產變動產等工作，讓公司的安全墊更厚。郁亮指出，過去一段時間，萬科已在努力盤活存量，同時通過新融資渠道、資產交易等方法，將經營性不動產持續變為動產，補充現金流。今后，將以更強的危機感和更大的力度地推進上述工作。通過上述工作，萬科未來兩年將削減付息債務1000億元以上。他同時提到，今年萬科打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，也是為這項非常重要的工作創造條件。

郁亮承諾，“萬科管理團隊一定不會躺平，會跨過這個關口，把萬科變成一家更好的公司?！?/p>

管理團隊也拿出了決心和魄力，年報顯示，自報告披露之日起，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自愿領取月薪稅前1萬元。同時，2023年在萬科集團全職工作的8位董事、監事、高級管理人員自愿放棄2023年度獎金。

記者孫婉秋

編輯 吳典