3月29日，萬科在線召開了2023年業(yè)績會。

當前這家龍頭房企正遭遇成立40年以來最大的危機，不同于此前“君萬之爭”“寶萬之爭”的資本博弈，這場由行業(yè)調(diào)整、市場下行引發(fā)的危機蔓延已經(jīng)影響到萬科的日常經(jīng)營。

這家引領(lǐng)行業(yè)二十余年、以穩(wěn)健著稱、最早喊出“活下去”的房企不得不面對市場的拷問。

實際上，萬科今日處境與公司治理之間并無絕對關(guān)聯(lián)，畢竟它素來“尊重常識、敬畏市場、危機感驅(qū)動”，被視為職業(yè)經(jīng)理人治理的典范。

行業(yè)大背景讓漩渦中的萬科平添了幾分無奈與悲愴，也讓它被投射了更多的情感和意義，它的生死存亡，某種意義上被視為行業(yè)底線之戰(zhàn)。

01

三大挑戰(zhàn)

總裁祝九勝在會上承認，萬科確實在短期碰到了一些壓力和挑戰(zhàn)，他說內(nèi)部也在復(fù)盤，迭代應(yīng)對經(jīng)驗。但祝九勝強調(diào)，公司的能力和基本面沒有發(fā)生根本性變化，“我們總相信只要能力在身，不會有太大的問題”。

祝九勝表示近期穆迪、惠譽等評價機構(gòu)下調(diào)評級對公司影響相對有限，隨后他介紹了萬科與金融機構(gòu)的合作，“26家銀行長期以來支持萬科，在風(fēng)險防范方面是同盟軍”。他將銀行對萬科起到的作用形容為：皺眉頭、提忠告、給寬容。

皺眉頭是對房地產(chǎn)市場下行感到超乎預(yù)期；提忠告是對于企業(yè)如何活下去、保持現(xiàn)金流平衡等方面給很多建議，萬科虛心接受，共同商討應(yīng)對之策，尋找解決方案；給寬容則是過往的信用融資監(jiān)管轉(zhuǎn)向抵押融資模式，合作銀行給了1—3年的過渡期，讓萬科慢慢轉(zhuǎn)化。

他說長期的溝通中銀行關(guān)注的就三點：錢流到哪里去了、資產(chǎn)項目在哪兒、現(xiàn)金流和貨值是否充裕。對于這三方面，祝九勝說萬科給了開誠布公的回答，“這三個問題回答得好，肯定會得到銀行的支持。去年我們銀行融資897億元就能看出來?！蹦陥箫@示，去年萬科新獲融資897億元，其中境內(nèi)766億元，平均融資成本3.61%，境外131億元。

至于和險資的合作，祝九勝說，“險資支持我們的方式更多是以債權(quán)計劃對應(yīng)經(jīng)營性業(yè)務(wù)，在期限設(shè)置上以“5+1+1+……”的形式進行，是否‘+’的選擇權(quán)有時候在險資，有時在我們，臨近‘+’的時候我們就會坐下來談?wù)?。”他感謝各大險資長期的支持，“長期有耐心的資金讓我們在經(jīng)營性業(yè)務(wù)的鋪排上更從容、更有韌性。”

即便與金融機構(gòu)溝通尚且順暢，但因為有相當一部分資金在監(jiān)管賬戶里，萬科當前的資金面依然存在壓力。

祝九勝詳細介紹了目前遇到的三大挑戰(zhàn)：

一是行業(yè)大幅下行階段開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來的挑戰(zhàn)，過去幾年開發(fā)收入與工程支出之間存在較大的“剪刀差”，隨著交付高峰的過去，這個“剪刀差”壓力2024年將全面下降。

二是融資模式帶來的挑戰(zhàn)?！?strong>過往是總對總信用貸，80%的融資是總部融資團隊就能干成的，現(xiàn)在是轉(zhuǎn)項目制，落到每一個項目上，這個問題不是每家同行都能碰到的，過往總對總整個行業(yè)只有2家，萬科和另外一家優(yōu)秀的同行。融資模式的轉(zhuǎn)換，過往是一筆大金額就能提款，現(xiàn)在轉(zhuǎn)信用貸，按工程進度才能提，且基本會封閉在項目的監(jiān)管賬戶上，會顯得總部的自有現(xiàn)金流略顯不足，原有現(xiàn)金流逐步被消耗干凈。

”第三個難處則源于整個經(jīng)營性布局，“NPI率還沒達到銀行貸款率，經(jīng)營性業(yè)務(wù)的收益率不足以覆蓋利息爬坡的狀態(tài)?！?/p>

0 2

“安全墊相對充足”

上述三個難處，祝九勝也給出了內(nèi)部應(yīng)對策略。

他稱：“如果銷售規(guī)模下滑，1000億元規(guī)模的下滑可以拿50億元的經(jīng)營性業(yè)務(wù)去平衡，我們經(jīng)營性業(yè)務(wù)就要放更多的精力。”

融資模式的轉(zhuǎn)變，銀行給了萬科1—3年的寬限期逐步轉(zhuǎn)變過來。“白名單會拿到更多開發(fā)貸，經(jīng)營性物業(yè)貸是我們平衡提款、還款矛盾的雙離手，前三個月經(jīng)營性貸款新增了100個億元。我們的資源是豐富的，資產(chǎn)是足夠的，目前經(jīng)營貸的余額還不高，我相信會給融資提供新增的來源。”融資模式的轉(zhuǎn)變極大增加了萬科內(nèi)部團隊的工作，“萬科有176人有3年以上的金融機構(gòu)工作經(jīng)驗，我相信我們能轉(zhuǎn)換得過去?！?/p>

“大股東提供10億元級的支持，我們還有1000億元的有息負債的減債計劃。我們靠自身努力，一定會越過三座大山。”

對于后續(xù)的償債安排，祝九勝透露，年末公司在手資金998億元，一年內(nèi)到期的有息負債為624.2億元，現(xiàn)金短債比為1.6，整體安全墊相對充足?！熬惩獯€款的部分已經(jīng)做好了充足的安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額折合人民幣約56億元，公司已提前啟動了相關(guān)置換和還款準備工作?！?/p>

2023年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為121.6億元。

報告期內(nèi)，萬科全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為39.1億元，連續(xù)15年為正，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負債率為65.5%，從2018年76%連續(xù)5年下降。

銷售端，2023年萬科實現(xiàn)銷售額3761.2億元，對應(yīng)面積2466萬平方米，同比下降9.8%和6.2%，全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。

會上，董事會主席郁亮重申萬科對于行業(yè)趨勢的判斷和看法沒有改變，他說，市場短期顯然是超跌了，未來住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現(xiàn)，相信市場會逐漸恢復(fù)。

對于市場關(guān)注的年初出售七寶萬科股權(quán)，首席運營官劉肖也給出了回應(yīng)，他說實際上從去年初開始，就把七寶萬科廣場納入了優(yōu)先的退出計劃里。萬科每年資產(chǎn)規(guī)劃資產(chǎn)規(guī)劃中，有一些項目屬于退出規(guī)劃，而且也已經(jīng)和多個交易對手洽談。把項目合作伙伴領(lǐng)展作為交易對手，是一個非常合理的安排，給萬科帶來了十多億的利潤。劉肖透露，“2024年的資產(chǎn)交易規(guī)模會比2023年更大，大宗交易會更多。”

0 3

“一定不躺平”

當真切的面對“活下去”的問題時，郁亮表態(tài)，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關(guān)口，公司將加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。他相信，公司過去多年在開發(fā)經(jīng)營服務(wù)所建立的能力，有助于萬科在行業(yè)新發(fā)展階段成為優(yōu)秀的企業(yè)。

郁亮表示，過去一年，盡管房地產(chǎn)市場下行，萬科業(yè)務(wù)仍取得了一定進展，開發(fā)業(yè)務(wù)銷售跑贏大勢并維持行業(yè)頭部，完成28.9萬套交付且客戶滿意度高，投資能力、產(chǎn)品能力也得到了顯著提升。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了穩(wěn)定增長，經(jīng)營性業(yè)務(wù)形成了一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，全年大宗交易完成了123億元。REITs也取得突破性進展，萬科可能成為唯一一家同時在三個領(lǐng)域發(fā)行REITs的公司。

但他也坦言，雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。在市場的變化下，過去穩(wěn)健的標準不一定能完全保障公司安全，因此需要強化底線思維，進行更充分的準備”。

未來萬科將以更大的決心和力度，推進盤活存量、把不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作，讓公司的安全墊更厚。郁亮指出，過去一段時間，萬科已在努力盤活存量，同時通過新融資渠道、資產(chǎn)交易等方法，將經(jīng)營性不動產(chǎn)持續(xù)變?yōu)閯赢a(chǎn)，補充現(xiàn)金流。今后，將以更強的危機感和更大的力度地推進上述工作。通過上述工作，萬科未來兩年將削減付息債務(wù)1000億元以上。他同時提到，今年萬科打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，也是為這項非常重要的工作創(chuàng)造條件。

郁亮承諾，“萬科管理團隊一定不會躺平，會跨過這個關(guān)口，把萬科變成一家更好的公司?！?/p>

管理團隊也拿出了決心和魄力，年報顯示，自報告披露之日起，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。同時，2023年在萬科集團全職工作的8位董事、監(jiān)事、高級管理人員自愿放棄2023年度獎金。

記者孫婉秋

編輯 吳典