獨立觀點，靜觀西安樓市。

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人口突破1307萬！西安樓市的未來發展如何？

▎圖片源自《悅西安》

有人就有未來！我們大西安的人又多了......

根據統計局數據：2023年末達到了1307.82萬人，比上年末增加8.23萬人。

在全國范圍，西安排在第7位；在千萬級人口城市中排在鄭州、杭州、成都、上海、廣州之后，處于第6位。

01

西安人的“理論性”缺口

回顧各大城市的“搶人大戰”，2017年3月1日西安敞開懷抱，出臺了史上最低門檻的落戶政策，放寬了大中專院校畢業生落戶條件，降低技能人才、投資納稅、買房置業等落戶條件、給西安帶來了首批人口流量。

▎西安市公安局官網截圖

到2023年10月13日西安《關于進一步優化戶籍管理工作的通知》的新政發布，其中對三環內和三環外進行了區分，采用“內緊外松”的戶籍政策紓解中心城區人口和功能轉移。

對于西安人口規模，在《西安市國土空間總體規劃（2021-2035）》中有明確目標，在2035年西安常住人口將要達到1500-1600萬左右，未來十年，西安仍舊有193-293萬人的“缺口”。

▎《西安市國土空間總體規劃（2021-2035）》截圖

不斷涌入的人口，創造了西安樓市從2016年開始的連漲神話；特別是在房地產下行周期中，西安樓市的韌性極強，房價和成交量在全國市場中獨樹一幟。

站在房地產“長期看人口”的理論基礎上，可以推斷西安樓市仍有很大挖掘潛力，未來整體趨勢仍舊不變。

02

西安未來的發展在哪？

談及城市的未來，必須貼及城市的規劃。

論西安規劃，龐雜而不復雜，都有跡可循。

其一、以高新為代表的兩大板塊絲路科學城和絲路軟件城，背靠國家級“雙中心”規劃；區域走新質生產力賽道，主攻科技領域，是未來重點發展方向。

▎高新CID實拍

目前絲路科學城中央創新區（CID）板塊日新月異，極速狂奔，區域內教育、醫療、商業、公園綠化已趨于完善，板塊雛形已現，是西安出現過“萬人搖”的高端板塊，直至目前龍湖、招商、中鐵建、中建......樓盤銷售依舊不錯。

▎絲路軟件城·綠城海棠三章實拍

絲路軟件城產業先行，地產后進；2021年接收魚化寨片區開啟2.0時代，形成了軟東、軟西板塊格局，近幾年熱點樓盤層出不窮，比如云水天境、中鐵建西派國樾、保利天匯、中海天谷時代、綠城海棠三章......

其二、以“西咸一體化”為載體的灃東、灃西新城；這兩個區域在樓市下行中，推高的土地價格（灃東最高16044元/㎡，灃東最高12615元/㎡）房價很快出現“不良反應”，出現降價銷售現象，而且不是個例，西咸官方回應：只要不超過備案價格，開發商可根據市場情況進行打折或降價銷售。

但房價下調并不是壞事，反而能夠促進板塊更加理性健康發展；同樣也并不影響灃東、灃西在西安城市發展的戰略地位，板塊地鐵1號線二期、地鐵5號線、地鐵16號線的開通運營都在為板塊提氣。

▎地鐵5號線釣臺實拍

之前比較熱點的如灃東能源金貿區、科統區、自貿產業園區；灃西的白馬河、文教園、翱翔小鎮板塊。

當然灃東、灃西的發展遇到了“瓶頸”，需要時間去慢慢消化；但降價后的灃東、灃西對于預算不足的“地源性”購房者不失為一個選擇，當然也有一些“隱痛”，比如咸陽戶籍......

▎源自網絡：西安城市規劃競賽

其三、東北板塊的浐灞國際港，不得不承認，“漲價”后的港務區性價比已經流失；但卻是西安“北跨戰略”的窗口；奧體板塊的落地程度大家有目共睹，未來的秦漢大道以北區域進入拓荒階段，關于灞渭三角洲的規劃定位暫時還沒有落地，有待繼續觀察。

▎曲江CCBD金茂璞逸曲江實拍

其四、曲江文化商務區（CCBD）和航天基地，前者的規劃屬于地標性質，板塊住宅、商業、醫療、教育齊備，又有“曲江”二字的貴族屬性加持，比如此前開盤的華潤悅璽已經屬于標桿性，未來必將是一片豪宅聚集地，最近2023年底摘地的金茂璞逸曲江即將發布，面積188㎡四室起步......

▎航天基地攬月閣實拍

而航天基地在發展上是產城融合的代表，在樓市上一直被定位承接曲江的外溢；板塊內豪宅的聚集，少陵塬板塊的融創攬月府、科為攬月臺、招商長安璽、招商云山間都鎖定豪宅，剛需盤稀缺。

▎西安東站規劃效果圖

其五、主城板塊零散板塊規劃；如灞橋區正在建設的西安東站，未來與雁鳴湖板塊呼應，具備一定發展潛力。如未央區未央湖、大學城、團結村三大片區；如曲江大明宮板塊；如經開高鐵新城、如長安常寧新城......這些區域都有個共同特點：定位有限，看點有限，規劃附加值不足。

03

兩個“特別”的轉折

在2023年統計報告中提到，2023年西安新房價格上漲2.3%，二手房價格下降0.6%；住宅銷售面積下滑15.3%。

▎源自《西安市2023年國民經濟和社會發展統計公報》

這對于樓市而言不算個好消息，二手房價格的下降表明“房住不炒”療效顯著，打破了大家對房產的升值、保值預期。

結合上面的人口數據，有兩個特別的轉折需要注意：

1、人口增速放緩（2022年比上年末增加12.29萬人），從十位數下降到了個位數。

2、房產銷售規模縮水、價格上漲放緩；新房價格漲幅降低1.6%（2022年新房價格上漲3.9%），二手房價格由漲（+0.1%）轉跌。

因此，建議堅持“房住不炒”，不要抱著炒房、投機的心態買房，別抱有“抄底樓市”的幻想。