告別積攢的五天假期，打工人們扭頭扎進了連續六天的工作日，而高層們也沒閑著。
比如，假期前夕，高層官宣對樓市全新定調；假期前后，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等多城接連送上各種版本的不限購政策等等。
這還不止，自然資源部也放大招，宣布：
1.商品住宅去化周期＞36個月的城市，暫停新增用地出讓！
2.商品住宅去化周期＞18個月，≤36個月的城市，盤活多少，供應多少。
往往字越少事越大，越重大的決策，發布的時間點越休閑。
可以說，至此，國家終于痛定思痛，刀刃向內，決心擺脫自上世紀九十年代以來對土地財政的依賴。

01
雖然目前政策力度一次比一次大，但影響卻越來越弱，新政效應持續的時間也越來越短。
數據顯示，近一年多時間里，全國各地發布放松限購政策超過80次，目前除了北上廣深四個一線城市外，僅剩海南和天津還保留部分限購政策。
但不限購帶來的新需求呢？虹吸效應呢？
基本上沒聽見個響，參考廣州。
我隨手查了一下廣州全市的庫存去化周期，不多不少，20+月。具體到區，如增城、南沙等，去化周期更高。
作為一線城市的廣州尚且如此，其他的城市可想而知。
那為什么恰恰是在這個時間節點，要叫停一直高度依賴的賣地？
表面的原因是市場倒逼。
很簡單，新房的供應銷售正在陷入死循環。
在新的市場環境下，一邊是新房推新互相傾軋，甚至獲得了類似“容積率新規”這種變相提高得房率的不對等助攻。
另一邊卻是，源源不斷更新、更好，甚至價格更有競爭力的新房擠壓二手房空間。二手小業主買房不漲、賣房倒虧，還面臨舊房無法出手的局面。
市場上，新房的絕對性價比越高，就越鎖死了二手房的流通，進而影響到改善、置換買家買新。
最終導致的結果，即使政府推出的都是中心城區的靚地，也不能避免最終由國企兜底埋單，甚至流拍的命運（最新案例包括廣州金融城和世界大觀四期地）……
有時候，真的不是現在拿出來的地塊自身魅力不足。甚至可以說，現在拿出來的地塊可能是壓箱底的好貨，或者新調規而來的中心城區靚地。
但無奈，市場的買家經過一輪又一輪的重組，基數變小了，而選擇（新房+庫存）卻越來越多，導致供求失衡。

02
今年初，當廣州祭出房票大招（其實也是去庫存的一種做法），隔壁的香港則是叫停一季度賣地，再配套后面的“撤辣”政策，隨后樓市大漲。
本次自然資源部叫停賣地的深層邏輯，則是改革勢在必行。
現在各地財政對于賣地的依賴，始于1994年分稅制改革。簡單講就是收入上繳中央比例提高，有利于中央集中力量辦大事。
但地方財政的支出沒有減少，隨后，各地的土地招、拍、掛陸續登場，并伴隨著經濟、城鎮化和樓市的不斷發展，延續至今。

如今，大環境欠奉，樓市下行，地方政府賣地收入也持續減少。2023年全國賣地收入5.8萬億元，跌破6萬億大關，同比下降13.2%。
大家都知道必須改變對土地財政的依賴，只是喊停容易，財政的出口何在？
其實，現在這波改革的大幕已經徐徐拉開，正分步推進。
有條件叫停賣地，是第二步，相信后面還有第三步。
而第一步，在節前已經鋪陳開來。
4月23日，《人民日報》文章提到，“完善基礎貨幣投放和貨幣供應調控機制，支持在央行公開市場操作中逐步增加國債買賣，充實貨幣政策工具箱。”
該文的作者就是財政部（文章署名：財政部黨組理論學習中心組）。翻譯成大白話就是：央行可以在二級市場買國債→央行可以印鈔買國債充實財政。
要知道，在此之前，《人民銀行法》第二十九條有明確規定，中國人民銀行不得對政府財政透支，不得直接認購、包銷國債和其他政府債券。
但從二級市場購買國債，有了風險隔離層，會被準許。
當央行可以將衍生出來的貨幣通過二級市場買入國債，也就等于化解了地產下行之后，過度依賴土地財政這一緊箍咒。
這就是應對過于依賴土地財政出臺的配套政策和后手。央行買國債被準許后，可以首先讓財政得到流動性充盈，再去傳導帶動社會上的其他經濟活動。
這么說吧，將其稱之為樓市下行后，化解土地財政依賴，充實地方財政的歷史新舉措，一點也不為過。
03
對土地財政的依賴影響著我們每一個人。未來的政策動向，也將深度綁定你、我、他。
高鐵飛漲的票價、重慶市民的燃氣表、河南事業編人員的飯碗等等，這些都是最近熱度爆表的事件。
除此之外，還有地產圈內的巨雷，模范生萬科的“萬萬沒想到”、平安信托產品延期等等。
上述這些事件，看似不相干，內里卻都跟樓市不振、賣地不暢，財政收入減少不無關系。
在這樣的大背景下，我們普通人要怎么做才能更好？

需要指出的是，自從上世紀80年代改革開放以來，我們總體上經歷的都是經濟一路狂飆。
像目前這種后口罩時代是沒有經歷過的，對待社會經濟活動的經驗也不如其大國豐富。因此不可能在當今的地球村中獨善其身，也會借鑒一些他國家的經驗。
現在起碼有兩點是可以確定的：未來貴金屬黃金和優質資產會有支撐和利好。
比如，最近，你們有打算去島國旅游，或者抄底買LV、PS5嗎？
小日子那邊，日元對美元匯率一度跌破155日元大關，創34年來歷史新低，就是最近兩天的事。
而漂亮國那邊則表示，預期國內的通脹仍在可控范圍，仍不會考慮降息。
于是，為了讓錢不會不斷貶值，聰明人就會利用其他手段對沖。
這也是日本股市最近幾年勢頭強勁、東京房價連續3年上漲的主要因素之一。
不管你愿不愿意相信，其實在全世界的幾大經濟體中，都是需要房地產這一夜壺存在的。
也就是說，在現在大多數人都已經把減持國內房產當成共識的當下，又有了這么一個契機讓你重新審視一下自己的資產配置。
賣房因人而異，別只急著將房產從籃子中拿掉。
對，這里說的就是普通人。在樓市在2009-2017、2019-2020、2021-2022這幾個周期狂飆后，不少早期上車的人不止持有一套房產。
具體的建議是：
盡快處理掉手頭樓齡久遠的物業；
ps：這里先埋個伏筆，后續會專門寫一篇“如何更好、更快把房子賣掉”（說點我自己的親身經歷）

根據自己的實際情況置換房產；
向上置換（年輕，處于事業上升期），或向下置換（中年，事業不確定性增加）都可以；
盡可能持有一線城市核心區一至兩套物業；
因為，在未來的日子里，高低必須有固定資產來抵抗大水洪流的。現在也有更任性的做法，清空房產，手持現金租房住。我認為，這種只適合一類人，參考蔡瀾。
另外，建議適當配置幾款越來越大眾化的保金（壽險、重疾、年金險等）；
雖然靈活度、可變現度并不高，但在房產置業不香之后，也被越來越多的人重視。沒辦法，誰叫現在的年輕人把“社保繳滿15年是否就可以不繳了”這種話題也關心上熱搜了呢。
還有就是貴金屬，也就是黃金。
這其實更專業，想大量持有的話，需要具備一定的金融知識。君不見，一邊是中國大媽買爆黃金，一邊卻是某國黃金這種真·金字招牌都卷款走路了嗎？
別的，普通人比較難操作的美股、港股等，以及還沒提及的大A等等，就先忽略吧~