上海豪宅砸盤

　　最近綠城黃浦灣14萬砸盤成交在網上火了，之前成交單價基本都在20萬以上，上海豪宅砸盤了。

　　蟈蟈之前寫過一篇，這篇文章是專門回答一位星球用戶的提問。

　　核心觀點：上海豪宅處于懸空資產的狀態，并不是真的抗跌。

　　查一下綠城黃浦灣冰山指數就會發現，綠城黃浦灣的價格沒怎么跌，但是冰山活躍指數非常低，說明買家并不接受目前的價格，這就是懸空資產的典型特點。

　　文章寫到這本來就可以完美結束了，上海豪宅在砸盤，蟈蟈又預見了這種砸盤。

　　但我們還要仔細分析下：綠城黃浦灣成交14萬真的算砸盤嗎？

　　真的砸盤了嗎？

　　要分析是否真的砸盤了，就要搞清楚豪宅的定價邏輯。回答這個問題之前，蟈蟈先介紹下這周去香港看房的見聞。

　　1、看了一個剛需樓盤，單價十幾萬，前面50米有一個一線海景豪宅樓盤，單價四五十萬，頂樓單價六七十萬。

　　2、看了一個改善樓盤，同一樓層，同樣戶型，看海的一個房單價30萬，不看海的一個房單價20萬。

　　我的感受：香港樓市對空間充分定價，這個空間包含：室內空間+眼睛看到的空間

　　空間可以分為三擋：

　　生存空間：特點就是小，主流戶型套內40平米，小臥室4平米，單價十幾萬。眼睛看出去基本就是很近的樓。

　　生活空間：戶型有點寬松了，主流戶型套內60平米，小臥室也有6平米，單價二三十萬。眼睛看出去如果是好的景觀，要支付高額溢價，甚至50%的溢價。

　　奢華空間：主流戶型套內100平米+，香港的千尺豪宅，單價四五十萬，頂樓一般是復式，有露臺空間，單價要比下面樓層貴30-50%。眼睛看到的空間價格可能占了總價的一半。

　　香港樓市為什么會發展成這樣？邏輯可能是：

　　香港大部分人被人為的壓縮到了很小的空間，讓人對空間極度渴望，任何一點空間都被人們用錢投票到極高的價格。

　　國內的豪宅市場是比較接近香港樓市的，因為富人有錢為空間充分的投票。

　　以綠城黃浦灣為例，高樓層看江景的房子和低樓層不看江景的房子價差一半都是合理的。

　　最近成交的兩套綠城黃浦灣位于1號樓的3樓、4樓，是12年建的；最好的是7號樓是18年建的，15樓以上是可以看一線江景的，看江的價格基本在25萬左右。14萬對比25萬，我認為14萬一點都不劃算。

　　因為25萬既有樓層溢價，又有江景溢價，江景溢價甚至都可以占一半價格，這才是豪宅啊。

　　所以，綠城黃浦灣這兩套真算不上砸盤，這就是市場價。

　　豪宅的定價是非常復雜的，功夫在窗外，不能用剛需的邏輯來看。蟈蟈也去看過一些江景豪宅，同一小區價差一半都是正常的。

　　上海豪宅最近確實在跌，但這兩套房子真算不砸盤。