時隔整整兩個月，成都中心城區終于又要賣地了。

這兩個月，樓市可謂風起云涌、福利不停：

·4月28日，成都全面取消限購，同日公積金新政發布，多子女家庭貸款額度上調；

·4月29日，成都出臺人才新政，對符合條件的A、B類人才給予更多購房支持；

·5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布通知：最低首付款比例下調，房貸利率下調，公積金利率下調……人稱「史詩級救市」；

·5月31日，成都跟進517新政，降低首付比例及貸款利率；

·6月20日，《成都市城市規劃管理技術規定（2024）》發布，宣布「產品升級」的時代到來！詳情：

效果還是有的，中指研究院報告顯示：端午期間， 核心區域優質項目實現熱銷 ，外地看房客群占比近五成，其中川內客群占一半。但，部分非核心板塊持續趨冷，成交難度較大。

區域樓市的兩極分化，是否會影響土地市場？

今天，成都中心城區取消限購后的首場土拍，將答案呈現在我們面前： 確實有影響 。

本場土拍共出讓4宗土地，還首次出現了「住宅和商業分別計算地價」的新規則——全部成交，最高樓面價、溢價率最高的都是三圣鄉土地。

這是今天起拍樓面價最高的土地——為18200元/㎡，讓人不禁感嘆： 還得是錦江區！

宗地位于錦江區三圣鄉（駙馬）板塊，是50.18畝的純住宅用地，容積率約1.8，最終以20300元/㎡的樓面價、12.2億元的總價成交，溢價率11.5%：不愧是錦江統建啊！

今年的錦江區，那是相當火熱：6個月出讓4宗土地，樓面地價均超2萬元/㎡，包括成都迄今樓面價第一、二名；膾炙人口的“千萬豪宅排隊搶”的樓市神話——金融城·錦宸府也來自錦江區。

但，今年的熱鬧是屬于金三和林家壩的，先一步搶占高端市場話語權的三圣鄉，反而冷靜了下來—— 新房市場 ，只有4個樓盤在售，并且都不是今年的新盤； 土地市場 ，去年12月興城人居拿地之后，已有半年沒有土地出讓。

時隔半年再放地，三圣鄉也很給力：起拍樓面價比去年12月板塊內出讓的土地高出6000元/㎡，比隔壁林家壩4月出讓土地 （起拍價16500元/㎡） 高出1700元/㎡，成交樓面價首破2萬元/㎡，憑啥？

第一，成熟。三圣鄉的商業學校公園醫院是現成的，鹽道街、七中育才、華西……都是膾炙人口的“名牌”，地鐵13號線也是在建線路。一句話：配套完善，沒有短板。

第二，高端。 地塊位于成龍大道以南的梅林東片區，相較于道路以北片區，開發時間更晚，后發優勢很強：既可以享受三圣鄉的成熟配套，又擁有更新的城市界面和更純粹的居住氛圍——錦江大院、錦江上院、錦江璞園，個個都是備受高端買家追捧的明星豪宅。就像攀成鋼，豪宅扎堆，高端居住的氛圍起來了，必然不缺買家。

第三，指標好。 錦江區本就是成都面積最小的行政區，今年出讓的純住宅用地都沒超過32畝，而今天這宗約50畝土地，為純住宅，容積率1.8，還緊挨環城生態區，這不妥妥奔“豪宅”去了嗎？

不過它也并不十分完美——周邊還有大片待開發土地和農田，路網尚未完善，隔壁的學校也還在規劃中。好在錦江區的實力很強，假以時日，必成氣候。

▍拍攝于2023年3月

成華這次放出了兩宗土地，分別位于崔家店和二八板塊。

NO.1

崔家店26畝

“分類計價”初試水

成華崔家店這宗26.35畝土地，是本次唯一一宗住兼商用地，也是成都首例以 住宅、商業分類計價 方式出讓的土地，肩負時代使命。

其中，成交樓面價13800元/㎡（其中住宅14450元/㎡，商業5164.514450元/㎡），溢價率4.5%，由越秀地產以4.8億元總價競得。

因此，這宗地也看點多多。

第一，“分類計價”的成都初試水。

“分類計價”其實并非新模式，蘇州、合肥此前也運用過這一模式。

從蘇州與合肥的經驗來看，其優勢在于：有利于固化商、住業態的土地成本， 降低住宅部分的土地增值稅 ，減輕項目整體稅收負擔，提高房企對商住用地的參拍積極性，對于住兼商土地的出讓很有借鑒意義。

而今天的這宗土地，作為新模式的“試水”，自然備受關注。

第二，舜和家園站TOD范圍內。

為了讓“試水”效果更好，成華區拿出了滿滿誠意：地塊位于地鐵12號線 （成都軌交五期規劃） 舜和家園站TOD范圍內。

去年11月，市規自局發布的成華區槐樹店片區控規調整公告，主要調整內容包括：增設地鐵出入口， 為地鐵12號線舜和家園站落位做準備 ；將一宗商業和一宗住宅用地，變更為三宗住兼商用地， 住宅調增了2.21萬方 。

今天出讓的這宗土地，就是這次調規中由商業用地（紅色）變更為住兼商用地（橙色）的1#地。

▍ 圖中的1#地就是今日出讓的26畝

第三，配套豐富。

地塊一街之隔就是成華區第七人民醫院新院區，南側還有成華區中醫醫院，周邊還有多所幼兒園，步行約900米可達地鐵7號線雙店路站，距離杉板橋商圈、城東體育公園也不遠，地塊未來還將配建商業，生活氛圍不會差。

不容忽視的是，地塊周邊還有大片待開發土地，會經歷一個比較長的等待周期，但好在未來城市界面會比較新。

在成都首宗“分類計價”的土地之上，越秀是會打造“天悅云萃二期”，還是會以新產品匹配新地塊？很是期待！

NO.2

二八板塊82畝

半年地價降了3200元/㎡

二八板塊今天出讓的82畝地塊，容積率3.0，由成華舊改與華潤以13100元/㎡的樓面地價、21.5億元的總價底價競得。

UP君認為：這是 二八板塊內計劃今年供應的21宗土地中，最“誘人”的那一宗 ——位于雙林小學 （馨韻校區） 一街之隔，占據了板塊最優質區位，被二仙橋公園環繞，周邊學校、商業環伺，交通便利，加上面積夠大、形狀方正且為純住宅性質，保證了后期的居住純粹度。

并且，相較于去年10月出讓的中旅46.6畝，成交住宅地價還降了3200元/㎡，性價比相當高。

不過片區內現在在售新房項目較多，產品很卷、競爭很激烈，而華潤近兩年也被稱為“卷王之王”——后續區域市場必將持續開卷，不妨拭目以待。

作為本場土拍唯一的“二圈層代表”，溫江再一次展現了其「宜居」的屬性——國色天鄉板塊約33.1畝純住宅用地，容積率2.0，成交樓面價4500元/㎡，由魚鳧城產以約2億元底價競得。

相較于光華新城和星河板塊，國色天鄉近些年的聲量并不高，相應的，房地價也不高—— 4500元/㎡的樓面價，即使放在去年也屬全溫江墊底。

但便宜并不代表地塊素質不高，只是定位不同而已：周邊洋房、別墅社區較多，整體低密宜居；同時挨著市農林科學院和四川農業大學，與四川省康復醫院、成都醫學城三醫創新中心三期、華西醫院之間的車行距離約6～7公里，適合打造面向農林/醫學人才的低密產品或面向老年人的養老度假產品。

而此次拿地的魚鳧城產，也是溫江土地市場的熟面孔了——情理之中，也是意料之中。

上半年的最后一場土拍結束后，我們就喊出了“二圈層招誰惹誰了”的困惑，而近兩個月的樓市也一直在回答這個問題： 只有足夠核心，才能足夠堅挺。

以上，就是今天出讓的土地情況，幾家歡喜幾家愁。兩天后，中心城區還有一場土拍，敬請期待~

今年土拍合集↓

>4月25日：

>4月23日：

>4月19日：

>4月9日：

>3月6日：

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Bobeen Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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