北京
不知道你們發(fā)現(xiàn)沒(méi)，大家似乎對(duì)樓市新政不敏感了！紅姐天天整理地產(chǎn)大事件，也感覺(jué)麻木了！
對(duì)于那些出臺(tái)"邊邊角角"新政的城市，比如提高公積金貸額度、推行以舊換新等，感覺(jué)都是跟著別人屁股后面走，沒(méi)新意，作用也有限。
但北京不一樣，作為“全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)”，此前很多年，北京的樓市動(dòng)作還是備受市場(chǎng)關(guān)注的。可是現(xiàn)在，大家似乎也沒(méi)那么敏感了！
6月26日，北京跟進(jìn)“5.17”，樓市新政終于落地了：
①首套全北京不低于20%，利率3.5%；
②二套五環(huán)內(nèi)不低于35%，利率3.9%；
③二套五環(huán)外不低于30%，利率3.7%
④二孩以上家庭二套購(gòu)房按首套貸款。
這要是在以往，不但朋友圈會(huì)“打雞血”刷屏，主流地產(chǎn)股也會(huì)應(yīng)聲上漲。但是這一次，市場(chǎng)很平靜。
一位網(wǎng)友調(diào)侃說(shuō)：“北京的政策，連一個(gè)泡都沒(méi)響?！?/p>
是政策不給力？需要耐心等待效果釋放？還是有什么其他原因呢？
01“沒(méi)錢(qián)！有錢(qián)也不敢花”
坐在紅姐辦公桌旁邊的伙伴，也是一個(gè)兩歲孩子的寶媽?zhuān)€在北京租房住。
我問(wèn)她，北京昨天出樓市新政了，你會(huì)考慮買(mǎi)房嗎？
她笑意盈盈地看著我：“不買(mǎi)！沒(méi)錢(qián)！首付降了，但月供不還是得還嗎？”
盡管北京購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例和房貸利率已經(jīng)降至歷史最低位，買(mǎi)房門(mén)檻和持有成本都大有降低，但是對(duì)于很多不急于自住的人來(lái)說(shuō)，更為擔(dān)心的是自己的月供持續(xù)支付能力。
當(dāng)前，在就業(yè)預(yù)期仍然不穩(wěn)定的情況下，普通人即使手里有一大筆錢(qián)夠支付買(mǎi)房首付，也多是“不敢花”的狀態(tài)。
6月19日，統(tǒng)計(jì)局的發(fā)布5月份分年齡組失業(yè)率數(shù)據(jù)顯示，5月，全國(guó)城鎮(zhèn)不包含在校生的25—29歲勞動(dòng)力失業(yè)率為6.6%、30—59歲勞動(dòng)力失業(yè)率為4.0%。
國(guó)際上7%的失業(yè)率為失業(yè)預(yù)警紅線，超出這個(gè)水平就意味著很danger。作為房地產(chǎn)剛需消費(fèi)的中堅(jiān)力量——25-29歲勞動(dòng)力的失業(yè)率，也已經(jīng)很接近預(yù)警紅線了。
02預(yù)期看跌！那就繼續(xù)觀望
不知道大家有沒(méi)有關(guān)注到，雖然北京此前沒(méi)及時(shí)跟進(jìn)“5.17”新政，但二手房成交也是較為活躍的狀態(tài)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，北京二手住宅網(wǎng)簽11071套，環(huán)比5月同期上漲了13.3%，全月有望接近3月份的1.4萬(wàn)套。
但這背后，一是以價(jià)換量，二是新房成交的低迷，不得不跟著以價(jià)換量。
中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)有報(bào)道，北京二手房市場(chǎng)從去年下半年開(kāi)始就開(kāi)啟了漫長(zhǎng)的“以價(jià)換量”階段。
從去年10月至今年5月，北京二手房?jī)r(jià)環(huán)比降幅分別為1.1%、1.4%、1.2%、0.7%、0.9%、0.4%、1.6%、1.2%；北京多數(shù)小區(qū)二手房成交價(jià)去年的下跌幅度在15%～30%。
而新房方面，據(jù)天朗房研網(wǎng)數(shù)據(jù)，1-5月北京新房住宅成交：
按套數(shù)看，成交15335套，同比下降35.2%；
按規(guī)?？矗山?49.37萬(wàn)㎡，同比下降42.87%；
按金額看，銷(xiāo)售約836.07億元，同比下降48.5%。
數(shù)據(jù)顯示，北京前5月新房住宅銷(xiāo)售非常不樂(lè)觀，且銷(xiāo)售金額降幅大于面積降幅，一定程度上也能反映開(kāi)發(fā)商在降價(jià)促銷(xiāo)。
前些天，中建壹品北京豐臺(tái)樓盤(pán)欲6.8折開(kāi)盤(pán)的事件，也反映了當(dāng)下北京新房市場(chǎng)的艱難。其實(shí)，不僅北京，廣州、杭州等城市，在頭部開(kāi)發(fā)商引領(lǐng)下，也都在降價(jià)搶客。
新房和二手房競(jìng)相降價(jià)換量，房?jī)r(jià)預(yù)期看跌，不著急自住的買(mǎi)房人，自然會(huì)繼續(xù)保持觀望。
更多的人則表示，北京“6.26”新政并沒(méi)有超出預(yù)期，因此市場(chǎng)反應(yīng)不敏感也在預(yù)料之內(nèi)。大家期待的五環(huán)外限購(gòu)、存量房貸利率調(diào)整等，依然沒(méi)有落地。
一位微博房產(chǎn)大V說(shuō)：現(xiàn)在這個(gè)環(huán)境下，低于預(yù)期的事兒，是利空。
一位業(yè)內(nèi)前輩表示：預(yù)期才是關(guān)鍵。不能改變預(yù)期，什么新政都沒(méi)大用。
那么，如何提升市場(chǎng)預(yù)期呢？
6月26日中建建投證券發(fā)表了一篇研報(bào)，里面提到，從房地產(chǎn)救助的米國(guó)經(jīng)驗(yàn)看：國(guó)家信用介入是關(guān)鍵。
首先，通過(guò)國(guó)家信用的介入穩(wěn)定金融系統(tǒng)；
之后，對(duì)居民救濟(jì)和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，減輕家庭住房負(fù)擔(dān)和降低失業(yè)率，通過(guò)增加財(cái)政支出給居民與企業(yè)紓困；
同時(shí)，對(duì)存在的監(jiān)管漏洞加強(qiáng)監(jiān)管。
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