封面圖 | 《云邊有個小賣部》劇照

01

問：前段時間網上流傳一篇文章，講的是美國投行高盛預測中國房價何時見底，參考美國還要3年，參考日本還要17年。判斷依據主要來自中美日三國房價走勢曲線比較。

美國房價從2006年第一季度高點開始下滑，見底用了5年，筑底1年，反彈用了8年，到2020年再回到高點，合計14年。日本房價從1991年第一季度高點開始下滑，見底用了19年，筑底3年，反彈用了6年，到2019年重回高點，合計28年。

這篇文章的結論是：中國樓市最高點是2021年第三季度，大概率重復美國的走勢，在2027年觸底，跌幅40%。

考慮當前經濟環境和政策調控，您覺得中國房價未來走勢將如何發展？中國房價發展趨勢會更接近美國模式還是日本模式？

馮侖：我們可以對比兩個國家在房地產市場波動中的表現。2008年美國金融危機，房地產市場迅速下跌。隨后，美國通過一系列經濟刺激政策和金融改革，房地產市場逐漸復蘇。最近一年多以來，美國的房地產市場普遍上漲，漲幅也比較明顯。日本經濟泡沫破裂后，房價長期下跌，房地產作為資產配置的吸引力逐漸減弱，市場慢慢冷卻，人們不再熱衷買房。

有人問，我們未來會怎么樣，會不會像日本或者美國？我認為中國房地產市場具有中國特色，是一種準市場行為。也就是說，政府通過限價、限購等措施對市場進行調控，同時對房地產開發商實施嚴格監管，比如三道紅線政策，以控制風險和促進市場健康發展。

現在，人口負增長，經濟正處于轉型期，企業面臨下行壓力，大家對未來經濟增長的預期較為謹慎。

在這種情況下，我覺得中國房價將經歷一個持續下降的階段。

今年上半年，我們住宅新房的交易額約為3萬億元人民幣左右。如果今年全年的交易額達到六七萬億元，相當于2019年的三分之一。我認為房價會再降一點，大概降到年交易額4萬億元，那時候房價會相對穩定，有機會再度上漲。通常這個價格我們叫做底部價格。

現在全國房價平均下降了15%左右，個別地方下降了30%，甚至有極端地方下降了50%。如果按照目前的發展趨勢，當全國平均房價下降30%左右，多數地方下降一半，住宅市場可能會觸底，然后慢慢漲回來，但速度不會很快。

總之，房價需要多久時間回升，取決于經濟的增長力度、就業收入的增加以及人口結構的變化趨勢等等。我們需要等待一段時間才能得出結論。

02

問：對于中國房地產市場目前的情況，盡管政府推出了多項重磅政策，支持力度空前，但效果好像不太明顯。您覺得，在這樣的背景下，中國房地產市場需要在「ICU」躺多久，才能走出低谷？

馮侖：盡管政府出臺了多項措施，但能否使房地產市場從「ICU」出來，仍無法確定。人沒死，ICU的措施是有用的；但如果人已經死了，ICU的努力也無濟于事。

就像我們說過的，以前房地產是一個單獨的問題，叫專科問題，現在房地產已不僅僅是行業自身的問題，而是全科問題，也就是說，宏觀經濟決定房地產市場的未來，而不是房地產行業自己就能把自己搞好。宏觀經濟問題包括居民就業和收入、其他行業的發展、國際經貿關系和社會心理預期等等。只有這些方面都向好，房地產市場交易才會增長。

如果人口沒有增長，經濟也出現停滯狀態，那么依靠高周轉的住宅市場將面臨巨大挑戰。這是當下最重要的一個基本判斷。

住宅市場受到經濟下行的持續拖累，在這種情況下，今年住宅市場維持在8萬億元的交易額就已經不錯了，但也有可能更少。現在二手房交易也非常困難，在北京最好的地段，比如中關村和國貿，掛牌的房子6-8個月都難以成交，房價不說腰斬，至少要降三分之一才可能成交。

雖然整個市場面臨嚴峻挑戰，但并不意味著市場完全沒有希望。如果交易額降到6萬億元，市場集中度會更高。

過去，全國房地產市場的交易額20萬億元，各地幾乎都在增長。現在，活躍市場集中在經濟增長和人口增長的地區，這些地方的房地產市場還會有一定的需求。