我是紫沐，這是我第408篇日記。

最近咨詢二手房的粉絲變多了。

到底買新房，還是買二手？

其實你能想到這個問題，已經比很多人聰明了。

你別不信，現在很多買家，對二手市場就是零了解。

所以有時候我覺得人挺雙標的。

一方面強調買房是件大事，要謹慎要全面。

一方面能完全拋開龐大的二手房體系，只知道跟著軟文看新盤。

這對自己辛苦積攢的財富，也太不負責了點。

我覺得買房這件事，概括起來就兩步：

1.確定自己的購房需求和購房預算。

2.根據需求和預算，從符合條件的新房和二手房里面，做篩選。

那很明顯，在篩選之前，你至少得分清楚新房和二手都有什么優缺點吧。

新房有什么優點？

樓齡新、產品新、得房率高、銷售態度好。

具體的不需要贅述，軟文上都有。

但二手有什么優點？

很多人不清楚，因為軟文不會寫。

有人說二手便宜，好砍價。

這說法沒問題。

但目前二手便宜和大環境有關，等經濟和市場回暖，二手未必便宜。

更懂一點的，會說二手信貸更靈活。

這說法也沒問題。

你看最近這么多超貸續命的，就知道二手金融花樣多。

但我覺得二手最大的優點，其實是確定性。

你買二手房，所見即所得。

房子的優點是什么，缺點是什么，你不用猜，眼里心里都有數。

與之相比，新房是期房，它存在交付上的不確定。

PPT上的園林、外立面、交標、學位。

和最后交付的園林、外立面、交標、學位。

可以是買家秀和賣家秀的區別。

不確定，就代表了風險。

事實上過去幾年，新房貨不對板的案例太多了。

而且不是那種小盤，很多還是網紅盤。

比如，琶洲南的學位。

比如，海珠保利天珺、濱江上都、湖光悅色的園林和外立面。

比如，新世界云耀、萬博和樾府的交標。

甚至，還有很多延遲收樓的，就金融城都有，更別說邊郊板塊。

所以對比之下，買二手房不用面對這些風險，就是很大的優勢。

你買二手，最多一個月跑完手續過完戶，你就安心了。

你買新房，得擔心個一兩年等交付。

萬一貨不對板，還得繼續擔心樓盤會不會改，不改怎么辦。

很累的。

而且除了交付上的確定性。

新房和二手，在價格上的確定性，也不一樣。

一定要記住啊，一買一賣才是閉環，落袋為安才是盈利。

你多少錢把房子買下來不重要，多少錢把房子賣出去更重要。

賣房按的是什么價？二手價。

所以二手房價永遠比新房房價更有參考意義。

新房定價，它包含了預期。

比如園林、外立面、交標、學位的交付預期，比如板塊的發展預期。

但前面說了，新房交付天生自帶不確定性。

甚至可以說，經濟越差，這種不確定性越高。

所以新房房價，往往不能反映房子最真實的價值。

只有等新房變成二手，才能看出它到底有多少水分。

老黃埔和萬博，就有一堆活生生的例子。

很多前兩年的網紅新盤，房價原形畢露了。

所以買二手房最大的優點，不是什么便宜或者信貸靈活。

而是它的確定性。

你不用擔心交付會貨不對板。

也不用擔心價格會比新房更虛高。

也只有當你把新房和二手的優缺點都了解清楚。

你才能更全面地思考，到底是新房適合你，還是二手適合你。

接下來的思考和選擇，主要還是根據需求和預算去做。

比如說，你買房是為了孩子明年讀書。

或者說，房租快到期了，打算直接買房住。

這種對交付時間有要求的購房，明顯就只能買二手。

另外說句得罪人的話。

如果你對孩子教育真的很重視，或者短期就要用到學位。

二手名校永遠比新房名校優秀。

要想清楚一個概念。

新房引進的，僅僅是教育資源。

這教育資源，最終能不能變成好學位，誰說了都不算。

唯一有資格評價的，只有時間。

所以真正的名校從來都是沉淀出來的，不是貼出來的。

稍微扯遠了一點，回到篩選的問題。

預算也是一個篩選項。

比如500萬以下，我覺得優先考慮新房是沒問題的。

因為這個預算段，對應的板塊以遠郊和近郊為主。

這些地方有兩個特點。

一個，是后續供應量非常大。

一個，是產品對房價的影響，比地段對房價的影響，更大。

所以在邊郊和遠郊板塊，買最新的產品，更能保持長久的房價競爭力。

買新房還是二手。

說到底，就是一道測試買家認知能力和思考能力的考題。

而你的錢包，將對你寫下的答案負責。