最近，昆山又火了。

央視《中國經(jīng)濟(jì)向“新”力》報道，昆山如何打造“國際咖啡產(chǎn)業(yè)之都”。

一座城市，如果被冠以“都”的稱號，說明其在領(lǐng)域有了舉足輕重的地位。

從大力布局咖啡產(chǎn)業(yè)僅數(shù)年，昆山的眼光與規(guī)劃實力實在令人驚嘆！

01

昆山的成功，并不意外。

一方面，昆山有著得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢。

倚靠最強(qiáng)地級市蘇州，接壤長三角龍頭上海，昆山可以說是蘇滬同城的“最強(qiáng)基礎(chǔ)”。

如今高鐵、軌交、公路多模式的跨城通勤，將蘇、昆、滬三城連為一線。這所帶來“通”與“融”，可以說不是一城，勝似一城。

這也給昆山發(fā)展咖啡產(chǎn)業(yè)提供了基礎(chǔ)，從全國的咖啡門店數(shù)量來看，上海依舊持續(xù)領(lǐng)跑，數(shù)據(jù)顯示，2023年上海咖啡門店總計約9500家，較去年還增加了102家。

擁有臨滬的優(yōu)勢，昆山更持續(xù)為各大品牌落地提供精準(zhǔn)的支持政策，發(fā)展規(guī)劃，靠著貼心周到的服務(wù)，最終讓對方下定投資決心。

如今星巴克、瑞幸、億政咖啡、越南中原咖啡、日本三井物產(chǎn)、瑞士蘇可菲納等頭部企業(yè)均已布局昆山，據(jù)悉全國60%以上的咖啡生豆進(jìn)口和60%的烘焙都是在昆山完成的。

這意味著在我國，平均不到兩杯咖啡，就有一杯出自昆山。

你不得不佩服，昆山在謀劃產(chǎn)業(yè)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)過程中的高度視野與靈敏嗅覺。

在改革開放初期，昆山尚是一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣，迅速被其他縣市超越，在蘇州下轄的六縣中，昆山一度成為了“小六子”。

痛定思痛的昆山，決定從單一農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向農(nóng)、副、工全面發(fā)展轉(zhuǎn)移，同時也精準(zhǔn)抓住了電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇。

后來昆山繼續(xù)與時俱進(jìn)，打造了高端裝備制造、生物醫(yī)藥等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，在元宇宙、低空經(jīng)濟(jì)等方面走在了國內(nèi)前列。

這次，善于招商的昆山，再次抓住了中國咖啡產(chǎn)業(yè)崛起、行業(yè)龍頭紛紛落地布局的風(fēng)口，形成聚集效應(yīng)與規(guī)模經(jīng)濟(jì)，打造成了千億級全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)。

可以發(fā)現(xiàn)，昆山的每一次行業(yè)發(fā)展，都是在正確的時間與正確的地點，干正確的事。

在樓市方面，昆山同樣具備著這一特質(zhì)。

02

得益于上海、蘇州“左右逢源”的地理優(yōu)勢，與上海聯(lián)系日益緊密，昆山也承接了上海的外溢客群，其樓市成交量有一定的保證。

所以相較蘇州其他縣市,昆山新房市場一直以來都比較健康。

但不得不提的是，從去年來昆山的供應(yīng)量與成交量同比是有所減少的。

2023年，昆山市商品住宅的成交面積為155萬㎡，同比減少45.69%；而今年1-6月成交面積僅42.61萬㎡，同比減少約66%。

成交量下滑除了受到樓市下行大環(huán)境的影響外，主要受制于政策限制的上海外溢客群在政策放松后，購買力轉(zhuǎn)移。

之前的昆山尤其是花橋這樣的臨滬板塊，承接了眾多在上海沒有購房資格的外溢客群，自2023年起上海持續(xù)放松外地人限購等政策。

部分預(yù)算充足但苦于沒有購房資格的置業(yè)者重新有了購房機(jī)會，于是他們自然轉(zhuǎn)而把目光轉(zhuǎn)回了上海。

到今年1-6月的昆山商品住宅成交套數(shù)榜上，一線臨滬的花橋板塊僅有1個項目明月璟辰苑上榜了。

昆山的樓市格局逐漸改變，昆山新房改善，尤其是玉山主城的改善項目成為了樓市主力支撐。

據(jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計，截至今年6月，昆山成交套均面積已經(jīng)達(dá)到了約131.3㎡，改善化趨勢非常明顯。

自2021年起，玉山主城的新房成交占比逐步提升，到2024年上半年，已經(jīng)占到全市的46%。

可以說，昆山新房市場已經(jīng)進(jìn)入了“主城時代”。

同時，和蘇州市區(qū)新房市場一樣，當(dāng)戶型越做越大，價格不斷突破，在改善產(chǎn)品成為昆山的主力成交選手后，昆山樓市自然也開始駛?cè)雰?nèi)卷賽道。

只有產(chǎn)品力強(qiáng)、供應(yīng)稀缺又站位核心的樓盤才能逆市熱銷，其中位于昆山城中板塊的璀璨璟園就是這樣一個好產(chǎn)品的典型。

自去年開盤以來，璀璨璟園就一直保持著居高不下的人氣。

璀璨璟園位于城中板塊核心，坐擁婁江、前進(jìn)路、同豐路三條城市主軸，能享受到主城級全維配套。

項目距離蘇州軌交11號線順帆北路站直線距離僅約400m，交通便利；商業(yè)配套方面，項目自身配置了約2萬㎡商業(yè)招商花園里，將由昆山招商花園城的專業(yè)商管團(tuán)隊運(yùn)營，據(jù)悉星巴克、漢堡王、達(dá)美樂等眾多連鎖品牌已在意向入駐中，最快預(yù)計年底正式開業(yè)；周邊更有昆山開發(fā)區(qū)實驗學(xué)校、震川小學(xué)、震川高級中學(xué)、仁寶幼兒園等昆山第一梯隊教育資源，浸潤書香未來。

產(chǎn)品打造方面，項目打造了建面約130-200㎡的全系改善戶型，全為四房多功能空間設(shè)計，改善屬性非常純粹。

裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，新風(fēng)、中央空調(diào)、地暖三大件齊備，甄選了東芝、菲斯曼、松下、高儀......等國際知名品牌。

此外值得一提的是，目前璀璨璟園約3500㎡的真景花園、部分樓棟地上地下精裝入戶大堂、地庫、實體樣板間等均已經(jīng)公開，給到客戶實景前置體驗，所見所得，提前演繹生活單元。

再比如位于城東板塊的中建熙悅雅園項目，今年以來就長期霸占著昆山項目榜單前列。

中建熙悅雅園由深耕昆山的央企中建七局打造。

作為中國建筑旗下的骨干成員中建七局的房地產(chǎn)發(fā)展踐行者——中建七局地產(chǎn)集團(tuán)一直穩(wěn)坐“釣魚臺”，連續(xù)兩年穩(wěn)居昆山商品房年度權(quán)益銷售金額榜第一！實力房企帶來的確定性不言而喻

項目占據(jù)城東主軸位置，毗鄰軌交11號線白河潭站與昆山航站樓，約2-3公里范圍內(nèi)，奧特萊斯、世茂廣場等商業(yè)集群環(huán)伺，與晨曦小學(xué)、晨曦中學(xué)、震川高級中學(xué)等名校為鄰，昆山市第一人民醫(yī)院（東部醫(yī)療中心）僅一路之隔。（學(xué)區(qū)以政府主管部門劃分為準(zhǔn)，開發(fā)商不做承諾）

外立面采用公建化現(xiàn)代風(fēng)格，建造出韻律、對稱、簡約的建筑形象。

景觀方面，由“山水德比”團(tuán)隊打造一個開放式的公園社區(qū)，構(gòu)建“一環(huán)，一核，多園”的景觀格局，包含休閑、會客、兒童娛樂等功能場所。

項目戶型方面均采用“大面寬、大客廳、大陽臺、主臥套房”等設(shè)計，項目裝修同樣選用一線品牌，東芝、環(huán)都拓普、博世、A.O史密斯......更提升生活精致感與居住舒適度。

03

許多人知道昆山，可能就是因為被譽(yù)為“百戲之祖”的昆曲，也可能是“最強(qiáng)縣級市”的稱號。

今天再提到昆山，往往都會和長三角一體化、蘇滬同城化等重要發(fā)展規(guī)劃掛鉤，昆山也有了“咖都”這樣的新稱號。

而提及昆山樓市我們往往忽略不了花橋、陸家等環(huán)滬板塊，在很多人的印象中，這些板塊也是昆山樓市成交的主力板塊。

但經(jīng)過上述盤點我們可以發(fā)現(xiàn)，昆山的樓市表現(xiàn)遠(yuǎn)不止“環(huán)滬熱城”這么簡單，和昆山的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路一樣，昆山樓市也已經(jīng)在合適的時間駛?cè)肓烁纳频男沦惖?/strong>。

但值得一提的是，今年上海進(jìn)一步地放松買房政策，將對花橋等環(huán)滬板塊沖擊量較大，也會影響昆山樓市。

預(yù)計下半年，環(huán)滬板塊的成交量將繼續(xù)下降，昆山樓市或?qū)⒗^續(xù)筑底，但成交量仍舊領(lǐng)跑四縣市，一是因為供應(yīng)量使然，二是城市價值決定房產(chǎn)價值。

引用數(shù)據(jù)及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產(chǎn)測評（cricfjsz）

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