文/十一弟

前兩天，國內最大的房產中介平臺——貝殼找房，在西安拍下了兩塊地。

今年以來，貝殼已經在北京、廣州的土地市場上連續舉牌，但都空手而歸。

終于，在西北最核心的城市——西安，有所斬獲了。

這兩塊地屬于住宅性質，位置相鄰，大概率會連片開發。

總地價1.3億出頭，由貝殼底價摘牌，平均樓面價不到6000塊錢/平米。

十一弟查了下，地塊周邊的一些小區，比如金輝·天鵝灣、榮民·宮園美岸，二手房掛牌價在1.5萬/平米左右。

貝殼拍下的這兩塊地，地價與房價之間，每平米有上萬塊錢的價格差，利潤空間比較充足。

從今年開始，貝殼突然向房地產上游——開發業務切入，出現在了北京、廣州、西安的土地拍賣會上。

十一弟跟蹤了幾次舉牌，發現了貝殼拿地的幾個特點——

一是只在少數幾個核心城市躍躍欲試，北京、廣州和西安。

二是報名地塊體量都不大，地價不高，不必一上來，就拼命玩把大的。

三是不盲目追高地價，今年在北京、廣州土地市場上失手，都是因為其他開發商搶得太兇，溢價過高，貝殼知難而退了。

相比其他城市，西安的新房市場，還有挖掘需求的機會。

房地產市場最根本的支撐因素之一，就是城市人口。

去年，西安的常住人口突破了1300萬，在全國各大城市里，排名第九。

在中國北方，西安的常住人口規模，排在第三，僅次于北京和天津。

西安在去年還處于人口凈流入狀態，常住人口新增了逾8萬。

全國70個大中城市里，西安的新房價格，也是最抗跌的城市之一。

一直到今年四月份，西安樓市走出了一波獨立行情——

它的新房價格，連續14個月環比上漲。

今年五月份，西安新房價格的連漲勢頭中斷，下跌了0.1%。

到了六月份，又重回上漲了，環比漲幅0.2%。

根據國家統計局的數據，全國70個大中城市里，新房價格環比上漲的城市只有4個。

西安新房價格的環比漲幅高居第二，僅次于上海。

跟去年同期相比，西安在今年上半年的新房價格上漲了4.3%，漲幅跟上海并列。

西安樓市的基本面算是不錯，這是貝殼還愿意在西安拿地的主要原因。

據說，在內部，貝殼篩選出了十個優先考慮拿地的重點城市——

北京、杭州、廣州、成都、西安、南京、深圳、上海、蘇州、合肥。

對于很多還想拿地的開發商來說，完全可以跟在貝殼身后，抄抄答案了。

這次貝殼安排在西安拿地的主體，是西安嘉家致和置業有限公司。

它由貝殼旗下的開發業務平臺“貝好家”持股95%，另外5%的股權，由一家私人企業持有。

貝殼的朋友告訴十一弟——

“在西安拿到的這塊地，貝殼不是開發商，甚至也不是地塊業主。”

而貝好家持有拿地主體95%的股權，只是屬于名義上持股。

接下來，西安這兩塊地已經確定引入綠城管理來負責代建，是由地塊業主指定的操盤方。

也許，這是一種全新的開發模式——

貝殼平臺、業主方、代建企業，在房地產開發鏈條上，形成了專業化的分工合作。

去年，貝殼啟動了“一體三翼”的戰略升級，還重新調整了內部組織架構——

“一體”業務仍是以房產經紀為主，“三翼”業務則是整裝、惠居和貝好家。

其中，整裝是家裝業務，惠居聚焦租房業務，貝好家就是開發業務。

貝好家的定位，并不是傳統開發商，而是數據驅動型住宅開發服務平臺。

在貝殼平臺上，最有價值的資產，就是沉淀下來的房屋、客戶、交易等龐大數據，以及把作業流程從線下搬到線上、進行重構的能力。

于是，貝好家向地塊業主、開發商等合作方，輸送了“1+2”模式的綜合解決方案——

其中，“1”代表的產品解決方案是核心，以C2M（Customer to Manufacture，從消費者到制造者）為理念。

通過大數據分析，利用AI算法深度洞察和挖掘客戶需求，提前預測目標客戶意向的產品類型和價格預期，以此作為樓盤產品定位的重要參考。

“2”代表的則是靈活多樣的資金服務、線上線下一體化的營銷服務。

貝殼要對傳統的開發業務邏輯反推流程，探索出一種“以人定房、以房定地、以房定錢”的新模式。

貝好家輸出的“1+2”模式，其中的資金服務，主要根據地塊業主、開發商的需求，聯合其他資金方共同出資。

據說，貝殼正在考慮參與或發起設立基金，幫助合作方拓展融資渠道，通過產品解決方案的加持，提升開發項目的確定性，與投資方共享收益。

在開發業務上，貝殼的優勢集中在平臺模式、數據和營銷渠道上，而非像開發商一樣操盤、像銀行一樣提供貸款。

也就是說，在土地端和投資端，貝殼其實屬于輕度參與。

但在營銷端，以及數據支持與平臺模式上，貝殼更能發揮出價值。

拍下西安地塊之前，擅長平臺模式打法的貝殼，就已經把這個局攢起來了，確定了多方合作的模式——

它對外輸出的“1+2”模式的綜合解決方案，有足夠的吸引力，讓地塊業主、開發商、金融機構等合作方加入進來。

貝殼在西安拍下的這兩塊地，體量不大，恰好以此試水，跑通模式。

過去二十多年來，鏈家、貝殼干成了國內最大的房產中介平臺。

它所依賴的方法論——

就是通過數字化的工具，把房產交易流程從線下搬到線上，劃分流程上的每一個角色、每一個動作，重構優化作業流程，實現專業的分工合作。

現在，貝殼往上游切入，輪到開發業務了。