8月5日，美股、日經(jīng)、亞太股市出現(xiàn)大幅度下跌。與此同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，年內(nèi)美聯(lián)儲(chǔ)降息可能性大大增加，預(yù)計(jì)年內(nèi)降息可達(dá)50個(gè)基點(diǎn)。

這是自2022年3月17日美聯(lián)儲(chǔ)開啟本輪加息周期以來，經(jīng)過了接近2年半的時(shí)間，美聯(lián)儲(chǔ)態(tài)度首次正式轉(zhuǎn)鴿。而此時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率已經(jīng)高達(dá)5.25-5.5%，并在這個(gè)利率水平上保持了1年多的時(shí)間。

慣常情況下，在美聯(lián)儲(chǔ)如此高的利率下，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)和股市都很難繁榮。而中國房地產(chǎn)市場(chǎng)下調(diào)周期，也和美聯(lián)儲(chǔ)利率之間有很密切關(guān)系。

年內(nèi)美聯(lián)儲(chǔ)降息可能性增強(qiáng)：一方面是因?yàn)?月份的議息會(huì)議上公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不及預(yù)期；另一方面則是美股等金融市場(chǎng)走到了一個(gè)周期性頂點(diǎn)，多頭開始割倉變現(xiàn)。畢竟下半年有美國大選等諸多不確定性大事件影響。而多頭賺了那么多錢，開始見好就收。

由于多頭不斷變現(xiàn)，空頭開始變強(qiáng)，所以美股接下來的走勢(shì)會(huì)變?nèi)酢６鵁o論出于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的需要，還是穩(wěn)定美股的需要，美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率都不能繼續(xù)停留在目前位置。

美聯(lián)儲(chǔ)的態(tài)度由鷹轉(zhuǎn)鴿——時(shí)也！勢(shì)也！

如果美聯(lián)儲(chǔ)開始步入降息周期，必然給國內(nèi)貨幣政策提供調(diào)整機(jī)會(huì)。在資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)期間，數(shù)量型貨幣工具效果不如價(jià)格型工具。因此存款和貸款利率下降的速度會(huì)加快，而存款利率下降速度會(huì)大于貸款利率。

存款利率日前已經(jīng)下調(diào)，但是年內(nèi)預(yù)計(jì)還會(huì)不斷下調(diào)，調(diào)到多低？調(diào)到能夠刺激人們?cè)敢鈱?chǔ)蓄變?yōu)橄M(fèi)為止。

設(shè)若存款利率在未來半年到1年的時(shí)間里大幅度下調(diào)1%，那么對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生什么影響？

1、刺激高端住房改善需求入場(chǎng)。當(dāng)存款利率降低到極低的水平，則持有大額存款的居民會(huì)認(rèn)為存款利息損失較大，或者認(rèn)為存款是件吃虧的事情。

部分高儲(chǔ)蓄人群會(huì)入場(chǎng)買房，尤其是買自己要住的高端改善房。預(yù)計(jì)套總價(jià)在2000萬元及以上的房子需求，會(huì)在年底或明年一季度反彈。而目前北京樓市比較滯銷的高端改善房，在彼時(shí)或能迎來一波成交行情。所以，重倉此類資產(chǎn)的開發(fā)商還是要挺住，等到春天來。

2、刺激部分城市交易量復(fù)蘇。在過去數(shù)年的價(jià)格調(diào)整過程中，部分二三線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底。具體表現(xiàn)是，有的城市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)回歸到合理水平。

雖然總交易量還比較低。但是部分城市，如天津、鄭州等城市，已然開始需求復(fù)蘇。當(dāng)然，即便是交易量復(fù)蘇，總的交易量不可能恢復(fù)到2019年的歷史高點(diǎn)。每個(gè)城市的房地產(chǎn)交易量?jī)r(jià)平衡點(diǎn)各有不同，合理購入價(jià)格也不同（具體詳詢加微信：zgfpbd2018)。

3、為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。隨著股市中大量獲利資金套現(xiàn)離場(chǎng)，它們需要找新的投資標(biāo)的物，而有的城市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超跌到可以吸引這些資金進(jìn)入。

有的房地產(chǎn)上市公司股價(jià)也同樣低估，會(huì)吸引流動(dòng)資本抄底。同時(shí)，部分房企的海外融資環(huán)境得到改善，而隨著部分城市房地產(chǎn)交易量的回升，很多房企的銷售困難情況得到改善。預(yù)計(jì)，很多房企的銷售壓力也會(huì)得到緩解。

當(dāng)然，這輪美聯(lián)儲(chǔ)降息可能不是“一瀉千里”的，甚至是降息和加息交互進(jìn)行的，但是總歸這是這輪加息周期以來，第一次出現(xiàn)降息的機(jī)會(huì)，對(duì)于新興市場(chǎng)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，也是第一次迎來調(diào)整的轉(zhuǎn)機(jī)。

對(duì)于北京樓市來說，在經(jīng)歷了產(chǎn)品、價(jià)格的長(zhǎng)期準(zhǔn)備后，預(yù)計(jì)也會(huì)在這輪資金流動(dòng)性釋放的助推下，迎來樓市交易量的一次小規(guī)模復(fù)蘇。從時(shí)間來看，今年的“金九”，是可以期待的。

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