習(xí)慣是一件很可怕的事情。

就像一提北京房子，多數(shù)人還本能地認為房價高到“買不起”，就像一提通州買房，很多人也還停留在“宇宙最強限購”的概念中。

事實上，這兩年北京的房價已經(jīng)沒有那么高不可攀，甚至都已經(jīng)低到了普通人敢想的程度，而通州的“雙限”，也已經(jīng)放松到幾乎跟全北京沒區(qū)別的狀態(tài)。

提起通州新房，包哥多少年也一直有一個固有印象，就是它一直被“雙限”搞得不溫不火，提到在通州買房的第一反應(yīng)是有沒有資格，而不是有沒有好房子。

似乎也是在這種狀態(tài)下，通州這么多年也一直沒有特別出圈的項目，不管是剛需還是改善新房，它一直是“剛+改”夾雜著來的，很難有項目能做到讓人眼前一亮。

什么都做一點，等于什么都沒做。

去年開始，通州新房開始有一些聲音。一些“極致剛需”和“終極改善”樓盤，開始為通州新房增加記憶點，而“純粹與極致”恰好是當(dāng)下樓市新房最欠缺的， 也就是你無需討好所有人，你只需要讓喜歡你的那一群人開心就好了。

這兩天，包哥也查了一下通州8月份總價600萬-1000萬新房項目的銷售數(shù)據(jù)，試圖從中獲得通州新房“中級改善”新房的記憶點。

數(shù)據(jù)來源天朗

8月份的通州新房，總價600萬以上的項目，成交套數(shù)最高的是帥府京彩世界，27套，成交金額1.87億。

單從成交數(shù)據(jù)來看，京彩世界似乎能成為“記憶點”，但這個記憶點也有一個很長的前綴：北京通州8月份總價600萬+改善新房賣的最好的項目。

但哪有什么常勝將軍啊，尤其是銷售數(shù)據(jù)這個數(shù)字，今天你上明天或許就它上了，都是很隨機且短暫的“記憶點”。

一定要有讓人過目不忘的本事。

而京彩世界，從包哥的角度來說，還真不是什么“曇花一現(xiàn)的銷冠”，而是通州改善“過目不忘的名片”。為什么這么說？先加包哥微信，咱們邊看分析邊聊。

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產(chǎn)品是最容易有爭議的點

我們先說包哥統(tǒng)計的通州8月600萬+新房項目銷量TOP10名單，其中純做100平以上的改善項目只有3個。

帥府京彩世界是一個，27套的成交量是另外兩個項目的3倍和9倍。

其實，在北京600萬—1000萬總價的這波客戶，是最“挑”的，因為他們可選擇性太多了，而這時候這個“27”，它至少能說明，在通州總價預(yù)算600萬+的這波改善客戶中，他們最喜歡京彩世界。

而我們單從產(chǎn)品方面來看，京彩世界確實做到了通州改善新房一個新的“記憶點”。

首先從產(chǎn)品面積段來看，全社區(qū)270戶都是108平—165平戶型，在通州做到了難得的“純粹性”，這種純粹性是圈層，是志同道合，是未來房子的溢價能力。至少以后在通州，提到純改善盤，京彩世界成為了繞不過去的存在。

是一種純粹的不可替代性。

京彩世界效果圖

京彩世界108平、111平、122平、128平、142平、165平，這六個戶型給人最大的驚喜就是分化了12個戶型，而制造這種驚喜的就是京彩世界在通州獨一份的“錯層露臺”的設(shè)計。

這就讓項目的每個戶型在室內(nèi)格局一樣的情況下，出現(xiàn)奇數(shù)層戶型有南向跑道陽臺，偶數(shù)層戶型有南北雙露臺的創(chuàng)新設(shè)計，也給了對陽臺有不同需求的買房人選擇的機會。

京彩世界樓棟錯層露臺效果圖

錯層露臺的設(shè)計不僅給買房人提供了多種選擇，還使露臺的空間感得到double提升。

什么是空間感？我們以165平的南向跑道露臺為例，露臺總長9.15米，寬度1.6米，總面積14.64平，接近15平，這些都是贈送面積。

京彩世界165平奇數(shù)樓層戶型圖

而京彩世界每層的層高有3米，而對于每個戶型的露臺來講，層高就是6米，只露臺部分的體積就達到了87.84立方米。

這接近90立方米的空間，就是我們所說的絕對空間感。

雖然露臺超三米的部分，我們利用不上，但是開敞露臺帶給人的開闊感，再有就是“6米層高”也就意味著室內(nèi)陽光完全不會被遮擋，而這是那些將陽臺包在室內(nèi)的項目“愛而不得”的。

京彩世界露臺空間

都說北京的開敞露臺實用性不高，但你要記住，北京不止有冬夏，還有春秋。畢竟有了露臺，你就可以在家感受春風(fēng)送暖與秋高氣爽，1.6米寬的尺度也足夠讓你有夏日炎炎下享受一場酣暢的小燒烤。

各有各的好，誰都替代不了。

京彩世界樓棟露臺效果圖

最后我們回到“室內(nèi)”，看看京彩世界的戶型設(shè)計。

京彩世界全部12個戶型的面寬進深比都無限趨近于1:1，這是一個非常理想的空間比例，保證這個比例至少意味著室內(nèi)再怎么設(shè)計也不會有大的空間浪費。而且，項目所有戶型都是南向三面寬，并沒有追求極致的南向面寬，因為整個房子?xùn)|西方向一長條，也不會讓人不舒服。

這也是為什么正方形的東西，我們看著那么舒服的原因。

左右滑動查看京彩世界更多戶型

還有特別牛的一點，因為是改善盤，所以京彩世界的每一個戶型幾乎都設(shè)計了可變空間，在不需要那么多臥室的情況下，可以改造南向的大客廳，也可以改造北向的大臥室。

當(dāng)然還有，京彩世界全部無論是108平還是165平，都一視同仁，都做到了南北通透，廚餐客一體化的布局，客衛(wèi)也都是三段分離式設(shè)計，甚至還都有餐邊柜的設(shè)計。

上面三點京彩世界所有戶型的共性，基本上已經(jīng)吊打北京目前90%以上的新房項目了。將來這個項目交付到后面進入二手房市場，別人一提起京彩世界的戶型，沒有差的，只需要看面積閉眼入就好了。

一枝獨秀不難，難的是百花齊放。

當(dāng)然，京彩世界12各戶型中，每個都有每個的獨特性，比如108平、111平3居戶型的餐廚客等寬一體化，比如122平、128平4居經(jīng)典的四葉草格局還有南向次臥獨立步入式衣帽間，再比如142平、165平廚房外獨立的拓展空間，還有從京彩世界4居戶型開始，全部都做到了餐廚客書房“LDKX”一體化，使公共空間更具靈動性 ……

你看，優(yōu)秀的產(chǎn)品總?cè)菀鬃屓颂咸喜唤^。關(guān)于京彩世界的戶型，你如果還有啥想知道的，家包哥微信，咱們私下慢慢聊去。

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地段是最經(jīng)常被議論的面

其實提起通州，除了市政府搬過來外，讓通州成為名副其實的副中心外，還有一個地兒不得不提，那就是環(huán)球影城。

環(huán)球影城一開放，所有外地的朋友必須來一趟北京的理由又多了一個，而環(huán)球影城則也是副中心文化旅游區(qū)的依托，并以它為核心形成了千億級的產(chǎn)業(yè)集群，打造國際化的生活住區(qū)。

北京副中心詳細規(guī)劃圖

而帥府·京彩世界則位于副中心文化旅游區(qū)中生活組團的核心區(qū)。

京彩世界位置有多核心？項目西側(cè)一路之隔就是規(guī)劃的頂點公園和體育公園，以及相距不遠就是規(guī)劃的蕭太后河景觀公園、城市運動中心、北京海昌海洋公園。

與東壩的大餅一畫十幾年不一樣，副中心講求的就是一個速度。環(huán)球度假區(qū)“灣里”項目內(nèi)，北京最大奧萊灣里·WellTown，以及包括中國國家地理探索中心、小王子主題樂園、2萬㎡沐蘭遇湯宿在內(nèi)的灣里·汀云小鎮(zhèn)，均計劃在2025年下半年開業(yè)。

海昌海洋公園預(yù)計2027年開業(yè)，頂點公園、蕭太后河這些都是計劃在2026年投入運營。

文化旅游區(qū)在建項目

來，我們先看看頂點公園和海昌海洋公園的效果圖↓↓↓

海昌海洋公園效果圖

頂點公園效果圖

真是既有個性又大氣好看，那在周邊都是這些地標性建筑的映襯下，里子已經(jīng)很好的京彩世界，好看的面子也成了其必須要面對的課題。

還好，京彩世界審美在線。為了打造與文旅區(qū)相得益彰的建筑，京彩世界不惜成本，打造副中心首個鋁板+玻璃幕墻立面的國際化住宅。

京彩世界外立面效果圖

建筑通體以鋁板為主要材質(zhì)，頂部檐口的流線造型如瀑布般流向單元入口，而且京彩世界外立面基本上沒有棱角，全是造型圓潤的建筑四角和露臺轉(zhuǎn)角，柔和不具備攻擊性而且還具有很高的科技感。

鋁板、玻璃幕再加上錯層露臺的設(shè)計，讓社區(qū)建筑從整體看具備很強的觀賞性。

如果將三個項目的效果圖放在一起，你有沒有發(fā)現(xiàn)雖然都充滿個性，但非常和諧。而頂點公園模型，已經(jīng)亮相在京彩世界項目營銷中心內(nèi)部，你可以親自去看看和不和諧。

這種“和諧”，其中有一個重要的原因，就是帥府·京彩世界的開發(fā)商更懂文旅區(qū)需要怎樣的住宅。

北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，負責(zé)整個副中心文化旅游區(qū)土地一級開發(fā)，更是選擇文旅區(qū)北部產(chǎn)業(yè)帶中心位置，成立北京通州帥府儒意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開發(fā)建設(shè)帥府·京彩世界項目。

其母公司通城建集團，則直接操刀文旅區(qū)內(nèi)頂點公園、海昌海洋公園、體育公園這些旅游資源的開發(fā)和運營，而這些旅游資源也會為京彩世界的業(yè)主定制專屬權(quán)益。

因為自己最了解自己。

最后，我們看京彩世界周邊的配套，現(xiàn)成的無需等的配套就很成熟。項目直線距離約350米的地鐵7號線萬盛東站，可直達雙井、北京西站，鏈接國貿(mào)、望京兩大CBD，中關(guān)村、亦莊等三大科學(xué)城。

京彩世界區(qū)位圖

教育方面，項目周邊包括北京育才學(xué)校（通州分校）、梨園學(xué)校、潞河中學(xué)、首都師范大學(xué)附屬中學(xué)（通州校區(qū)）以及玉橋中學(xué)多所名校，同時，帥府·京彩世界西南側(cè)還規(guī)劃有教育用地，涵蓋幼小初。

醫(yī)療資源方面，包括東直門醫(yī)院、友誼醫(yī)院、人民醫(yī)院等六家知名三甲醫(yī)療，以及正在建設(shè)中的總面積約3.56萬平米的北京急救中心通州部。

底子本就很好，還未來可期。

一個面子和里子都有的項目，很難不讓人印象深刻，帥府·京彩世界做到了。它將打破通州純改善新盤沒有記憶點的固有認知，也將成為副中心文旅區(qū)乃至整個通州新房市場標桿般的存在。

什么都做得出色，也就不會再落下話柄。

以上。

關(guān)于帥府·京彩世界還有很多可以挖掘的亮點，如果你對這個項目感興趣，或者想再詳細了解下，那加包哥微信，咱們一起看看去。

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