回來了，我感覺他們都回來了！——《少林足球》經典臺詞

這句話，用在南開樓市再合適不過了。

新地塊、新產品、新界面……

近兩年，南開沉睡的DNA終于被喚醒。

出現三大“回歸”。

回歸成交、回歸核心、回歸資產。

成交量“回歸”

去年，南開成為了市區改善的主場。

2024年南開新房成交27.3萬方，是2017年以來成交量最高的一年。

環比增長約40%，領漲全市！

（和平2024年成交面積漲幅973%，但因2023年無新盤供應，故不做參考）

蓄力多年，終于爆發了！

今年，南開的勢頭有增無減。

尤其3月份，成交量環比大漲141%，漲幅全市最高。

成交量狂飆，價格也是真的高。

天津單價5萬以上的新盤，共有9個，南開就占了6個。

即便如此，也抵擋不住改善回歸的腳步。

與此同時，南開土地市場接連推出重磅。

先是可口可樂地塊，奪得單價地王，再是天拖、凌莊子順利出讓。

房企也抓到了有限的機會。

此時的買房人和房企，都對南開預期高漲。

回歸核心

年初我們曾經說過，紅旗路將會展開一場史無前例的樓市爭奪戰。

這條路簡直太吸睛了。

從2010年至今，紅旗路上已經出現4塊地王，價值不菲。

整條路大部分屬于南開地界，尤其中環以內核心位置土地非常稀缺。

一方面，沿線沒有新區，都是插花地；

另一方面，和平沒有地，河西賣的都是黑牛城道以南的新區。

再加上，紅旗路是老天津人認可的好地段，導致沿線戰火升級，未來或將出現14個新盤。

南開，回歸核心已成定局。

雖說南開的供應量已經上來了，但局部供應依然稀缺。

客觀說，主力供應集中在中部和北部，以B類地段為主。

南開的A類地段，即鼓樓和水上鮮有新盤。

也就是說，南開樓市還是存在“空白”的。

往往“空白”會成為阻礙樓市向前的“桎梏”。

可從另一個角度來說，“空白”又代表著稀缺，對房產的價值又存在正向激勵。

畢竟，撬動改善需求的重要前提就是地段屬性。

雖然說，當下秉持的是“自住邏輯”。

但對于改善來說，資產屬性同等重要。

南開，能夠吸引全市的高端改善，必然要有地段作為支撐。

所以，A類地段一定是改善競相追逐的標的。

實際上，水上板塊還給高端改善留了“一扇窗”，還有隱藏供應在候場。

一直以來，人們關注的天房崇德園，終于重啟歸來。

回歸資產

在天房的不懈努力下，曾經的“大佬盤”——崇德園又回歸到人們的視野當中。

雖然經歷了好幾年的波折，可好在沒放棄，鋸動就有沫，正在往正常軌道上奔。

上層給出了明確的信號——積極盤活存量，成為了企業乃至天津重要的動作之一。

從樓市的角度來說，崇德園這樣的項目也有必要積極推動。

水上唯一、洋房、現房。

三大要素，給項目扣上了“優質資產”的標簽。

【水上唯一】

水上唯一，確實是客觀因素。

更深層次的，水上還埋藏了多條暗線。

首先，從板塊屬性上來說，水上就是高端圈層的代名詞。

水上板塊，是天津最早的富人區。

90年代就有長實別墅、凱祥花園，后來不斷聚集高端盤，大安微翠園、水榭花園、魯能公館……共識性難以替代。

其次，解決痛點。

客觀說，這些二手房已“不可逆”的變舊，居住痛點越來越多。

業主們也有強烈的地緣屬性，就連去南開北部都意興闌珊。

崇德園作為新房補充，在很大程度上能解決這些痛點。

現在看來，也是唯一的答案。

第三，優勢不止在水上。

水上帶來的優勢除了圈層之外，還有城市核心稀缺生態資源帶來的生活體驗。

除水上公園以外，還有南翠屏公園。

崇德園的三期地塊就處在兩大公園的“夾角”處。

與此同時，項目的西側就是中環線紅旗路，妥妥的環內項目。

無疑給項目又添了一把火。

更關鍵的是，崇德園還有一個極其特殊的身份—理工大學地塊。

就目前來說，市區核心的土地來源大致有三類：

大學、工廠和棚戶區。

其中，純凈度最高的就是高校。

幾乎每所高校的遷移，都能帶來一處“高端改善”。

一方面，純凈度高；另一方面，則是改善需要的人文底蘊。

老天津人對這里是有情懷的，同時高校在發展的過程中會逐漸積累起高階圈層。

也就是說，崇德園在地段上的優勢是未來其他高端盤難以復刻的。

“底盤”決定價值。

【改善洋房】

要知道，“洋房=硬通貨”的市場認知已經形成了。

確實，這幾年洋房的跌幅明顯小于高層，更保值。

排斥高層是因為出房率，物業普遍維護不到位，居住人口又多，破窗效應嚴重。

所以導致現在洋房的溢價越來越高。

以前比高層貴20%合理，現在基本在30%以上。

今年，市區開啟“降容風暴”也是為了迎合市場，長期來看是利好房價的。

相比于高層，洋房可建房源更少，未來二手房的供應就少。

房價的核心就是供需，洋房少，價格自然更扛。

目前，崇德園三期住宅包括南北兩苑。

南苑建面約110平米和157平米洋房預計近期開盤，北苑建面約137平米、157平米和185平米洋房在售。

天房崇德園實景圖

天房崇德園實景圖

天房崇德園實景圖

天房崇德園實景圖

發現沒？戶型面積全面“開大”。

因為只有大尺度才能體現出質感，還能框定居住的圈層。

基于產品來說，崇德園兼具價值空間和需求匹配兩重要素。

長遠來說，作為水上最新的產品在二手房的流通性上更具優勢。

【現房buff】

現房，賦予了崇德園業主的資產穩定性。

天房崇德園實景圖

北苑產品已經交付，規格不低。

天房崇德園實景圖

特別是外立面和公區大堂，用料非常扎實。

特殊工藝燒制的紅磚疊加高成本的石材，形成IP感十足的紅磚風。

而且，一塊塊錯落有致地排列組合，搭配細致的雕花。

還不乏紋飾系統：崇德紋、五德紋、三向水紋、山字紋，都是項目的專利。

現在樓市，像這種石材做出定制化的紋理，實屬罕見。

天房崇德園實景圖

雖說現在的主流是公建化立面，但紅磚風一直沒有被淘汰，反而成為恒久遠、永流傳的“經典款”。

天房崇德園實景圖

天房崇德園實景圖

有很多改善產品還在嘗試還原紅磚風，可不夠純粹，大多以貼磚為主，崇德園可是實打實用磚堆砌起來的。

精裝歸家大堂不僅有超高挑空，材質也很高級。

香檳金的金屬大門，黑白配色的石材地面鋪裝……成本不低，儀式感也很強。

安全又可靠的實景，想必正中高端圈層的下懷吧。

從地段再到產品，都給予了極強的確定性。

有一說一，崇德園最能吸引人們的是絕版的地段+產品。

只有這樣，才能有長期價值，這是資產保值的驅動力。

大多數樓盤都會隨著時間的推移，被人們淡忘。

但這么多年過去，大家對于崇德園的關注度一直在線。

當項目以新的面貌歸來之后，遇到的是當下最好的市場環境。

那些熱愛城市中心的買房人，有了一次搬回“故土”的機會。