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作者 | 王澤紅

在地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)調(diào)整的上半年，新城控股（601155.SH）繼續(xù)保持正向盈利。

根據(jù)其近日披露的中期財(cái)報(bào)，2024年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入339.04億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤13.18億元，扣非歸母凈利潤13.18億元，毛利率為21.6%，同比增長2.57個百分點(diǎn)。

房企業(yè)績普遍承壓，這一份業(yè)績殊為不易。

2024上半年，新城控股高流項(xiàng)目保障供貨，低流項(xiàng)目以銷定產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)有回籠的銷售及有銷售的回籠，錄得合同銷售金額235.54億元，實(shí)現(xiàn)回款金額247億元，回款率達(dá)到105%，再加之“輕重并舉”的商業(yè)模式彰顯成效，為現(xiàn)金流安全提供了保障。

截至6月底，其在手現(xiàn)金余額157.82億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為20.88億元，連續(xù)六年為正，為保交付、保開業(yè)、穩(wěn)運(yùn)營提供了穩(wěn)定現(xiàn)金流，報(bào)告期內(nèi)、在深圳、南京、蘇州等城市交付超5.7萬套商品房。

核心指標(biāo)保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，新城控股的財(cái)務(wù)安全基本面也進(jìn)一步加固。

優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，加固財(cái)務(wù)安全基本面

這也與其嚴(yán)苛的“底線思維”息息相關(guān)，每一筆債務(wù)均是提前或到期償付。報(bào)告期內(nèi)，新城控股如期償還境內(nèi)外公開市場債券 19.70 億元。

也正是如此，新城控股一直保持著良好的信用，成為示范房企，融資渠道一直保持通暢，今年5月發(fā)行13.6億元中票，是繼成功發(fā)行四筆中債增全額擔(dān)保中票后，在2024年度再次得到民企債券融資支持工具的政策支持。

截至6月底，新城控股獲得各大銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計(jì)為 1059 億元，其中公司及子公司僅使用授信 275 億元。此外，吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸也在持續(xù)落地中，今年前8月通過抵押吾悅廣場獲得新融資120億元。

在業(yè)績說明會上，高級副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬指出，截至6月末，公司已抵押投資性房地產(chǎn)規(guī)模為941億元，剩余仍有近300億元投資性房地產(chǎn)處于尚未抵押狀態(tài)，以滿足未來融資需求

融資通暢的同時，新城控股也在進(jìn)一步壓降有息負(fù)債，截至6月末，合聯(lián)營公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì) 39.52 億元，期末融資余額較年初壓降13億元，合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債較年初下降12.56億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，加固了財(cái)務(wù)安全基本面。

商業(yè)成“護(hù)城河”，吾悅廣場半年收租61.95 億

這一份“安全感”，主要得益于新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的經(jīng)營模式，一方面沉下心來持續(xù)提升品質(zhì)、優(yōu)化服務(wù)，另一方面不斷優(yōu)化商業(yè)的全周期能力，為應(yīng)對新格局做能力儲備。

尤其是商業(yè)板塊，經(jīng)過多年發(fā)展，吾悅廣場已成為新城控股的“護(hù)城河”。財(cái)報(bào)顯示，上半年商業(yè)運(yùn)營總收入62.12億元，同比增長19.4%；租金收入57.96億元，同比增長19.4%。

截至6月底，吾悅廣場已在全國布局201座，開業(yè)運(yùn)營物業(yè)166個，開業(yè)商業(yè)面積1527.98 萬平方米，出租率達(dá) 97.24%，同比提升2.02個百分點(diǎn)，吾悅廣場實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入即含稅租金收入61.95 億元，同比增長 19.55%。

其中，上半年開業(yè)6 座吾悅廣場，分別為太原吾悅廣場、合肥壩上吾悅廣場、平潭吾悅廣場、云浮云城吾悅廣場、滑縣吾悅廣場、泰安泰汶吾悅廣場。

商管業(yè)務(wù)出租率的提升，再加之深度運(yùn)營和提質(zhì)控費(fèi)，促使整體業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)41.91億元毛利，占公司總毛利由去年同期的43%提升至57%；毛利率達(dá)到72.2%，同比增長2.7%。在此帶動下，新城控股整體毛利率水平同比增長2.57個百分點(diǎn)至21.6%。

目前，基于以用戶為核心的深度運(yùn)營策略，吾悅廣場已形成覆蓋全年、周期性、有辨識度的營銷推廣體系，其中“我愛你·五月”是其全年最重要且專屬于吾悅的營銷 IP，至今已是第八年。新城控股表示，商管收入的穩(wěn)定提升，是公司穿越周期、用時間換空間的基本盤；“輕重并舉”的商業(yè)模式正不斷彰顯成效，并帶來長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

而且，這種成效還在持續(xù)放大。據(jù)了解，2024 年下半年，吾悅廣場將持續(xù)發(fā)力，推進(jìn)深度運(yùn)營策略在各業(yè)務(wù)領(lǐng)域的全面深化；商管將探索大運(yùn)營體系下深度運(yùn)營的拆解及落地，形成有辨識度的深度運(yùn)營策略并持續(xù)迭代，并建立“吾悅”的標(biāo)簽畫像。

除此之外，新城控股還成立了房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)平臺“新城建管”，持續(xù)拓寬發(fā)展賽道，從前期定位到后期建造管理，涵蓋住宅、商業(yè)、酒店、辦公等多元業(yè)態(tài)，由其代建的天津武清品悅?cè)f瀾，上半年實(shí)現(xiàn)逆市熱銷。

2024 年是新城建管組織實(shí)體化元年，數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，新城建管累計(jì)管理項(xiàng)目超90個、總建筑面積超1300萬平方米，已基本實(shí)現(xiàn)全國化布局。新城控股指出，下半年新城建管將進(jìn)一步加大對城市的深耕力度，整合商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈、多業(yè)態(tài)共同發(fā)力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營全鏈條業(yè)務(wù)閉環(huán)。

新城控股，正在修建另一條“護(hù)城河”。