大家好，我是堂主。

在房地產市場上，不管是過去，還是現在，小產權房一直是頗具爭議的存在。

9月2日，鳳凰財經對話了原國家房改課題組組長、原中房集團董事長孟曉蘇。

他先拋出了論點：向小產權房開征房產稅，或可成為地方政府重要的潛在稅源。

然后又給出了論據：

1，小產權房是違法購買的。

2，小產權房總面積約80億平方米，大約占了城鎮居民住房面積的22-25%。如果按照2%和3%的國際標準稅率，平均2.5%來征年稅，一年能收2萬億的稅。

今天我們就來聊聊小產權房，什么是小產權房？存在問題是什么？

小產權的出路，在哪里？以及他的這個建議，到底可不可行？

嚴謹來說，其實根本沒有小產權房這個概念，小產權房只是一個約定俗成的叫法。

我們國家實行的是二元制土地所有權結構，就是國有土地和集體土地所有制。

國有土地就是市場上流通交易的土地，它是要交稅的，在國土房管局是有備案的，有國有土地使用權證。

集體土地則是農村宅基地，過去是不能夠拿到市場上流通。

只是現在也發生變化了，好多地方允許把農村宅基地拿去市場交易。

當然這是后話了。

集體土地的所有權是集體所有的，也就是屬于村里的。

而小產權就是在這集體土地上建立的房子，只能在你們村里交易，所以一般是沒有證的。

當然，也有的村是給發了證。

相對于有產權發下來的紅本，他們把村里發出來的證，稱為綠本。

那么小產權房，到底是不是違法持有的？

正如前面說的，國有土地上辦理的商品房，又或者其他屬性的房子，都是繳納了土地出讓金等費用，且在國土房管局備案了，具備法律效應。

而小產權房一般都是村集體頒發證件，是一種約定俗成的行為，既沒有交稅，更沒在房管局備案。

嚴謹來說，小產權房是不受法律認可的。

若你說100%就一定違法，我個人認為也不絕對。

因為有的人是真的拿了綠本的小產權房，不是那種亂來的小產權房。

雖然這個綠本是不能夠拿去市場流通交易的，但是當遇到拆遷補償的時候，這個綠本是被官方承認的。

不妨來看看深圳的例子。

深圳是小產權房的重災區。

改革開放初期，因為大量人口和資金流入深圳，有些村就自行建房，有些村是與資金一拍即合，搞起了合作建房。

在過去20多年的時間里，深圳一方面整頓村集體的違法建房，一方面又對已有小產權房，做了多次“轉正”嘗試。

深圳在2013年頒布的《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》中有一條，是關于征收小產權房的：

被征收人為非原村民的，不超過建筑面積150平方米的部分給予產權調換；被征收人選擇貨幣補償的，按照被征收房屋的價值扣減10%的公告基準地價予以補償

這個其實是承認了購買小產權的外地人，哪怕你不是原村民，一樣是可以拿到拆遷補償。

當然，前提是你這小產權房是符合相關規定的，比如深圳通俗意義上的綠本，而不是胡亂建的，那肯定是違法的，肯定不會被承認。

除了征收這一條，對于一些已經建立起的小區，深圳也給出了“轉正”機會。

經濟觀察報說：深圳官方曾出臺相關政策，試圖為部分小產權房“轉正”。由于需要補繳不菲的土地出讓金，部分房主不愿將房子“轉正”。

那么現在深圳的小產權房有多少呢？

截至2018年底，深圳違法建筑總產量做到37.94萬棟，總建筑面積達到4.05億平方米，是深圳建筑面積的49.27%

我看到不少博主根據這個數據，就給出了一個結論，說深圳有一半人都住在小產權房里。

其實這話是不嚴謹的。

2014年底的時候，深圳官方披露了一組數據：全市違法建筑37.30萬棟，共4.28億平方米建筑面積，其中工業類、住宅類、商辦類的面積大約為4比4比2。

對比這兩組數據，我們可以知道兩點結論：

1，經過了多次整頓，違法建筑總面積是下降的，從2014年的4.28億平方米，降到了2018年的4.05億平方米。

2，雖然違法建筑面積占到了接近一半，但是并不意味著一半深圳人都住在小產權房里，

按照2014年公開的工業類、住宅類、商辦類的面積比例來看，我計算出的推測結果是：大約有五分之一的深圳人，住在住宅樓的小產房里。

要想實現小產權房轉正，路徑其實很清楚了，因為深圳都給你試過了。

要么你所在的村被征收，要么就是補交土地出讓金。

二選一，如果是你，你會怎么選？

當然這是站在小產權房人的角度來說。

而原國家房改課題組組長孟曉蘇提到補交土地出讓金他的出發點，是這80萬億米的小產權房，每年可以產生2萬億的稅源。

但是個人覺得，上面兩條路在現在都比較難實現。

第一條要征收拆遷，地方得有錢吧。

第二條要補交，那買小產權的人得有錢，且是愿意掏錢。

我有一個遠方親戚，很多年前在廣州白云區買了小產權房，價格大概是當時市場價的三分之一。

如果說要補交稅費，那么怎么補是一個問題。

是按照當時的市價來計算、還是現在的市價來計算？

如無意外，一般是按照現在的市價。

可現在的市價，你參考新房成交價，廣州是沒有降的，反而還是漲了的。

根據中指院數據顯示，今年上半年，廣州新房成交量為28718套，同比下滑33%。

雖然成交量下去了，但是成交均價為40127元/㎡，同比還上漲了8.9%。

咱就是說，對于這些小產權房的人，一平方就是4萬，假設是80平，若按照孟曉蘇說的2.5%稅費，一年就是8萬啊，

你說，這誰愿意補交？

真的，你光盯著咱們普通人是真的沒用。

試問，有錢誰會買小產權？

基本都經濟有限、自住為主，這些人才是真正的剛需——居住屬性的剛需：

哪怕沒有戶口、沒有教育資源，也要買小產權房，僅僅就是為了在城市里有一方棲身之處。

客觀來說，補交稅費讓小產權房轉正，這個角度是沒問題的，畢竟有了光明正大的身份，誰愿意活在陰影之下？

如果說這個稅費不高，普通人能接受，那可能還是會有人去補交。

但是若按照孟曉蘇說的高稅率方案，他們真的交得起嗎？

同時，這么多小產權房進入市場，肯定會帶來沖擊。

這對于現在樓市來說，可不算是一個利好消息。

最后給大家說一個樓市的利好消息，是關于豪宅的。

中指研究院數據顯示：2024年上半年，廣州2000萬以下的房子成交量都是下降的，而2000萬以上的房子，成交量從456套飆升至520套，同比上漲了14%。

上海的豪宅更厲害，上半年上海千萬級豪宅成交套數占比升至26%。

其中，3000萬元總價以上的產品市場份額提速尤為突出，由2020年上半年的占比2%增至6%。

都在喊窮，都說沒錢。

可豪宅成交量卻是一直在漲，這就很有意思了。

廣義貨幣M2余額，現在都去到303.31萬億元。

明明那么多錢流到了市場上，怎么就會沒錢了呢？

前段時間有個業內大佬說現在最好掙的錢，是富人的錢。

還跟我講千萬別去掙窮人的錢，掙窮人的錢就跟在雞身上、狗身上拔毛一樣。

我很好奇的反問了一句：為什么啊?

他笑了笑，說了四個字：雞飛狗跳。

我是堂主，希望內容對你有所幫助，我們下期再見